Когда я готовил выборку самых интересных предложений на рынке жилья Ставрополья, мне пришлось просмотреть сотню-другую аукционов. Лоты, в которых фигурировали доли квартир или земельных участков, отметались сразу. Мало кого заинтересует покупка одной третьей части студии площадью двадцать с небольшим квадратов, разве что родственников банкрота. Впрочем, иногда предлагаемая за символические деньги часть дома может иметь и персональный вход. Тем не менее в моей выборке оказались лишь "целые" объекты недвижимости.
На Федресурсе я оценивал стоимость состоявшихся сделок, а на сайте "Дом.РФ" - предложения к покупке. Для сравнения брал цены на аналогичную недвижимость в указанном районе из объявлений, опубликованных на "Яндекс Недвижимость".
Первый ресурс, к которому я обратился в поиске дешевой недвижимости, - сайт компании "Дом.РФ". Здесь не так уж и много предложений, часть из которых, мягко говоря, необычные. Например, предлагается купить однокомнатную квартиру в Ставрополе по адресу Рябиновый проезд, 73 общей площадью 32 квадратных метра за 576 тысяч рублей. В этом же доме есть не менее интересные предложения. Например, объявлен аукцион на покупку квартиры площадью 36 квадратных метров с начальной ценой 465 тысяч рублей. Проведение торгов намечено на 17 ноября.
Конечно, чудес не бывает. В компании мне пояснили, что в этом доме нет никаких коммуникаций. Объект вводился в эксплуатацию по суду.
- Возможно, мэрия Ставрополя найдет возможность подвести коммуникации к дому. Если нет, покупателям выплатят компенсацию, - пояснила менеджер по продажам компании "Дом.РФ".
Мне даже любезно переслали документы на недвижимость. Судя по тому, что дом был построен в 2013 году, а собственностью компании жилье стало в 2020-м, местные власти не нашли возможности обеспечить новостройку светом, водой и теплом. Да и с выплатами тоже пока не спешат. Впрочем, если кто-то решит рискнуть и приобрести жилье с дальней перспективой благоустройства, более дешевого предложения не найдешь.
На этом же ресурсе есть и более стандартные предложения. Например, объявлен аукцион на трехкомнатную квартиру с обременением, расположенную в доме на улице Тухачевского, 15. Ее площадь - 67 "квадратов". Начальная цена - 3,94 миллиона рублей. Эту же квартиру на "Яндекс Недвижимости" предлагают уже за 4,5 миллиона. Так что имеет смысл поторговаться. Ранее в этом же доме продали квартиру аналогичной площадью за 6,5 миллиона рублей. Вообще же, в этом районе трехкомнатная квартира стоит от пяти до 9,5 миллиона рублей.
- Наши граждане редко участвуют в аукционах, так что у вас есть возможность купить жилье по начальной стоимости, - пояснили мне в "Дом.РФ".
Получается неплохая экономия. Однако и здесь есть одно но.
- В квартире никто не прописан, но еще проживает предыдущий собственник. Его должны выселить приставы в ближайшее время, возможно, он уже съехал, - пояснила менеджер.
То, что в жилье не зарегистрированы несовершеннолетние, уже плюс, хотя перепроверить эту информацию, конечно, необходимо. Но вот как посмотреть квартиру? Пойдет ли прежний собственник навстречу? В противном случае можно купить кота в мешке.
Следующим моим шагом стало изучение Федресурса, на котором арбитражные управляющие сообщают о торгах, на которых продают имущество банкротов, как физических, так и юридических лиц (не путайте с электронной площадкой, на которой проводится аукцион, она указывается в сообщении управляющего, как и другие подробности аукциона).
Чтобы участвовать в торгах, конечно, необходимо обладать хотя бы общими знаниями об их проведении, электронной подписью и, конечно, свободными деньгами. В некоторых случаях можно попытаться взять ипотеку, если квартира находится в залоге у банка. Но это рискованно. Если вы выиграете аукцион, а банк не одобрит ипотеку, то потеряете и квартиру, и задаток. Так что лучше иметь наличные.
На Федресурсе меня интересовали завершенные торги, где покупатели уже определены. Например, на открытом аукционе было приобретено право требования на квартиру в строящемся доме по адресу 3-й Юго-Западный проезд. Ее площадь - 33 "квадрата". Единственному участнику аукциона квартира досталась почти за 3,3 миллиона рублей, что близко к рыночной цене, однако, если верить сервису "Яндекс Недвижимость", свободных однокомнатных квартир в этом доме уже не осталось.
Квартира площадью 44 квадратных метра, расположенная на проспекте Кулакова, реализована на публичных торгах за 3,4 миллиона рублей при начальной цене 3,75 миллиона (при публичном предложении цена снижается, в отличие от открытого аукциона). Стоимость однокомнатных квартир в данном районе начинается от 4,45 миллиона рублей. Как и в предыдущем случае, в аукционе участвовал один человек.
За 86 тысяч рублей на аукционе куплен земельный участок площадью 28 соток в станице Григорополисской Новоалександровского района с домиком площадью 43 квадратных метра. Земля предназначена для ведения личного подсобного хозяйства.
А в Ессентуках квартира площадью 65,5 квадратного метра ушла с молотка за 6,8 миллиона рублей при начальной цене 8,6 миллиона. Кстати, жилье находилось в залоге у банка. Сегодня квартира аналогичной площади предлагается к продаже в данном районе минимум за 9,6 миллиона.
Главная проблема при покупке "банкротной" кварти- ры - это выселение людей, которые продолжают в ней жить, считает судебный эксперт Экспертной группы Veta Александр Терентьев.
- После продажи их право пользования жильем юридически прекращается, но, если они не съезжают добровольно, новому собственнику придется выселять их через суд. Такие дела покупатели обычно выигрывают, но процесс может занять от нескольких месяцев до года, а суд вправе дать жильцам отсрочку, особенно семьям с детьми, - говорит эксперт.
Есть нюансы и при приобретении жилья, в котором жили несовершеннолетние.
- Если дети просто члены семьи бывшего собственника, их право пользования прекращается вместе с правом родителей, хотя выселение может затянуться. Опаснее, если квартира покупалась с участием материнского капитала, а доли детям так и не выделили. Тогда дети могут потребовать свою часть и покупатель рискует получить не всю квартиру, - утверждает Александр Терентьев.
Еще одна возможная проблема связана с жильцами, которые в свое время отказались от приватизации. Они сохраняют право жить в квартире пожизненно, и выселить их практически невозможно.
Итоги торгов можно оспорить в течение года и при нарушениях порядка их проведения. Риск возникает в случае, если имущество вообще не должно было продаваться, например было единственным жильем без ипотеки. Если торги отменят, деньги покупателю вернут, но это на практике всегда затягивается.
Что же касается долгов по квартплате, то они к новому собственнику по общему правилу не переходят. Покупатель отвечает за платежи только с момента регистрации права. Исключение - долги по взносам на капремонт: они переходят вместе с квартирой, поэтому их стоит проверить заранее.
Среди других проблем - не снятые вовремя аресты, особенно по уголовным делам, плохое состояние объекта, который не всегда можно осмотреть, короткий срок оплаты сделки с риском потерять задаток.
- У сельских земельных участков бывают не установлены границы или на них находятся незарегистрированные или аварийные дома, - отмечает эксперт.
Но может ли человек без юридических знаний распознать проблемный объект?
- Частично - да. На Федресурсе публикуются сведения о торгах и документы финансового управляющего. В картотеке арбитражных дел видно, нет ли споров вокруг имущества. Выписка из ЕГРН покажет обременения и аресты. Стоит также запросить сведения о зарегистрированных лицах, проверить долг по капремонту и обязательно съездить на объект. Но права детей, а также людей, отказавшихся от приватизации, ошибки в процедуре банкротства непрофессионалу выявить сложно. Поэтому разумно все же потратиться на консультацию юриста: на фоне дисконта в цене за такую недвижимость эти расходы себя оправдают, - уверен Александр Терентьев.
Он также отмечает, что приобретать залоговое жилье у банка все же безопаснее.
- Банк проверял квартиру при выдаче ипотеки, а долг позволяет продать даже единственное жилье должника. Но выселять бывших хозяев все равно придется покупателю. Сделка с "Дом.РФ", как правило, еще надежнее: продавец - крупная госструктура, а квартира уже принадлежит ей, так что сделка тут будет ближе к обычной купле-продаже. Однако проблему с жильцами, как показывает практика, покупателю придется все же решать самостоятельно, - говорит юрист.
В итоге покупка жилья с торгов может быть очень выгодной, но это сделка для подготовленного покупателя. Скидка реальна, однако оправдывает себя только тогда, когда покупатель заранее понимает и учитывает все связанные с объектом риски, подытожил Александр Терентьев.