Сколько стоит аренда квартиры?
На московском рынке аренды ажиотажного спроса пока нет. Только в последней декаде августа стало заметно некоторое оживление, говорит замдиректора Управления аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова. Если спрос увеличится в сентябре, то возможно небольшое сезонное увеличение стоимости ликвидных квартир до 5%. Сейчас, по словам Поляковой, минимальная арендная ставка за московскую квартиру в пределах МКАД - 35 тыс. руб. За эти деньги сдается жилье в 13,2 кв. м в 20 минутах ходьбы от станции метро "Народное ополчение". Но таких вариантов немного.
В Санкт-Петербурге сезонный рост чуть заметнее. С весны ставки выросли примерно на 5-8%, с прошлого года - на 6-8%, говорит гендиректор агентства "Невский Простор" Алла Шинкевич. Студии предлагаются в среднем за 36-37 тыс. руб. в месяц, однокомнатные квартиры - за 44-48 тыс., двухкомнатные - за 68-75 тыс. руб. Ситуация заметно спокойнее, чем в 2024 году, когда арендные ставки росли на десятки процентов, говорит эксперт. Тогда, после повышения рыночных ипотечных ставок, потенциальные покупатели квартир переориентировались на аренду жилья, спрос резко вырос, и цены за полгода подскочили на 20%.
В Новосибирске средняя ставка аренды однокомнатных квартир и студий составляет 31 тыс. руб. - на 3,3% больше, чем в апреле, при этом год к году практически без изменений, рассказывает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. В Барнауле в апреле 2026 года средняя ставка аренды составляла 28 тыс. рублей - на 3% меньше, чем годом ранее, а к концу лета средние ставки на "однушки" снизились до 26 тыс.
Почему ставки не слишком растут?
Основная причина стагнации цен - последствия льготной ипотеки 2020-2024 годов. Инвесторы, купившие тогда жилье по ставке 6%, дождались ввода домов и выставили квартиры в аренду (тем более что продать жилье, чтобы заработать на разнице цен, сейчас сложно из-за дорогой ипотеки). Плюс вторичное жилье, которое ранее вышло бы в продажу, теперь тоже сдается - в ожидании снижения ипотечных ставок и лучших времен на рынке. К середине лета количество открытых объявлений о сдаче в аренду в целом по России (120 тыс. на конец июня) было рекордным за последние шесть лет, отмечали аналитики ДОМ.РФ. Больше было только в 2022 году. Причем в нестоличных городах на фоне превышения спроса над предложением к середине лета стоимость аренды чуть выросла (на 2 процентных пункта за квартал), а в Москве, напротив, понизилась на 2 п. п.
Главная особенность этого сезона - большой выбор квартир, говорит Шинкевич. Поэтому даже в августе арендаторы сохраняют возможность выбирать и сравнивать варианты. Квартиры с хорошим ремонтом, техникой и адекватной ценой находят жильцов быстро, варианты с устаревшей обстановкой задерживаются в рекламе дольше.
"Высокий сезон" в этом году не такой напряженный, как несколько лет назад, но он и не пропал совсем, говорит Чернокульский: все недорогие ликвидные варианты рядом с вузами и в пешей доступности от метро к концу августа уже разобраны. Более дорогие квартиры или более удаленные от вузов и метро - это уже сегмент "второго выбора", но и они в августе уходят, арендаторы просто не готовы ждать более подходящего варианта неделями.
Ситуация хороша для арендаторов, но негативна для владельцев квартир, надеявшихся зарабатывать на аренде. За год, по оценке ДОМ.РФ, доходность от сдачи жилья в аренду в Москве и Санкт-Петербурге снизилась на 1,4-1,6 п. п., до 4,3% и 4,6% соответственно (на конец II квартала). В других локациях доходность упала на 0,8 п.п. за год, до 5,3%. Причина - в значительном подорожании новостроек и стагнации арендных ставок. То есть купленная сейчас под сдачу новая квартира окупится только через 21 год. Впрочем, если жилье было куплено несколько лет назад, по более низкой цене, то ситуация выглядит чуть оптимистичнее.
Несмотря на "рынок арендатора", в отдельных районах города - например, около крупных вузов - картина может быть иная. В высокий сезон хорошие недорогие варианты разбирают быстро, поэтому объявления лучше отслеживать ежедневно и договариваться о просмотре сразу, советует Шинкевич. Тем же, у кого есть возможность отложить поиск постоянной квартиры, стоит вернуться к нему во второй половине октября, советует риелтор: к этому времени студенческий ажиотаж обычно ослабевает, выбор становится спокойнее, а пространство для торга с собственником расширяется.
Как сэкономить при аренде квартиры?
Обычно собственники крайне неохотно сдают жилье учащимся и студентам, отмечает Полякова. Основная забота арендодателей - безопасность, то есть регулярные платежи без задержек, сохранность имущества, чистота и тишина, мирные взаимоотношения с соседями. А молодые люди - это группа риска для сдающих жилье. Поэтому у экономных студентов задача - не только найти дешевое жилье, но и вызвать доверие владельца квартиры и оправдать это доверие. Чаще всего договоры найма за студентов подписывают и оплачивают аренду родители, они отвечают и за соблюдение всех норм проживания в съемном жилье. Нередко переговоры и подписание договора проводятся онлайн.
Перед стартом поисков соберите "портфолио" надежного жильца, советует Чернокульский. Для работающих арендаторов это могут быть рекомендации от прежних арендодателей, документы о платежеспособности (справка с работы, банковская выписка).
Если есть желание сэкономить, стоит смотреть варианты шире привычных центральных районов, советует Шинкевич. Разница в ценах иногда достигает 30-40%. Ориентироваться стоит прежде всего на время в пути до вуза или работы и прямой маршрут на метро, электричке и наземном транспорте.
В Москве транспортная система сейчас развита хорошо, добираться несложно из любых районов, в том числе на окраине, из ближнего Подмосковья, Новой Москвы. Так, в ближнем Подмосковье можно найти квартиры стоимостью 25-30 тыс. руб. в месяц в 15-30 минутах транспортом от станций метро. В Новой Москве есть варианты за 39-40 тыс. руб. Например, в 13 минутах транспортом от метро "Филатов луг" можно снять за 39 тыс. руб. квартиру в 27 кв. м с современным ремонтом, мебелью и техникой. При этом нужно учитывать расходы денег и времени на дорогу, если регулярно придется добираться до места учебы или работы несколькими видами транспорта.
К середине августа цены на "однушки" в городах с крупнейшими университетами выросли в среднем на 5% по сравнению с июнем, а в районах самих вузов - на 6%, подсчитали в "Циан". При этом ставки аренды поблизости от ведущих вузов в среднем на 25% выше, чем в целом по городу. Впрочем, зачастую это связано с тем, что известные вузы расположены в центральных районах городов, где расценки выше. Для большинства студентов аренда рядом с вузом все равно неподъемна. Они не готовы переплачивать, поэтому в реальности редко снимают жилье рядом со своим университетом, отдавая предпочтение более отдаленным и менее дорогим локациям, отмечают эксперты.
Еще один способ сократить расходы для студента - снимать квартиру вдвоем или втроем с людьми, которых хорошо знаешь. Например, двухкомнатная квартира за 65-70 тыс. рублей при аренде на двоих обойдется примерно в 33-35 тыс. рублей с человека, говорит Шинкевич. Если, к примеру, вдвоем снять "двушку" в подмосковной Балашихе в 15 минутах езды от метро, то каждый будет платить по 20 тыс. руб. в месяц, говорит Полякова.
Чтобы сэкономить, нужно начинать поиск квартиры в июне или хотя бы начале июля, советует Чернокульский. Иногда даже переплата за лишний месяц при такой стратегии окупается за год аренды, которая будет на 10-15% дешевле. Например, возьмем квартиру в Новосибирске - в июле вполне можно было найти вариант у вуза или у метро до 30 тыс. рублей, сейчас такие варианты уже разобраны, аналогичные в предложении появляются за 33-35 тысяч. Разница за 12 месяцев аренды может составить, таким образом, 50-60 тысяч рублей.
Остерегайтесь мошенников
В любом случае при поисках арендной квартиры нужно быть предельно осторожными, чтобы не попасться мошенникам. Там, где есть высокий спрос, увеличивается и количество мошенников, несуществующих объявлений, а также происходят не самые приятные вещи, вроде аукционов от собственников ликвидного жилья, которые собирают несколько желающих, чтобы получить цену повыше, отмечает Чернокульский.
Отсеките варианты, которые на фото выглядят хорошо, а стоят существенно дешевле аналогов, советует Полякова. В итоге все равно придется переплатить, потому что по цене ниже рыночной либо сдаются объекты с серьезными недостатками, которые неочевидны на фотографии и которые не всегда можно увидеть сразу на просмотре, либо это уловка аферистов. Никогда не пользуйтесь услугами "информационных агентств", где за определенную плату только предоставляют список адресов квартир, якобы сдаваемых в аренду. В действительности либо таких квартир не существует, либо они уже сданы, либо не сдаются вообще. Деньги за услугу вы не вернете, потому что с юридической точки зрения услуга оказана, а за качество самих адресов агентство не отвечает. Также никогда не пользуйтесь услугами "специалистов", которые требуют предоплату, говорит риелтор. Оплата работы посредника, выплата арендной ставки за первый месяц проживания и страхового депозита собственнику квартиры производятся только после подписания договора найма и передачи ключей.
Квартира найдена. Что делать?
Если нужный вариант найден, то далее основное - это заключение договора, говорит Чернокульский. Он обязательно должен быть письменным, с четко установленными границами отношений, включая регламент визитов собственника и форс-мажорные ситуации. Чем подробнее договор, тем будет проще решать любые вопросы в дальнейшем. Отдельно зафиксируйте, кто платит коммуналку - иногда это оказывается не одинаково очевидно обеим сторонам. Настаивайте на двусторонней неустойке (при досрочном расторжении по инициативе собственника - платит он, если уходит арендатор - теряет депозит). Помните, что никакие изменения, включая продажу квартиры, не отменяют договор аренды - если у жилья сменится владелец, он будет обязан соблюдать договор до конца срока. Также оформите страховку гражданской ответственности арендатора на случай ущерба соседям.