Как купить дачу и не ошибиться при заключении сделки? Советы юриста

Обычно подобные предложения сопровождаются замечательными фотографиями, а сам продавец рассказывает, почему надо купить его сотки как можно быстрее, пока другие покупатели не перехватили выгодное предложение. Как объясняют эксперты, пик подобных предложений ежегодно выпадает на сентябрь и первую половину октября. На что необходимо обратить внимание покупателям дачного участка или домика, "РГ" расспросила у специалиста - адвоката Московской коллегии адвокатов "РОСАР" Маргариты Брусенской.

- Жить за городом - мечта многих, но если вы рассматриваете предложение купить или взять в аренду участок для строительства дома либо дачи, надо досконально изучить всю документацию, - заявила юрист.

Согласно ее опыту, недостаточное внимание к документам при приобретении участка в собственность или оформлении аренды несет серьезные риски.

Такая беспечность может обернуться крайне неприятными последствиями - как имущественными потерями, так и длительными судебными тяжбами. В результате может выясниться, что использовать предлагаемый земельный участок по планируемому назначению юридически и фактически невозможно.

С чего следует начинать? По словам Брусенской, в первую очередь необходимо запросить у текущего собственника актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Получить ее можно быстро через портал "Госуслуги". Выписка покажет, какие обременения и ограничения в использовании земельного участка зарегистрированы, а также позволит проверить вид разрешенного использования и категорию земель.

Необходимо внимательно изучить сведения о зонах с особыми условиями использования территории: охранных, санитарно-защитных и иных, в границах которых строительство может быть ограничено или вовсе запрещено.

Если выяснится, что участок расположен в границах особо охраняемых природных территорий, охранных зон магистральных газопроводов, линий электропередачи или иных зон с особыми условиями использования, это может повлечь либо запрет на строительство жилого дома, либо существенные ограничения.

То же самое касается случаев, когда участок относится к землям лесного фонда, запаса, промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения - на таких землях возведение жилого дома, как правило, не допускается.

Поэтому необходимо убедиться, что участок находится на землях населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования, допускающий индивидуальное жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства. Дополнительно Маргарита Брусенская рекомендует изучить правила землепользования и застройки, которые содержат градостроительные регламенты и детализируют, какие объекты и с какими параметрами допустимо строить на конкретной территории. Получить их можно в местной администрации.

Помимо перечисленного, не лишним будет проверить: нет ли пересечений границ земельного участка с соседними участками, чтобы избежать в будущем споров.

Юрист напомнила, что Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ изменен порядок регистрации сделок с земельными участками. Появилось новое основание для приостановления государственной регистрации прав: если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, совершение регистрационных действий в отношении него невозможно.

Для первичной самостоятельной проверки можно воспользоваться публичной кадастровой картой - она позволяет визуально оценить границы участка и проверить отсутствие пересечений.

Самым надежным способом, по мнению юриста, является обращение к кадастровому инженеру, который проведет геодезические работы на местности и определит точные координаты земельного участка, на котором планируется строительство.

Также следует запросить градостроительный план земельного участка. Это официальный документ, который содержит сведения о градостроительном регламенте, разрешенном использовании, предельных параметрах строительства, а также об ограничениях и технических условиях подключения к сетям.

Перед сделкой юрист рекомендует внимательно прочитать договор аренды или договор купли-продажи участка. В договоре купли-продажи целесообразно зафиксировать гарантии продавца об отсутствии обременений и ограничений. Согласно статье 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях и ограничениях использования земельного участка.

Какие права на защиту есть у обманутого покупателя?

Юрист объясняет, что в случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать возмещения убытков.

Для договора аренды аналогичные гарантии рекомендуется включать в качестве заверений об обстоятельствах в соответствии со статьей 431.2 Гражданского кодекса РФ.

Маргарита Брусенская подчеркивает: важность досконального изучения документов при приобретении в собственность или аренде земельного участка трудно переоценить.

- Учитывая постоянно меняющееся законодательство в этой области и большое количество "подводных камней", целесообразно в случае любых сомнений обратиться к юристу, специализирующемуся на земельном праве, - советует она.