Напомним, что накануне Президиум Верховного Суда утвердил тематический обзор по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. "В своем новом обзоре Верховный Суд воспроизвел свою же позицию, изложенную в определении по делу Долиной, указав, что при наличии доказанного обмана применяется двусторонняя реституция, то есть стороны возвращают друг другу полученное. Обзор по спорам о сделках с жильем, по сути, возможность навести порядок в одной из самых конфликтных категорий дел, связанных с продажей недвижимости, особенно в ситуациях, когда продавцы позже заявляют, что не понимали, что подписывают и были введены в заблуждение о мотивах сделки", - отмечает Хаминский.
Главная идея обзора, по его словам, в том, что суды больше не должны смотреть только на состояние продавца в момент сделки. Теперь важно оценивать обе стороны: и того, кто продавал квартиру, и того, кто ее покупал. При этом Верховный суд не отменяет требование к добросовестности покупателя и ожидает, что он тоже ведет себя разумно и осторожно.
"Сам по себе довод о заблуждении продавца больше не означает автоматической отмены сделки. Однако при этом обзор не отменяет защиту продавца.
Если будет доказано, что продавец действительно находился под влиянием обмана или существенного заблуждения, а покупатель при этом понимал ситуацию или должен был понимать, сделку все равно могут признать недействительной и отменить. Особенно если имели место такие очевидные признаки как спешка, необычная схема расчетов, подозрительно низкая цена или отсутствие стандартной проверки документов.
По сути, в своем обзоре Верховный суд предлагает более сбалансированный подход: правовое значение имеет не только субъективное отношение продавца, но и то, как выглядела сделка со стороны обычного, разумного участника рынка", - поясняет юрист.
В целом новые разъяснения выглядят как попытка снизить количество ситуаций, когда сделки с жильем легко оспариваются задним числом.
"Для рынка это хорошая новость, так как появляется больше предсказуемости для покупателей, которые действуют добросовестно. При этом сами споры не исчезнут, а сместятся в сторону более сложных аргументов, где будет уже недостаточно заявить об обмане и заблуждении", - уверен Хаминский.