Гонка этажей остановилась: Пятиэтажки становятся престижнее небоскребов
Около 19,2 этажа в среднем сейчас в российской новостройке в пересчете на строящийся квадратный метр, подсчитали аналитики портала ЕРЗ.РФ. Колебания этажности в последние несколько лет незначительны - все держится около 19 этажей. При этом жилье "поляризуется" - престижны стали не столько пентхаусы в небоскребах, сколько, напротив, квартиры в 3-5-этажных домах.
Высотные здания (от 25 этажей) сейчас составляют около 11% строящихся. Самый высокий строящийся жилой дом - 101-этажный небоскреб в Москва-Сити. Высота домов, разрешение на строительство которых было выдано в 2026 году, по данным ЕРЗ.РФ, подскочила с прошлогодних 18,3 до 21,3 этажа. Осталось немного, чтобы догнать рекордный за десятилетие 2018 год с показателем 21,9 этажа.
Этажность вводимых сейчас в эксплуатацию домов в городах-миллионниках разнонаправленная. По данным аналитиков группы "Эталон", в Москве максимальная этажность новостроек, которые достроились в мае-июне нынешнего года, выросла по сравнению с показателями пятилетней давности на треть - с 47 до 70 этажей. При этом средняя высота новостроек не изменилась - она все так же составляет 17 уровней. Примерно та же картина в Казани - максимально высокое здание "подросло" с 25 до 28 этажей, а средняя высотность даже уменьшилась - с 16 до 15. "С одной стороны, плотность застройки растет. С другой - увеличивается число высокобюджетных клубных домов, обычно в центре города, которые отличаются малой этажностью и приватной атмосферой", - поясняет директор департамента аналитики и ценообразования Группы "Эталон" Никита Мурин.
Санкт-Петербург, напротив, стремится к малоэтажности (хотя до этого еще и далеко). Максимальная высота жилого комплекса здесь опустилась с 27 до 25 этажей, а средняя этажность "упала" за 5 лет на треть, с 13 до 9. В ближайшие годы, по мнению Мурина, средняя этажность новых проектов в Санкт-Петербурге еще понизится. В результате в городе будет появляться новая застройка более камерного и "человечного" масштаба, чем в Москве, считает он.
В Петербурге этажность снижается на фоне исчерпания бюджетных участков за КАД и требований к "небесной линии" (ограничений по высоте) в центре города, говорит директор рынков России и СНГ "Фам Пропертис" Валерий Тумин.
В массовом сегменте рост этажности имеет естественный потолок, и в большинстве городов он уже достигнут, говорит Тумин. Стремление строить выше, по его словам - не прихоть застройщика, а арифметика. При фиксированной стоимости участка каждый дополнительный этаж снижает себестоимость квадратного метра. Оптимум по себестоимости (наилучшее соотношение строительных затрат и объема продаж) находится в диапазоне 17-25 этажей. Выше этой отметки - особенно в сегменте 30+ этажей - удельная стоимость строительства начинает расти из-за усиленных конструкций, более сложной инженерии и лифтового оборудования.
Меняются и предпочтения покупателей. Если раньше высокий этаж считался статусным из-за панорамных видов, то теперь ключевыми критериями стали комфорт среды и ощущение "близости к земле", говорит эксперт. По данным опросов апреля 2026 года, 46% потенциальных покупателей жилья в Москве назвали наиболее комфортным форматом дом до 5-6 этажей, тогда как небоскребы от 20 этажей привлекают лишь 12%. В премиальном сегменте этот разворот еще более выражен: запрос на "тихую роскошь" и камерность вытесняет культ высоты и "пентхауса в облаках". Малоэтажный клубный дом в центре города - новый маркер статуса, и именно поэтому в Москве растет число таких проектов.
Отдельная история - дефицит скоростных лифтов. Российские производители пока не могут ответить на запрос застройщиков, возводящих здания выше 100 метров, где нужны высокоскоростные лифты, отмечает Тумин.
В регионах, где нет проблем со свободными землями, население неохотно переезжает в "человейники", говорит член Генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. Оптимальными считаются дома не выше трех этажей. Отсутствие лифтов также является плюсом не только с точки зрения экономии на проекте, но и с точки зрения их дальнейшего обслуживания. Это же можно отнести и к мусоропроводам, которые в малоэтажных домах не требуются, а ограниченное количество жильцов позволяют управляющим компаниям лучше контролировать вывоз ТБО. В столице и городах-миллионниках такая практика чаще относится к премиальным сегментам жилья.
В хорошо продуманных кварталах средней и малоэтажной застройки (такие, например, сейчас есть в Новой Москве) полностью удовлетворяется запрос на атрибуты загородной жизни и одновременный ориентир на развитую инфраструктуру, говорит гендиректор архитектурно-градостроительного бюро "Мастер'с план" Юлия Зубарик. В отличие от популярного сейчас индивидуального жилищного строительства, значительным недостатком которых является отсутствие детских садов, школ, транспортной доступности, что превращает такой дом скорее в летнюю дачу, чем в жилье для постоянного проживания.
Рынок, по словам Тумина, расслаивается на два параллельных тренда, и оба будут усиливаться. Массовый сегмент в большинстве городов - стабилизация на достигнутых уровнях этажности с постепенным смещением интереса к "правильным" 17-22 этажам. Премиальный и бизнес-сегмент - движение вниз, к малоэтажным клубным форматам. Новые небоскребы в 35-50 этажей будут строиться точечно - в Москве, Екатеринбурге, Уфе, Казани. В большинстве же региональных рынков гонка этажей фактически остановилась, а в ряде городов обратилась вспять, считает Тумин.