Напомним, что Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по сделкам с жильем. Документ подготовлен по поручению председателя ВС Игоря Краснова после дела Ларисы Долиной.
В него вошли 20 правовых позиций, сформированных по делам 2022 - 2025 годов. Поводом для подготовки обзора стала серия резонансных процессов, где продавцы квартир ссылались на мошеннические схемы, давление и заблуждение, покупатели заявляли о законной оплате и регистрации права. И весь этот процесс спровоцировала резонансная сделка по продажи элитной квартиры, которую проводила певица Лариса Долина.
"Главный смысл обзора в том, что спор о квартире, когда он доходит до суда, должен рассматриваться через проверку поведения обеих сторон. Факт обмана продавца третьими лицами сам по себе больше не может решать судьбу договора. Суд обязан установить, что именно происходило при продаже, как вел себя покупатель, соответствовала ли цена рынку, каким был порядок расчетов, куда ушли деньги, участвовали ли посредники, были ли признаки странного поведения продавца", - пояснил депутат "Российской газете ".
Он уточнил ,что по статье 178 ГК РФ заблуждение относительно мотива сделки само по себе недостаточно для отмены договора. "Если продавец говорит, что думал, будто помогает спецслужбам, суд должен отделить мотив продажи от юридического содержания договора. Человек мог ошибаться в причинах, по которым решил продать жилье, и при этом понимать, что подписывает договор купли-продажи, получает деньги и передает квартиру. Это не означает автоматический отказ продавцам. Сделка может быть признана недействительной, когда доказано, что покупатель знал об обмане или по обстоятельствам должен был его увидеть. Речь идет о заметно заниженной цене, спешке, переводе денег третьим лицам, подозрительных посредниках, необычных указаниях продавца, явных признаках давления или участия покупателя в схеме", - отметил депутат .
Отдельное значение получает состояние продавца в момент сделки. Для отмены договора по причине неспособности понимать значение своих действий нужны медицинские данные, свидетельские показания и экспертиза. Важен именно период подписания договора и регистрации перехода права. Если сторона уклоняется от исследования психического состояния, суд может отказать в иске.
Обзор закрепляет и последствия отмены сделки. При признании договора недействительным применяется двусторонний возврат. Квартира возвращается продавцу, деньги возвращаются покупателю. Это должно исключать ситуацию, при которой одна сторона получает жилье назад, вторая остается без квартиры и без выплаченной суммы.
Также Верховный суд указал на споры с бывшими супругами и банкротством. При продаже жилья, связанного с бывшим браком, суд проверяет, знал ли покупатель об отсутствии согласия второго собственника. При дарении квартиры должником оценивается, была ли цель вывести имущество от кредиторов.
"На практике обзор усилит требования к доказательствам. Продавцам придется показывать не только факт обмана, но и юридически значимые обстоятельства. Покупателям придется подтверждать добросовестность сделки через цену, расчеты, проверку продавца и отсутствие подозрительных признаков", - подчеркнул Гаврилов.