Новостройки дорожают очень медленно
В апреле, по данным Индекса цен ДОМ.РФ, новое жилье подорожало на 0,47%, в мае - на 0,45%. И даже в июне, когда спрос все же несколько подскочил из-за ожидаемого изменения "Семейной ипотеки", стоимость новостроек подросла всего на 0,48%. Накануне предыдущего "дедлайна" по "Семейной ипотеке", в конце 2025-начале 2026 года, цены росли бодрее - на 1,7% в месяц.
За первое полугодие цены на первичном рынке увеличились на 3,6%, это ниже накопленной инфляции в 4,2%, подчеркивают аналитики ДОМ.РФ. Однако разброс по регионам довольно велик. Так, в Тверской области новостройки с начала года повысились в цене сразу на 17,12%. Выше 10% рост в Курской и Кемеровской областях. В шести регионах цены снизились - например, в Хакасии - на 5,5%, Астраханской области - на 4,8%. В Москве с начала года новое жилье стало дороже на 4,9%, в Подмосковье на 5,7%, в Санкт-Петербурге оно подорожало на 6,6% в Ленинградской области на 7,9%.
Вторичный рынок стал привлекательнее
Сейчас на рынке - летнее затишье плюс очередной "отдых" от ожидаемых изменений льготных программ (решения отложены до октября). Стали ли застройщики лояльнее к покупателям?
Ситуация на рынке жилья сейчас разнонаправленная: на вторичке дисконты уменьшаются, а в новостройках конкуренция за покупателя с живыми деньгами, наоборот, обостряется, говорит вице-президент "Российской Гильдии Риэлторов" Мария Воронцова.
Вторичка на данный момент выигрывает. Долгое время новостройки были интереснее для покупателей, так как на них распространялась более дешевая льготная ипотека. Но сейчас получить ее стало сложнее - как из-за изменения условий, так и из-за снижения банкам компенсаций из бюджета, банки в ответ на это ужесточили отбор заемщиков. Кроме того, из-за уже двух "дедлайнов" программы в первом полугодии (изменения с февраля и ожидаемые изменения с июля) многие из тех, кто мог претендовать на льготную программу, уже ею воспользовались. Спрос в такие моменты вымывается на несколько месяцев вперед. Цены же на новые квартиры выше, чем на готовые. На этом фоне покупатели заинтересовались вторичкой.
На вторичке больше выбор, ниже цены и чуть проще торговаться, говорит главный аналитик "Циана" Алексей Попов. Средняя цена "квадрата" в новостройках в 20 крупнейших городах в конце июня составляла 206 тыс. руб., что на 10% больше, чем год назад. На вторичке цены за это время выросли на 12% (до 170 тыс. руб.). Такое (когда вторичка дорожает быстрее первички) произошло впервые с 2023 года, подчеркивает Попов.
Спрос на строящееся жилье в Москве за прошедшее полугодие сократился на 33% (по сравнению с тем же периодом 2025 года), а по готовым квартирам, напротив, увеличился на 3%, отмечает коммерческий директор компании "Метриум" Дмитрий Проскурин.
Слабый спрос вынуждает девелоперов аккуратнее индексировать цены и чаще прибегать к скидкам (часто это около 7-8%). Год назад дисконты в новостройках были на уровне 5-6%, отмечает Попов. На вторичке дисконты меньше - лишь 3-4% (год назад было около 5%) и обычно появляются уже на финальном этапе проведения сделки, говорит эксперт.
Скидки в 40 процентов
Застройщики для привлечения клиентов используют не просто скидки, а целый арсенал инструментов, говорит Воронцова. Если покупатель готов оплатить квартиру наличными, дисконт, по словам Воронцовой, может достигать 10-15%. Также популярны различные рассрочки, субсидированные ставки по ипотеке и траншевая ипотека. Застройщики вынуждены изобретать новые маркетинговые ходы и увеличивать скидки за быстрый расчет, чтобы поддержать спрос.
Все застройщики предлагают скидки либо акции для первой покупки, для постоянных клиентов, до такого то числа, жителям региона, участникам СВО, многодетным, беременным и так далее, перечисляет эксперт РГР по рынку новостроек Наталия Колесникова. Скидками можно считать и предложенные формы оплаты (например, сниженный первоначальный взнос), рассрочку, траншевую ипотеку - они предполагают возможность сохранять деньги на депозитах, а значит уменьшать расходы на покупку квартиры.
В Москве средний размер скидок на первичном рынке сейчас составляет 5%, и за год показатель не изменился, говорит Проскурин (в Москве не самая сложная ситуация с продажами). Средний дисконт на квартиры массового сегмента - 12%, в бизнес-классе - 9%, в премиум-классе - 4%. Максимальный же размер дисконта достигает 40% против 60% годом ранее. Впрочем, в обоих случаях речь идет о маркетинговых уловках, подчеркивает Проскурин. Настоящий дисконт практически никогда не превышает 15-20%. Чтобы оценить размер реальной экономии, обязательно нужно сравнивать базовые цены в рассматриваемом проекте с ближайшими комплексами аналогичного класса и формата.
Отказ от торга на вторичке
Пока заметный дисконт можно получить только на варианты новых квартир с невысокой ликвидностью: первые и последние этажи, нестандартные планировки и т. д., говорит директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Во второй половине года конкуренция между застройщиками, считает он, усилится на фоне роста нераспроданных остатков. На вторичном же рынке с апреля, когда произошло очередное заметное снижение ключевой ставки и вслед за ним ставок по рыночной ипотеке, цены пошли в рост, говорит эксперт. В некоторых сегментах аналитики фиксируют увеличение на 2-3% в месяц.
На вторичном рынке на фоне стабильной покупательской активности большинство собственников не готовы идти на уступки и предоставлять скидки, говорит Проскурин. К тому же, многие клиенты реализуют имеющееся жилье для приобретения квартиры в новостройке. Крупные скидки на вторичку сейчас предоставляют в основном продавцы, заинтересованные в срочной продаже либо изначально серьезно завысившие стоимость относительно рынка.
Что будет с ценами на квартиры дальше?
В период отпусков спрос падает, отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. Далее, по его мнению, будет небольшой рост цен на новое жилье, начиная с середины августа и до начала сокращения программы "Семейной ипотеки" 1 октября. "По итогам года мы прогнозируем рост цен в среднем по России на 12-15%", - говорит Диваков.
На вторичном рынке замедления роста цен ждать не приходится, считает Чернокульский. Рынок за последние пару лет заградительных ставок накопил большой нереализованный спрос. Цены на готовое жилье пойдут вверх ближе к осени вместе с общим сезонным повышением активности. Рынок к этому уже готовится: новые объекты, которые выставляются на продажу сейчас, говорит эксперт, нередко предлагаются продавцами уже выше среднерыночных цен, порой на 10-15% к средним ценам по реальным сделкам на аналогичные объекты.