Базовый источник таких сведений - ЕГРН. В выписке можно увидеть характеристики объекта, кадастровый номер, площадь, зарегистрированные права, ограничения, обременения, координаты границ, сведения о зонах с особыми условиями использования территории, залоге, аренде, сервитуте, аресте или запрете регистрационных действий. Часть сведений с персональными данными правообладателя сейчас раскрывается ограниченному кругу лиц. "Покупатель может получить их при участии собственника, через нотариуса при подготовке сделки или в иных случаях, предусмотренных законом", - пояснил "Российской газете" председатель Комитета Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов.
При выборе земельного участка нужно выяснить, находится ли он в аренде, потому что после продажи договор аренды может продолжить действовать, и новый собственник получит участок с пользователем и условиями такого договора. Если участок входит в зону с особыми условиями использования территории, заранее проверяют, какие ограничения действуют на этой территории. В водоохранной, санитарной, охранной зоне сетей или иной зоне могут быть ограничения по строительству, земляным работам, размещению построек и использованию земли. Вид разрешенного использования тоже имеет значение, потому что участок для садоводства, ИЖС, торговли или производства имеет разный режим, и желаемый дом либо иной объект должен этому режиму соответствовать.
Нужно проверить, установлены ли границы участка и внесены ли координаты в ЕГРН. С 1 марта 2025 года регистрационные действия по земельному участку приостанавливаются, если в ЕГРН нет сведений о местоположении его границ. Значит, продавец фактически не сможет зарегистрировать переход права по такому участку до межевания и внесения границ в реестр. Это нужно учитывать еще до расчетов и подписания договора, потому что межевание занимает время, требует работы кадастрового инженера и согласования границ со смежными землепользователями. Отсутствие координат также может привести к спорам с соседями, расхождению с фактическим забором и ошибкам при строительстве.
Отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника требует отдельного внимания. "Это защитная запись, которую правообладатель вносит для охраны своей недвижимости от незаконных действий. Для покупателя она означает, что регистрацию нужно проводить с личным участием продавца или через предусмотренный законом порядок", - отмечает депутат.
Стоит обратить внимание также на следующие ограничения. Сервитут показывает, что третье лицо может иметь право прохода, проезда или обслуживания коммуникаций на участке. Это нужно проверить до покупки, потому что часть земли может быть фактически занята дорогой, сетями или доступом к соседнему объекту.
Залог означает, что в сделке участвует кредитор, поэтому заранее проверяют согласие залогодержателя, сумму долга и порядок снятия обременения.
Арест или запрет регистрационных действий требуют проверки основания, потому что переход права зарегистрируют после снятия ограничения. Результаты государственного земельного надзора нужны для понимания, выявлялись ли нарушения при использовании участка. Если они были, покупателю нужно проверить, устранены ли предписания и связаны ли с участком требования органов власти.
Если собственник состоит или состоял в браке, проверяют, относится ли участок, дом или квартира к общему имуществу супругов и требуется ли нотариальное согласие. Это обычная юридическая проверка состава прав на имущество. Она нужна, потому что супруг, чье согласие требовалось, может позднее оспаривать сделку. По этой же причине изучают прежние переходы права, особенно когда объект продавался вскоре после покупки, дарения, наследования, раздела имущества или развода.
Если правообладатель несовершеннолетний, недееспособный или действует через представителя, нужно проверить полномочия и разрешения.
Права таких лиц охраняются особым порядком, и отсутствие нужного согласия или разрешения органа опеки может стать основанием для спора. Если жилье строилось или покупалось с использованием материнского капитала, необходимо проверить выделение долей детям, потому что их права могли быть нарушены в этой сделке или в одной из предыдущих. Позднее может начаться судебный спор о возврате детям права собственности, и вернуть деньги за квартиру после такого спора часто крайне трудно, поскольку продавцы к этому моменту могли их уже потратить.
Для жилого дома нужно сверить сведения ЕГРН с фактическим состоянием. Площадь, этажность, материал стен, назначение, пристройки и границы участка под домом должны совпадать с реальными характеристиками, потому что неоформленная реконструкция или самовольная пристройка могут затруднить последующие регистрационные действия, ипотеку, страхование или продажу. Также стоит проверить, кто проживает в доме и сохраняет ли кто-то право пользования после продажи.
При покупке квартиры стоит изучить, как часто она меняла собственников и на каких основаниях. Частая смена владельцев сама по себе сделку не запрещает, она требует внимательнее посмотреть цепочку переходов права. Квартира могла перейти по наследству, дарению, приватизации, договору пожизненного содержания с иждивением или через сделку, где требовалось согласие супруга. Если квартира была предметом договора пожизненного содержания, новый владелец может получить обязанность по содержанию третьего лица. Если в приватизации участвовали не все зарегистрированные жильцы, часть лиц может сохранять право пользования квартирой и после продажи.
Для строящегося жилья дополнительно проверяют застройщика, проектную декларацию, права на земельный участок, срок строительства и сведения в единой информационной системе жилищного строительства. Если квартира покупается по уступке права требования, нужно выяснить, оплачены ли деньги по первоначальному договору долевого участия, подписан ли передаточный акт, требуется ли согласие супруга и есть ли условия о согласовании уступки.
ЕГРН дает основную официальную информацию об объекте, при этом проверка сделки шире выписки. Дополнительно стоит проверить продавца по судебным базам, реестру сведений о банкротстве, банку исполнительных производств, сведениям о юридических лицах и индивидуальных предпринимателях. Особенно внимательно стоит относиться к срочной продаже и цене заметно ниже рынка. Такие обстоятельства сделку сами по себе не запрещают, при этом требуют выяснить, нет ли долгов, банкротства, спора о праве, исполнительного производства или попытки вывести имущество перед взысканием. Сведения об объекте можно получить из ЕГРН, Национальной системы пространственных данных, выписки об объекте, правоустанавливающих материалов продавца и официальных реестров, которые показывают не только саму недвижимость, также правовое и финансовое положение участников сделки.