"Кадастровая оценка в 2026 году пережила серьезную перезагрузку, - рассказывает Юннеса Смердова, член Ассоциации Гильдии риелторов России. - С 8 января вступили в силу поправки к Федеральному закону № 237-ФЗ, которые кардинально меняют подход к кадастровой оценке. Установлен единый цикл переоценки: теперь все регионы обязаны проводить кадастровую оценку не реже одного раза в четыре года, а для городов федерального значения - раз в два года. При этом оценка привязана к рыночной стоимости на дату, максимально приближенную к текущей".
В 2026 году кадастр пересчитали по свежим данным, и во многих регионах оценка выросла на 15-25 процентов вслед за реальным рынком, пояснила Юннеса Смердова. В 2026 году запланирована переоценка стоимости земель, а на 2027 год - зданий и помещений.
Если кадастровая стоимость отличается от рыночной более чем на 30 процентов в любую сторону, оценка автоматически пересматривается без заявления владельца, отмечает эксперт. Это снизило число ошибок, но не отменило их полностью.
Также Верховный суд постановил, если в ходе судебного разбирательства выясняется, что массовая кадастровая оценка государственного бюджетного учреждения (ГБУ) отклонялась от итоговой рыночной стоимости более чем на 20-30 процентов, это признается существенной ошибкой методологии кадастровой оценки, а издержки на экспертов возлагаются на ГБУ или региональное министерство имущества, а не на выигравшего дело собственника, отметил Дмитрий Келин, руководитель юридической компании Kelin.
Переход на цифру
В 2026 году продолжается переход на цифровую модель государственной кадастровой оценки. "Законодательство предусматривает использование федеральной государственной информационной системы при проведении оценки. При этом для земельных участков основной переход к использованию этой системы предусмотрен с 2027 года, поэтому в 2026 году сохраняется переходный период, когда могут использоваться и региональные информационные системы", - рассказывает Александр Воронин, основатель "Первой Земельной Компании".
Теперь все этапы государственной кадастровой оценки можно проводить через НСПД (национальную систему пространственных данных), конкретизировано с какого момента в ЕГРН начинают действовать сведения об изменении кадастровой стоимости объекта, расширены полномочия Роскадастра в части исправления ошибок через портал Госуслуг или НСПД, перечисляет основные изменения заведующая кафедрой экономики и управления в строительстве ГУУ, д.э.н. Ольга Астафьева.
"Кадастровая оценка в 2026 году становится более прозрачной и прежде всего это связано с тем, что в требованиях Росреестра значится условие по обязательному раскрытию применяемых для расчета формул и коэффициентов", - добавляет Ольга Астафьева. Собственнику будет проще понять, как сформировалась итоговая стоимость его объекта.
Индивидуальный подход
Важно разделять государственную кадастровую оценку и установление кадастровой стоимости конкретного объекта в размере его рыночной стоимости, разъясняет Петр Дубоделов, руководитель ГИС-направления проекта "Мой гектар".
"Государственная оценка по-прежнему остается массовой - государство оценивает сразу большой массив земельных участков или объектов недвижимости по единой методике. Рыночная стоимость - это индивидуальная процедура, когда собственник считает, что массовая оценка не учитывает особенности именно его объекта, и инициирует процесс его переоценки", - говорит он. Массовый подход не позволяет учесть индивидуальные характеристики всех объектов, поэтому необходимо дать возможность пересмотра оценки объектов в индивидуальном порядке. Однако этот процесс необходимо унифицировать, что и было сделано в 2026 году.
Новая двухуровневая модель пересмотра предполагает, что сначала необходимо обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение субъекта РФ, приложив отчет об оценке рыночной стоимости. И только после решения учреждения спор может переходить в суд, поясняет Петр Дубоделов.
Рано сдавать в архив
Самым резонансным событием года стало Постановление Конституционного суда РФ № 48-П от 14 июля 2026 года, считает Дмитрий Келин. "Поводом для рассмотрения дела стала массовая практика, когда собственники узнавали о существенно завышенной кадастровой стоимости объекта только из налоговых уведомлений, приходящих спустя 9-10 месяцев после окончания налогового периода", - рассказывает он. При этом возможность пересмотра была установлена только в течение шести месяцев. В результате возникала ситуация, когда налогоплательщик лишался возможности защитить свои права за прошлый период просто в силу хронологии налогового контроля.
Конституционный суд РФ признал подобную практику сплошных отказов неконституционной, отметил Александр Воронин. Если собственник узнал о завышенной налоговой базе из официального уведомления ФНС, он имеет полное право инициировать пересмотр кадастровой оценки, а ГБУ и суды не вправе прикрываться формальным пропуском шестимесячного срока.
В начале года вступил в силу еще один блок поправок, который значительно изменил процессуальные правила, рассказал Дмитрий Келин. Во-первых, законодатель закрыл давно существовавший пробел в отношениях между арендаторами и собственниками коммерческой или публичной недвижимости. По новым правилам, если арендатор намеревается пересмотреть кадастровую стоимость объекта для снижения арендной платы, он обязан предоставить письменное согласие собственника. При отсутствии такого документа ГБУ возвращает заявление без рассмотрения в течение пяти рабочих дней. Во-вторых, тем же законом был зафиксирован пятидневный срок для Росреестра на внесение новых сведений в ЕГРН после вступления в силу решения ГБУ или судебного акта. Это изменение снимает проблему многомесячных задержек при пересчете налоговой базы.
Таким образом, 2026 год стал переломным для системы кадастровой оценки. Процесс кадастровой оценки стал прозрачнее, и дал доступ собственникам к формулам расчета. Жесткие циклы переоценки и автоматический пересмотр стоимости позволили сблизить кадастровую стоимость с реальной рыночной, что дает справедливыми начисленные на ее основании налоги и проведенные сделки.