Документ обсуждался недавно на съезде "Деловой России". Механизм идет на смену действовавшей несколько лет господдержке строительства гостиниц. При долевом строительстве туристическая инфраструктура будет создаваться за счет широкого круга инвесторов, а не только за счет бюджета или крупных корпораций, отмечает ведомство. Кроме того, застройщики смогут снижать процент по кредиту на строительство по мере наполнения счетов эскроу, а частные лица получат прозрачный механизм инвестиций для получения дохода в будущем.
Вложиться в недвижимость для туристов можно и сейчас - в последние годы распространился формат так называемых апарт-отелей, которые распродаются отдельными номерами. На рынке применяются различные схемы продаж, включая механизм эскроу.
Нет законодательства, которое прямо регулировало бы формат объекта. Для его обозначения используются разные названия: сервисные апартаменты, апарт-отели, гостиницы с несколькими собственниками, кондо-отели. Объем предложения таких объектов ежегодно растет, зачастую быстрее, чем предложение классических гостиниц.
Сейчас разовые схемы работают на договоренностях и юридических конструкциях, отмечает основатель и руководитель "Школы Девелопера" Эвелина Ишметова. Новый механизм делает их стандартом: эскроу, регистрация в Едином госреестре недвижимости, требования к оператору и категории объекта. Для рынка это переход от серой зоны к правилам, и ради этого стоит терпеть ограничения, считает она.
Тонкий момент - как законодательно отличить туристические объекты от формально нежилой недвижимости, но использующейся как квартиры. И то, и другое может называться апартаментами. Но квази-жилье в крупных городах доставляет властям лишь хлопоты - здесь могут не соблюдаться санитарные нормы для квартир, оно не обеспечено социальными объектами. Поощрять его строительство никто не собирается.
По данным Commonwealth Partnership (CMWP), из 112 недавно проанализированных экспертами проектов курортной недвижимости 62 относятся к кондо-отелям, а 50, или около 45% выборки, - к квазижилью или апартаментам различного типа. Последние не предлагают программы доходности для инвесторов и не акцентируют внимание на наличии профессионального оператора. На сайте наш.дом.рф весной этого года уже появился раздел о строительстве туристической недвижимости. Сейчас там размещены около 900 объектов, рассказал руководитель проекта Даниил Головачев. При этом, по оценке аналитиков ДОМ.РФ, лишь около 150 из них действительно относятся к отелям и планируют работать в туристической отрасли, поскольку указали предварительную классификацию объектов. Остальные могут быть апартаментами для долгосрочного проживания.
Прозвучали два варианта: ограничить долю номеров, которую застройщик вправе продать частным покупателям, либо обязать владельца сдавать номер как гостиничный по договору управления, говорит руководитель проекта апарт-комплекса "Сады морей" Олег Сакадин. По его мнению, второй вариант сработает точнее. "Квота измеряет способ финансирования: под нее попадет и объект, который по закону не может быть ничем, кроме гостиницы, - к примеру, в Краснодарском крае с 2021 года жилье просто запрещено строить в 500-метровой зоне от моря. Договор управления измеряет функцию: он обязывает сдавать номер, поэтому собственник в нем не живет, а получает доход. Сервисных апартаментов в стране пока 17,8 тыс. номеров, это 11% качественного фонда размещения. Для такого молодого сегмента второй инструмент точнее: он отсекает псевдожилье, не задевая проекты, изначально построенные как гостиничные", - говорит Сакадин.
Требования должны учитывать также полноценность инфраструктуры, считает основатель "M9 девелопмент" Максим Морозов. Важно установить минимальные нормативы соотношения площадей общественных зон и номерного фонда. Это позволит избежать ситуации, когда девелопер отводит под лобби минимальную площадь, а большую часть здания занимает номерной фонд. Это исключит недобросовестность и проконтролирует качество создаваемых объектов. В отеле должны быть общественные пространства, ресторан и другие объекты инфраструктуры, обеспечивающие качественный сервис. Иначе есть риск получить формально гостиничный объект, который по фактическому устройству мало отличается от апарт-комплекса.
Курортное жилье - объект для собственного сезонного проживания, своего рода дача на море или в горах - заслуживает отдельного обсуждения, считает Ольга Широкова. В рамках борьбы с квазижильем этот формат также получил негативную оценку, хотя он существует много лет и имеет понятную целевую аудиторию. Такие объекты не требуют социальной инфраструктуры, однако могут предусматривать иные обязательства перед городом, например развитие рекреационных пространств.
Законопроектом предполагается, что граждане смогут вкладываться как дольщики только в гостиницы категории не ниже трех звезд. Строительная компания должна будет заключить договор управления отелем с профессиональным оператором из специального реестра. Все это должно быть указано уже в проектной декларации, которая размещается в единой информационной системе жилищного строительства.
Ожидаемая операционная доходность курортной гостиничной недвижимости на юге России, по оценке CMWP, составляет 5-9% годовых с учетом действия льготы по НДС, а в некоторых наиболее удачных проектах до 12%. Это больше доходности от долгосрочной аренды квартир. Но результаты сильно различаются в зависимости от локации.
Апартаменты - это вымирающий тип недвижимости, который локализуется в последние годы в курортных локациях, где велик спрос на гостиницы, отмечает управляющий партнер проекта "Дом Правды" Олег Дедков. Поэтому появление "белых" гостиничных комплексов, экспонируемых "в нарезку" для частных инвесторов - безусловное благо для рынка. Для физлиц, приобретающих сейчас квартиры для сдачи в аренду, такие гостиничные проекты - не просто альтернатива, а шаг вперед, считает он.
Принятие законопроекта даст девелоперам дополнительный механизм привлечения капитала, частным инвесторам - возможность вкладываться средства в гостиничную недвижимость с использованием эскроу, а туристической отрасли - потенциал увеличения предложения качественных средств размещения, говорит Максим Морозов.
Для отельеров принятие законопроекта - шанс нарастить качественный номерной фонд без тяжелой долговой нагрузки на собственника, говорит Эвелина Ишметова. Дефицит номеров, особенно в 3-4 звездочном сегменте, очевиден, а банковское финансирование отелей остаётся дорогим и долгим. Если механизм заработает, пул новых проектов вырастет.
Предполагается, что средства со счетов эскроу при строительстве гостиниц будут поступать застройщику поэтапно (в отличие от жилья). После ввода объекта в эксплуатацию девелопер получит 80% средств, а еще 20% - после того, как гостиница пройдет классификацию и ее включат в реестр классифицированных средств размещения. Не менее 11 месяцев в году недвижимость должна работать именно как гостиничный номер.