Девелоперы увеличивают сроки возведения домов, закладывая на "старте" строительства на 3 месяца больше, чем в 2025 году, и на 5 месяцев больше, чем в 2024 году, подсчитали аналитики ДОМ.РФ.
Тенденцию подтверждает руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик. Средний срок до планового ввода в момент публикации проектной декларации в 2026 году составил 30,9 месяца (чуть более 2,5 года). Это, по данным ЕРЗ, на 1,8 месяца больше, чем в 2025 году, и на 4,4 месяца больше, чем в 2024 году.
Главная причина - синхронизация реализации жилья и темпов строительства, считает учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. За год продажи новостроек в некоторых регионах просели практически вдвое. Доля нераспроданных квартир в городах-миллионниках выросла почти до 30%.
В июле, к примеру, продажи новых квартир, по данным ДОМ.РФ, были ниже, чем в июле 2025 года, на 8% (по площади).
В таких условиях застройщики намеренно растягивают график работ, чтобы подстроить его под реальный спрос, говорит Опрышко. Их задача - сохранить равномерное поступление средств на счета эскроу и исключить кассовые разрывы. Еще одна причина - юридическая "подушка" как ответ на отмену с января 2026 года моратория на начисление штрафов. Если раньше девелоперы могли закладывать "агрессивные" сроки, то теперь риск просрочки стал финансово ощутимым. Поэтому компании сознательно удлиняют плановые графики на 3-5 месяцев, создавая "подушку безопасности". Но это не обязательно означает, что реальная скорость строительства снижается, отмечает Опрышко: объекты по-прежнему могут быть сданы раньше заявленного срока. Сильно затягивать сроки девелоперу невыгодно - пока объект не сдан, деньги дольщиков остаются "замороженными" на счетах эскроу. Но в документах время закладывается с запасом, чтобы гарантированно избежать штрафов и дополнительных издержек.
Сроки строительства многоквартирных домов постоянно увеличиваются последние пару лет в связи с сокращением спроса и, как следствие, медленным наполнением счетов эскроу участниками долевого строительства, отмечает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Ставки по кредиту застройщику, в свою очередь, зависят от объема средств на эскроу счетах (чем больше сумма за проданное жилье, тем ниже ставка по кредиту для застройщика). Девелопер старается замедлить строительство, чтобы привлечь больше средств дольщиков и не брать средства дорогого кредита (хотя остановить стройку все равно нельзя и затраты застройщика на уплату процентов по мере увеличение срока строительства все равно увеличиваются).
Ранее о необходимости подстраивать стройку под темпы продаж говорили в компании BN Group, которая занимается возведением деревянных многоэтажек. Хотя деревянное здание из CLT-панелей можно собрать за несколько месяцев, застройщик планирует строить неторопливо. Если построить быстро, а потом еще год продавать - не выдерживает экономика проекта: компании придется разом выбрать кредит по проектному финансированию и вносить за него высокие проценты, пока не наберется нужная сумма от покупателей. Если же строить сдержанно, то и кредит можно выбирать частями, платить высокий процент не с его полной суммы.
Увеличение сроков строительства связано с более реалистичной оценкой текущего спроса, говорит коммерческий директор "Главстрой Регионы" Алексей Артошин. Стройку необходимо продолжать, не создавая лишнюю финансовую нагрузку. При высокой стоимости заемных средств каждый этап проекта должен соответствовать реальным продажам. Поэтому перенос планового срока на несколько месяцев становится инструментом управления проектом и позволяет сохранить его устойчивость. Три дополнительных месяца сами по себе не являются критичным сроком, это нормальная корректировка планов под текущую ситуацию на рынке. Проблемой стал бы перенос на год и более, считает Артошин.
Есть ли в замедлении строительства какие-либо существенные минусы для покупателей квартир? Для них увеличение сроков не очень хорошо, поскольку тем, кто в период строительства арендует жилье, приходится дольше платить за аренду, а те, кто взял ипотеку, вынуждены дольше платить проценты, не проживая в новом жилье, говорит Косарева. Хотя особенных дополнительных рисков для дольщиков она не отмечает.
С одной стороны, снижается риск получить квартиру с задержкой - теперь сроки в договоре стали более реалистичными, говорит Опрышко. С другой - фактическое ожидание ключей для купивших квартиру на ранней стадии проекта увеличивается.
Можно предположить, что при более далеком изначально сроке сдачи дома возможные проблемы застройщика покупатель-непрофессионал и увидит позже - когда срок вдруг отложат еще. И если ситуация дойдет до возврата денег с эскроу покупателям, то первоначально вложенная сумма может чуть больше обесцениться из-за инфляции - просто потому, что дольше была "заморожена" в банке. Впрочем, пока случаев возврата средств практически нет - даже если застройщик банкротится, то или вмешиваются власти, или проблемы решает банк-кредитор, подыскивая нового подрядчика для завершения строительства.
Однако более долгие сроки строительства здания могут финансово ударить и по самому застройщику. Для банка, который его кредитует, медленное наполнение эскроу счетов и увеличение срока строительства - это увеличение риска, который банк пытается компенсировать более высокими ставками по кредиту, отмечает Косарева.
Для покупателей сам по себе более длинный срок не является риском, если он соответствует реальному плану строительства, считает Холопик. Риск возникает тогда, когда фактическая динамика объекта начинает сильно отклоняться от заявленного графика. Поэтому сегодня особенно важны прозрачность девелопера, контроль за ходом строительства и реалистичность первоначальных сроков. Для отрасли же удлинение сроков - скорее, признак перехода к более взвешенному планированию после периода высоких темпов строительства.
В Минстрое подчеркивают, что ввод жилья и передача ключей гражданам находятся на особом контроле ведомства. "Необходимо держать на контроле региональных властей каждый объект, его своевременный ввод и передачу ключей гражданам", - подчеркнул замглавы Минстроя Никита Стасишин.