Кто и что понизил?
ЦБ 24 июля снизил ключевую ставку на 0,25% - до 14%. Следующее заседание намечено на 11 сентября. Банки, однако, не поспешили вслед за ключевой ставкой делать дешевле ипотеку. В конце июня средневзвешенные ипотечные ставки крупнейших банков, по данным ДОМ.РФ, составляли по кредитам на новостройки 18,70%, на вторичку - 18,67%. К 7 августа они, даже напротив, подросли до 18,71% и 18,68% соответственно.
И только в середине августа ставки тронулись вниз. 12 августа улучшил условия по ипотеке банк ПСБ. По программе "Новостройка" ставка снижена на 0,64 процентного пункта - до 17,45%, по программе "Вторичный рынок"- на 0,34 п. п., до 17,45% годовых. Также снижена на 0,3 п. п. ставка по военной ипотеке - для зарплатных клиентов до 16,8% годовых, для остальных до 17,8%.
С 13 августа понизил ипотечные ставки "Газпромбанк". Как сообщила пресс-служба кредитного учреждения, минимальная процентная ставка составляет теперь 17,7% годовых (ранее 18,4%), если сумма кредита более 7 млн руб. Если кредит меньше, то 18,6% (снижение на 0,3 п. п.).
На следующий день, с 14 августа, на 0,5 п. п. снизил ставки по рыночной ипотеке на крупные суммы (от 18 млн руб. для Москвы и Подмосковья, от 12 млн для Санкт-Петербурга и Ленинградской области и от 8 млн для других регионов) и с большим первым взносом (от 50%) банк ДОМ.РФ. Минимальная ставка с учетом скидки составляет от 16,6% годовых для зарплатных клиентов и от 16,8% - для остальных.
Когда еще подешевеет?
Июльское решение ЦБ снизить ключевую ставку стало позитивным сигналом для рынка, однако рассчитывать на быстрое и массовое удешевление ипотеки в августе и сентябре заемщикам не стоит, считает исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак. Банки не могут моментально пересмотреть условия по кредитам, которые выдаются на десятилетия вперед, так как они ориентируются на долгосрочные экономические прогнозы. Стоит учесть, что регулятор хоть и снизил текущую ставку, но прогноз по инфляции на 2026 год вырос - с 4,5-5,5% до 6-7%. Изменились и долгосрочные ожидания по самой ставке. В 2026 году она, по новой оценке, составит 14,5-14,6% против прежних 14-14,5%, а в 2027-м - 10,5-12,5% вместо 8-10%. Для банковского сектора это маркер, указывающий на то, что возвращение к низким ставкам может занять больше времени, чем предполагалось ранее.
На ценообразование влияет множество факторов, помимо ключевой ставки, отметил руководитель направлений "Ипотека" и "Кредиты на образование" "Т-банка" Иван Сафонов. ЦБ ужесточил прогноз до конца этого года и на 2027 год. "Поэтому мы допускаем снижение до конца года в пределах 1 процентного пункта", - сообщил он. Пока, после снижения ключевой ставки в июле, банк сохранил ипотечные ставки на прежнем уровне, поскольку изменение было незначительным, пояснил Сафонов.
Для ощутимого снижения стоимости жилищных кредитов рынку недостаточно одного шага регулятора, говорит Баджурак. Банкам необходим более выраженный тренд на замедление инфляции в течение нескольких месяцев, а до тех пор они будут проявлять максимальную осторожность.
По словам руководителя отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель" Натальи Газетдиновой, несмотря на смягчение политики ЦБ, рыночная ипотека остается дорогой, поскольку банки закладывают в стоимость кредита не только ключевую ставку, но и премию за риск, поэтому смягчение политики регулятора доходит до заемщика с задержкой.
Показателен, по словам Ярослава Баджурака, прошлогодний цикл снижения ставки. В июне 2025 года ЦБ начал смягчать денежно-кредитную политику: ключевая ставка была снижена с 21% до 20%, в июле - до 18%, в сентябре - до 17%. При этом рыночная ипотека не отреагировала на эти решения моментально: банки снижали ставки постепенно по мере подтверждения устойчивости тренда на снижение ключевой ставки (в общей сложности за год они упали на 5-8 п. п.). Поэтому и сейчас эффект июльского снижения до 14% проявляется с задержкой, говорит эксперт. В августе-сентябре можно ожидать коррекции рыночных ставок примерно на 0,5-1 п.п. А дальнейшее снижение во многом будет зависеть от траектории инфляции и готовности Банка России закрепить этот тренд на осенних заседаниях.
Надо ускорить реакции
Предпосылки для дальнейшего снижения кредитных ставок есть, однако многое будет зависеть от инфляции, инфляционных ожиданий и дальнейших решений Центробанка, считает зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксёненко.
"Хочется надеяться, - говорит он, - что при дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики к концу года рыночная ипотека сможет приблизиться хотя бы к диапазону 15-16%".
При этом важно, по его мнению, сокращать разрыв между снижением ключевой ставки и реальными условиями кредитования. Если ЦБ последовательно удешевляет деньги, этот эффект должен как можно быстрее доходить до людей - через снижение ипотечных ставок и ежемесячного платежа - и до предприятий через более доступные кредиты на развитие. Здесь нужна более тесная координация ЦБ, правительства и банковского сектора, говорит депутат. Для людей важен именно конечный результат, но пока кредиты на жилье все еще очень дорогие.
То же касается бизнеса - высокая стоимость заемных денег означает, что предприятия откладывают закупку оборудования, расширение производства, строительство новых объектов и запуск проектов. Поэтому скорость, с которой снижение ключевой ставки доходит до реальных условий кредитования, - это уже вопрос не только доступности ипотеки, но и инвестиционной активности в экономике в целом.
Что делать покупателю?
Покупатели недвижимости сейчас занимают выжидательную позицию, отмечают эксперты "Выберу.ру". Более четверти опрошенных порталом россиян (26%) признались, что откладывают покупку, рассчитывая дождаться более выгодных условий по кредитам.
На фоне снижения ключевой ставки оживилась дискуссия - что выгоднее: продолжать снимать жилье или воспользоваться ипотекой уже сегодня, говорит Наталья Газетдинова. Ответ, по ее словам, зависит не столько от ключевой ставки, сколько от программы, доступной конкретной семье. Так, при покупке однокомнатной квартиры за 7 млн руб. ежемесячный платеж по рыночной ипотеке составит около 90 тыс. руб. в месяц, а по "Семейной ипотеке" - около 40 тыс. Эти цифры стоит сравнить со средней стоимостью аренды - например, за найм "однушки" в Москве нужно выкладывать около 68 тыс. руб. в месяц, говорит эксперт. При этом сравнивать только ежемесячные суммы недостаточно: покупателю нужно учитывать расходы на страхование, ремонт, переезд и финансовый резерв. Более низкий ипотечный платеж еще не означает, что покупка во всех случаях обходится дешевле аренды.
Помимо ипотеки, можно рассмотреть другие способы приобретения. 2026 год, по словам Газетдиновой, стал периодом не скидок на жилье, а финансовой инженерии: застройщики предлагают рассрочки, субсидированные программы и траншевую ипотеку, которые позволяют снизить нагрузку на начальном этапе покупки. Например, рассрочка предполагает оплату квартиры застройщику по согласованному графику, но может потребовать крупного первоначального или финального платежа. Субсидированная программа снижает ипотечную ставку на определенный период или весь срок, однако ее условия могут отражаться на стоимости квартиры. При траншевой ипотеке кредит выдается частями, поэтому на этапе строительства платеж оказывается ниже.
"Комфортная для заемщиков рыночная ипотека начинается примерно со ставки 11,5%, - считает Газетдинова. - Пока рынок не достиг этого уровня, для части покупателей рассрочка и другие программы застройщиков могут стать более быстрым путем к своей квартире, чем несколько лет ожидания. Но сравнивать нужно не рекламную ставку, а полную стоимость сделки". Эксперт советует учитывать комиссии, страховки, удорожание квартиры и размер финального платежа. При рассрочке особенно важно заранее определить, за счет каких средств будет погашен остаток к моменту передачи жилья. Тем, кто все же решает подождать, стоит следить не только за решениями ЦБ, но и за предложениями конкретных банков: условия меняются не одновременно, и подходящая программа может появиться раньше общего снижения рынка.