Китай, Корея и Австралия: Зачем иностранцы покупают жилье в России
Иностранцы из дальнего зарубежья крайне редко покупают недвижимость в России. Тем не менее такие сделки есть, а в последнее время их число даже растет.
Увеличилось количество запросов на покупку недвижимости от клиентов из Китая в Москве и Подмосковье, говорит руководитель отдела продаж АН "КоридорЪ" Наталия Вяльшина. В основном их интересуют загородные дома премиум-сегмента на северо-западе от Москвы (Истринский район). "Территориальность выбрана "по фэншую": для китайских клиентов это благоприятное направление, где много лесов, нет промышленности, есть водоохранные зоны. Для них очень важна экология", - рассказывает Вяльшина.
Интерес к российской недвижимости объясняется усилением позиций китайского капитала в России, говорит директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. Развитие торговых и производственных цепочек привело к притоку в Москву менеджеров и бизнесменов из Китая, рассматривающих покупку недвижимости как инструмент долгосрочной интеграции и сохранения активов. Если три года назад таких покупателей интересовали преимущественно аренда или жилье рядом с образовательными центрами, то сегодня акцент сместился в сторону приобретения статусных квартир и готовых домов с крупными чеками.
В элитном секторе Подмосковья присутствие покупателей из КНР за год выросло с 0,5% до 7%. Наибольшим спросом пользуются особняки ценой 350-400 млн руб., 80% сделок происходит без привлечения заемных средств. В плане эстетики предпочтение отдается современному европейскому дизайну с лаконичными формами и премиальной отделкой.
В границах старой Москвы доля сделок с участием граждан Китая достигает 8-10% от общего объема операций с иностранцами. Ключевыми локациями остаются "Москва-Сити", западные районы, а также районы вблизи МГУ и крупных деловых кластеров.
Следом за клиентами из Китая тот же премиум-сегмент, но уже в Истринском и Одинцовском районах Московской области, в этом году полюбили клиенты из Южной Кореи, говорит Вяльшина. Как правило, они приобретают жилье стоимостью от 800 тыс. руб. за квадратный метр.
В Санкт-Петербурге наиболее заметную активность показывают покупатели из стран Персидского залива, отмечает гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. Они приобретают апартаменты в центре города. Доля покупателей из Индии, Китая и США не превышает на первичном рынке 1-2% от общего объема сделок (в целом на иностранцев приходится до 3%). При этом зарубежные клиенты чаще рассматривают жилье под задачи бизнеса или проживания, инвестиционная логика почти не звучит: налоговая нагрузка и правила владения снижают интерес к спекулятивным покупкам.
В Сочи сделки с покупателями из дальнего зарубежья единичны, говорит гендиректор агентства недвижимости "Городской риэлторский центр" (Сочи) Юлия Усачева. За последнее время было несколько покупок гражданами Австралии. Были встречи с китайскими делегациями: интерес к рынку есть, но до сделок они почти не доходят. Отдельная категория - русскоязычные покупатели, давно живущие за рубежом. Были сделки с клиентами из США, уехавшими из России 15-20 лет назад. Они возвращаются к идее иметь недвижимость в Сочи как запасной вариант для жизни или отдыха, рассказывает Усачева. Каждая покупка жилья иностранцами - это конкретная история с личной мотивацией, а не сформированный поток.
Главный фокус у клиентов-иностранцев - инженерная часть, отмечает риелтор Кирилл Флутков (Сочи). Они подробно расспрашивают про газ, воду, электричество, стабильность подключения. Для них это не формальность, а базовая проверка перед принятием решения. В одном из кейсов обсуждение коммуникаций заняло больше времени, чем планировка или локация. Спонтанных покупок не бывает - каждый просмотр превращается в детальную проверку объекта на практике, вплоть до вопросов по тарифам и эксплуатации.
Тем не менее в целом клиенты из дальнего зарубежья практически не приобретают жилую недвижимость в России, а нередко даже стремятся продать ранее приобретенные активы. Во-первых, объясняет директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова, из-за роста международной напряженности в последние годы, во-вторых, потому что цены вышли на плато, и на существенную капитализацию в ближайшей перспективе рассчитывать не приходится. Кроме того, иностранцев часто не устраивает российский климат - например, он становится существенным препятствием для клиентов из арабских стран.
Существенных ограничений в сделках для граждан дружественных стран нет, говорит территориальный руководитель по продажам Level Group Александр Нагайцев. Например, клиенты из Китая вправе приобретать жилую и коммерческую недвижимость в России на общих основаниях с гражданами РФ - без необходимости оформлять вид на жительство (достаточно законного пребывания в стране и базового пакета документов) и без санкционных ограничений. Ключевые запреты носят точечный характер. "Ограничения в основном касаются земельных участков в приграничных территориях и земель сельскохозяйственного назначения, а не самих объектов недвижимости", - отмечает Нагайцев. Есть, по его словам, лишь технические барьеры: сделки с недвижимостью в России переведены в электронный формат и требуют наличия СНИЛС и ИНН для получения электронной цифровой подписи. "В связи с этим нерезидентам необходимо оформлять сделки через доверенных лиц, при этом право собственности сохраняется за иностранным покупателем", - объясняет Нагайцев.
На спросе сказываются ограничения по переводам денег и расчетам, отмечает Шинкевич.
Многим иностранцам доступны наши ипотечные программы, добавляет Вяльшина. Налог на недвижимость у всех одинаков (0,1-0,3%), но иностранные граждане не получают налоговый вычет при покупке жилья и за проценты по ипотеке, а при продаже должны заплатить 30% налога на доходы физических лиц для нерезидентов.