Точной официальной статистики по флиппингу в России нет, так как подобные сделки не выделяются в отдельную категорию. По оценкам участников рынка и аналитиков, на крупных рынках, прежде всего в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках, доля таких покупок составляет порядка 2-5% от общего числа сделок на вторичном рынке, а в наиболее ликвидных сегментах может достигать 7-10%, говорит доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г.В. Плеханова Мария Ермилова.
По ее словам, наиболее благоприятным периодом для флиппинга можно считать 2021 год и первую половину 2022 года. Этому способствовали сразу несколько факторов: рекордно низкие ипотечные ставки, высокий спрос на жилье, быстрый рост цен на вторичном рынке, высокий уровень инфляционных ожиданий и стремление населения сохранить капитал в недвижимости.
"После 2022 года ситуация изменилась. Рост ставок по ипотеке привел к снижению доступности жилья для покупателей, сроки экспозиции квартир увеличились, а требования покупателей к качеству ремонта выросли", - отмечает Ермилова. В 2025-2026 годах флиппинг превратился из относительно простой схемы в полноценный девелоперский проект, где успех зависит от профессионального управления каждым этапом сделки.
Можно предполагать, что процент таких покупок не превышает 3-5% от общего числа сделок, считает руководитель департамента управления строительными проектами, партнер Commonwealth Partnership Павел Якимчук. "Так как в целом ситуация на рынке вторичной недвижимости осложнена высокими ставками по ипотеке, ростом затрат на стоимость ремонтных работ и отделочных материалов, а также - увеличением сроков экспозиции при продаже квартиры, интерес к данному виду объектов упал после их пика популярности в 2021-2023 годах", - констатирует он.
В целом, наблюдается разнонаправленная динамика, отмечает генеральный директор ГК БЭЛ Девелопмент Елена Комиссарова. В регионах запрос на флиппинг со стороны девелоперов и частных инвесторов заметно активизировался: многие компании переориентируются на отделку разных стилей, чтобы быстрее реализовать лоты. При этом в столице тренд не столь выражен - покупатели элитного жилья предпочитают создавать интерьер под собственные вкусы.
Портрет инвестора
Флиппинг остается, скорее, нишевой инвестиционной стратегией, чем массовым явлением. Высокая стоимость заемного финансирования, удорожание ремонта и более сдержанная динамика цен сделали этот инструмент значительно более требовательным к качеству расчетов, отмечает генеральный директор Optima Development Давид Худоян. Сегодня этим инструментом пользуются преимущественно профессиональные инвесторы, успех которых определяется не общей рыночной конъюнктурой, а умением точно оценить потенциал объекта, просчитать бюджет и сроки реализации проекта.
Если несколько лет назад высокая скорость роста цен на жилье позволяла получать прибыль даже при минимальных вложениях в ремонт, то сейчас рынок стал значительно более рациональным, отмечает Ермилова. Основной источник доходности - уже не рост стоимости недвижимости сам по себе, а способность инвестора купить объект существенно ниже рыночной цены, качественно провести ремонт и грамотно вывести квартиру на продажу. "В результате число непрофессиональных инвесторов сократилось, а на рынке остались преимущественно те, кто умеет считать экономику проекта и управлять расходами", - говорит она.
Таким образом, общий интерес не снижается, но смещается: инвесторы все чаще смотрят на готовый объект как на актив, который сразу начинает приносить доход, а не как на инструмент для быстрой перепродажи, отмечает Комиссарова.
"По оценкам участников рынка, доходность успешных проектов сегодня чаще находится на уровне около 15-20% за цикл, что заметно ниже показателей нескольких лет назад. В этих условиях инвесторы гораздо внимательнее подходят к выбору объекта, анализу затрат и прогнозированию спроса, поскольку возможности компенсировать ошибки за счет роста рынка практически не осталось", - говорит Худоян.
Сегодня, даже если профессиональные инвесторы и рассматривают подобные проекты, то тщательнее анализируют локацию, ликвидность объекта, стоимость ремонта и потенциальную цену продажи. Для частных покупателей без опыта такая стратегия потеряла привлекательность из-за более высоких финансовых рисков и увеличения сроков окупаемости, отмечает генеральный директор архитектурного бюро BOHAN studio Дарья Туркина.
Стратегии и риски
Прибыльность достигается в проектах с высокой ликвидностью - центральная локация, качественные материалы, продуманный дизайн и полная комплектация мебелью и техникой. "Как показывает практика, такие апартаменты находят покупателя в течение двух недель после выхода в экспозицию и сразу сдаются в аренду, что дает быстрый возврат вложений", - говорит Комиссарова. По ее словам, риски возрастают, если ремонт затягивается, стоимость материалов нестабильна или объект не пользуется спросом у арендаторов.
Также важно не переоценивать бюджет: переплата за "избыточный" дизайн может не окупиться при последующей продаже, особенно на фоне высокой ключевой ставки, которая увеличивает стоимость кредитных ресурсов, добавляет эксперт.
По мнению Туркиной, ощутимая прибыль возможна, главным образом, в тех случаях, когда квартиру удается приобрести с существенной скидкой - из-за назревшей необходимости капитального ремонта, неэффективной планировки или расположения в доме, который может вырасти в цене. "В текущих условиях более безопасным вариантом выглядят объекты высокой степени готовности или квартиры на вторичном рынке, где инвестор сразу понимает объем необходимых вложений и сроки реализации проекта", - говорит эксперт.
Оценивать каждый случай нужно индивидуально, считает основатель и главный архитектор Архитектурной мастерской МАМ Ирина Котова. "Критически важно смотреть на уникальность объекта. Если вы приобретаете квартиру в жилом комплексе-гиганте или в районе, перенасыщенном новостройками, значительного роста цены в будущем, скорее всего, не будет. А вот если это точечная новостройка в районе со сложившейся старой застройкой и дефицитом новых предложений, к моменту сдачи дома цена такой квартиры может вырасти существенно, так как на нее будет высокий покупательский спрос среди тех, кто хочет переехать без ожидания строительства", - поясняет Котова.
По мнению Ермиловой, сегодня высокая доходность возможна только при выполнении нескольких условий одновременно. К наиболее перспективным объектам эксперт отнесла:
- приобретаемые с дисконтом 15-30% относительно рыночной стоимости;
- квартиры с юридически чистой историей;
- жилье в востребованных районах с устойчивым спросом;
- объекты, где косметический или капитальный ремонт способен существенно повысить привлекательность квартиры;
- квартиры небольшой площади (студии, однокомнатные и компактные двухкомнатные), которые продаются быстрее остальных.
Наиболее рискованными, по мнению эксперта, являются объекты со сложными юридическими вопросами, квартиры с серьезными конструктивными проблемами, жилье в районах с низким спросом, проекты, где планируется длительный дорогостоящий ремонт, и сделки, полностью финансируемые дорогими заемными средствами.
Важно также иметь резерв на непредвиденные расходы (не менее 10-15% бюджета ремонта) и предусмотреть расходы на услуги подрядчиков, оформление сделки, содержание квартиры, возможные проценты по кредиту. "Практика показывает, что именно недооценка сопутствующих расходов чаще всего становится причиной снижения итоговой доходности проекта", - отмечает Ермилова.
Объем инвестиций
Размер необходимых вложений зависит от сегмента рынка и выбранной стратегии, говорит Худоян. "Успех стратегии сегодня зависит не столько от размера стартового капитала, сколько от способности инвестора профессионально управлять всеми этапами проекта - от выбора объекта до его продажи", - поясняет эксперт.
Также объем инвестиций зависит от региона, класса недвижимости и масштаба ремонта, поясняет Туркина. По ее словам, в среднем на качественную подготовку квартиры к продаже инвесторы закладывают около 15-30% от стоимости объекта. "И здесь важно иметь финансовый резерв, поскольку сроки продажи могут оказаться длиннее первоначальных ожиданий, а дополнительные расходы - выше запланированных", - уточняет эксперт.
"Если взять, к примеру, однокомнатную квартиру в старых границах Москвы, то, при условии покупки в диапазоне от 13 до 20 млн рублей, стоимость ремонта с меблировкой может варьироваться в среднем от 1 до 2,8 млн рублей. Также важно заложить налоговые расходы и непредвиденные расходы. Общий объем инвестиций может составить от 15 до 25 млн рублей", - поясняет Якимчук.
В целом, расчет необходимо начинать не с цены покупки, а с реальной рыночной стоимости квартиры после ремонта, говорит Ермилова. Базовая формула выглядит так: Прибыль = Цена продажи − (Цена покупки + ремонт + оформление сделки + налоги + расходы на содержание + стоимость финансирования + резерв на непредвиденные расходы).
По словам эксперта, при оценке проекта важно учитывать:
- реальную цену аналогичных квартир после ремонта;
- сроки продажи (каждый дополнительный месяц увеличивает расходы);
- стоимость строительных материалов;
- рост стоимости работ;
- налоговые последствия сделки;
- ликвидность конкретного района;
- уровень конкуренции среди аналогичных объектов;
- возможный дисконт при продаже.
Если предварительный расчет показывает потенциальную прибыль менее 10-15%, многие инвесторы предпочитают отказаться от сделки, поскольку любое превышение сметы или увеличение срока продажи способно полностью нивелировать ожидаемый финансовый результат, поясняет Ермилова.
"В условиях 2026 года главным фактором успеха становится не общий рост цен на рынке недвижимости, а качество отбора объекта. Именно покупка с существенным дисконтом, точный расчет бюджета ремонта и понимание спроса позволяют получить прибыль даже на рынке с умеренной динамикой цен", - отметила эксперт.