За январь - июль нынешнего года было сдано в эксплуатацию 50,6 млн кв. м жилых домов, из них 31,4 млн - индивидуальные дома. В прошлом году, для сравнения, за тот же период было построено около 60 млн кв. м (из них 42 млн кв. м - ИЖС), и это было на 3-4% меньше, чем годом ранее.
В Минстрое прогнозировали снижение ввода жилья в 2026-2027 годах еще осенью 2024 года. "Мы фиксируем снижение объемов темпов запуска новых проектов. Это, конечно, повлияет на показатели ввода следующего периода при цикле стройки 2,5-3 года", - говорил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
Означает ли нынешнее снижение ввода жилья, что возникает дефицит предложения, который может спровоцировать рост цен? Пока нет, уверяют эксперты. На стадии строительства сейчас находится около 120 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, это почти рекордная цифра за всю историю наблюдений. То есть о нехватке предложения, несмотря на снижение ввода, говорить пока не приходится. Напротив, предложение пока заметно превышает спрос - в строящихся домах продано лишь 30% квартир, тогда как, к примеру, в ноябре 2021 года показатель доходил до 41%.
Снижение ввода жилья сейчас скорее отражает переходный период и последствия более осторожной девелоперской активности, чем формирование дефицита предложения, говорит коммерческий директор "Главстрой Регионы" Алексей Артошин. На рынке сохраняется большой объем строящегося жилья, который выступает своего рода буфером и позволяет поддерживать предложение даже при замедлении новых запусков. Поэтому само по себе снижение ввода пока не создает предпосылок для резкого роста цен. Но ситуация может измениться при восстановлении спроса, отмечает он. Если продажи начнут расти быстрее, чем девелоперы будут выводить новые проекты, накопленный запас предложения будет сокращаться. В таком случае ограниченный ввод станет одним из факторов, способных поддержать рост цен.
Ввод - это итог предыдущего строительного цикла: между запуском проекта и его завершением проходят годы, особенно если речь идет о крупных объектах, которые строятся очередями, отмечает гендиректор Optima Development Давид Худоян. Поэтому на сегодняшнюю статистику ввода влияют прежде всего объем и темпы реализации проектов, запущенных в предыдущие периоды, а не только текущая ситуация на рынке.
При этом сейчас застройщики продолжают выводить на рынок новые проекты. Поэтому говорить о том, что рынок уже столкнулся с дефицитом предложения, по мнению Худояна, преждевременно.
Сейчас рынок, по его словам, скорее находится в фазе поиска нового соотношения между предложением и платежеспособным спросом. Причем ситуация различается по регионам и сегментам: где-то предложение уже может опережать покупательскую активность, тогда как в других локациях рынок остается более сбалансированным.
Динамику цен в ближайшей перспективе нельзя связывать только с объемом ввода, говорит эксперт. С одной стороны, сдержанный спрос ограничивает возможности для удорожания жилья, с другой - высокая себестоимость строительства и стоимость проектного финансирования ограничивают возможности девелоперов для существенного снижения цен. В результате более вероятна разнонаправленная динамика в зависимости от конкретного проекта и региона.
В сфере ИЖС несколько иная ситуация. Цикл строительства тут длится иногда лишь несколько месяцев. И нынешнее снижение ввода частных домов - следствие не далеких планов и прогнозов застройщиков 2-3 года назад, а резкого снижения спроса на них в 2025-2026 годах. Причины этого - дорогая ипотека, переход отрасли на счета эскроу, которые должны защитить покупателей от потери денег, а также общая экономическая ситуация. Как поясняет гендиректор Ассоциации деревянного домостроения Анна Фукс, застройщики загородного рынка стали заложником ситуации, когда люди начали экономить. И те, кто собирался вложиться в частный дом, в режиме экономии откладывают строительство или переходят в "самострой".
По сравнению с прошлым годом выдачи ипотеки на ИЖС растут. По данным ДОМ.РФ, за первое полугодие банки предоставили 18 тыс. кредитов на 126 млрд рублей, что в 1,9 раза по количеству и в 1,7 раза по сумме больше, чем годом ранее. Тем не менее спрос относительно невелик. Так, за 2023 год десять крупнейших банков выдали на ИЖС более 118 тыс. кредитов.
Как отмечает Анна Фукс, сейчас нет даже заказов на проектирование частных домов. А это значит, что на следующий год объемы частного строительства не вырастут. Возможно, если опустятся ипотечные ставки, спрос несколько повысится, но все равно не будет таким большим и массовым, к которому привык рынок за последние годы. Задача загородного рынка сейчас - удержаться хотя бы на нынешнем уровне, говорит эксперт. При этом на снижение цен здесь тоже надеяться не приходится - кредиты дорогие, дорожает земля для застройки и другие расходы не снижаются.