Налог на продажу квартиры в 2026 году
Чтобы не переплатить при продаже квартиры в 2026 году, нужно знать, в каких случаях налог не взимается, а в каких применяется ставка 13% или 15%. Разбираем, через сколько лет квартиру можно продать без НДФЛ, как считается налог с продажи, если срок владения жильем меньше минимального, и как заполнить декларацию.
- НДФЛ не платится при владении квартирой более 5 лет. Для наследства, дарения от близких, приватизации, ренты и единственного жилья - 3 года.
- Семьи с двумя детьми могут быть освобождены от налога независимо от срока владения.
- Ставки для налоговых резидентов: 13% с дохода до 2,4 млн рублей, 15% с суммы превышения. Для нерезидентов - 30%.
- Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог уплачивают до 15 июля.
Содержание:
- Что считается налогом при продаже квартиры
- Когда налог платить не нужно
- Как определяется срок владения квартирой
- Ставки налога в 2026 году
- Как считается налоговая база
- Как рассчитать налог самостоятельно
- Как уменьшить налог: вычет или расходы
- Как выбрать способ уменьшения налога
- Декларация 3-НДФЛ: сроки, документы и порядок подачи
- Что будет, если не заплатить налог
- Часто задаваемые вопросы
- Заключение
Что считается налогом при продаже квартиры
Налог при продаже квартиры - это НДФЛ, который уплачивается с дохода от сделки.
Что облагается налогом
Налогом облагается доход от продажи квартиры. Обычно это цена, указанная в договоре купли-продажи. Однако если эта цена ниже кадастровой стоимости, умноженной на региональный коэффициент, для расчета НДФЛ берут кадастровую стоимость с этим коэффициентом.
Чем НДФЛ отличается от налога на имущество
НДФЛ - налог на доходы физических лиц. Платит продавец квартиры, получивший доход от сделки (с прибыли от продажи).
Налог на имущество - ежегодный платеж за владение недвижимостью. После продажи его платит новый собственник.
Когда налог платить не нужно
Доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если имущество находилось в собственности не менее минимального срока.
Минимальный срок владения 5 лет
В общем случае минимальный предельный срок владения жильем составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Если продать квартиру раньше, придется заплатить налог.
Когда действует срок 3 года
Минимальный срок владения сокращается до 3 лет, если квартира:
- получена по наследству;
- подарена близким родственником (супругом, родителями, детьми, бабушкой/дедушкой, внуками, братьями/сестрами);
- приватизирована;
- получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- является единственным жильем (у продавца и супруга нет другого жилья; не учитывается жилье, купленное за 90 дней до сделки).
Минимальный срок владения для освобождения от налога
| Ситуация | Срок владения |
| Квартира куплена по договору купли-продажи | 5 лет |
| Единственное жилье | 3 года |
| Наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента | 3 года |
Льготы для семей с детьми
Семьи с двумя и более детьми могут продать квартиру и не платить НДФЛ, даже если срок владения меньше минимального (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
Основные условия для освобождения:
- Дети. В семье должно быть двое и более детей. Возраст: до 18 лет, либо до 24 лет - если ребенок учится очно. Также льгота распространяется на детей любого возраста, если они признаны судом недееспособными.
- Покупка нового жилья. Новое жилье нужно приобрести в том же календарном году, что и продажу старого, либо не позднее 30 апреля следующего года.
- Улучшение жилищных условий. Новое жилье должно быть лучше прежнего: либо больше по общей площади, либо дороже по кадастровой стоимости.
- Кадастровая стоимость проданного жилья. Она не должна превышать 50 млн рублей.
- Отсутствие "лишнего" другого жилья. На дату продажи не должно быть другого жилья, которое больше по площади или дороже по кадастровой стоимости. Если у семьи есть доля в другом жилье, она не учитывается, если не превышает 50% в праве собственности на него.
Как определяется срок владения квартирой
Срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Но для некоторых ситуаций есть особенности.
- Покупка по ДДУ. Для квартир, приобретенных по договору долевого участия, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты стоимости жилья, а не с момента регистрации права или получения ключей (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
- Наследство. Срок владения отсчитывается с момента открытия наследства, то есть дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
- Реновация. При продаже квартиры, полученной по программе реновации, минимальный срок владения составляет 5 лет. Однако в этот срок засчитывается время владения старой квартирой (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Вы владели старой квартирой 4 года, затем по реновации получили новую. Если продать новую квартиру через 1 год после получения, общий срок владения составит 5 лет.
Ставки налога в 2026 году
В России действует прогрессивная шкала НДФЛ: чем больше доход, тем выше ставка.
Для резидентов:
- 13% - с дохода до 2,4 млн руб.;
- 15% - с части дохода сверх 2,4 млн руб. (повышенная ставка применяется только к сумме превышения).
Для нерезидентов - 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
Налоговый резидент - тот, кто находится в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ).
Как считается налоговая база
Налоговая база - это сумма дохода от продажи квартиры, которая облагается НДФЛ. Она определяется как разница между ценой продажи (либо кадастровой стоимостью) и суммой, на которую налогоплательщик уменьшает этот доход (расходы на покупку или имущественный вычет).
Цена договора
Доходом от продажи квартиры считается сумма, указанная в договоре купли-продажи. Но если цена занижена, инспекция может пересчитать налоговую базу исходя из кадастровой стоимости.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости, умноженной на региональный коэффициент, для расчета НДФЛ используют кадастровую стоимость с этим коэффициентом. Базовый коэффициент - 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры - 5 млн рублей. Вы продали ее за 3 млн рублей. Налог посчитают не с 3 млн, а с 3,5 млн (70% от 5 млн).
Когда регион применяет коэффициент 1
Региональные власти могут менять коэффициент: уменьшать его до нуля или увеличивать до 1 (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Если в регионе коэффициент 1, налоговая база рассчитывается от полной кадастровой стоимости (без понижения).
Как узнать кадастровую стоимость
Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра через любой из двух сервисов:
- "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online". Введите адрес или кадастровый номер, система покажет стоимость на момент запроса.
- "Публичная кадастровая карта" Найдите на карте нужный дом, выберите слой "Здания" и нажмите мышкой на объект - в карточке объекта появится кадастровая стоимость.
Если нужна кадастровая стоимость на конкретную дату (например, на 1 января года продажи) или требуется официальный документ, закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Это бесплатно. Сделать это можно через Госуслуги или в МФЦ.
Как рассчитать налог самостоятельно
Чтобы рассчитать НДФЛ при продаже квартиры, нужно определить налоговую базу и решить, какой вариант уменьшения налога выгоднее - за счет вычета или учета расходов на покупку.
Пошаговый алгоритм
- Определите срок владения. Если он меньше минимального (3 или 5 лет) - налог возникает.
- Проверьте кадастровую стоимость на 1 января года продажи и региональный коэффициент.
- Сравните цену договора с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент. Для расчета налога берется большая из этих сумм (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
- Выберите способ уменьшения налога: расходы на покупку или имущественный вычет.
- Примените ставку: 13% или 15% для резидентов, 30% для нерезидентов.
- Рассчитайте сумму налога.
Формулы расчета
- С расходами: Налог = цена продажи или кадастровая стоимость - расходы на покупку x ставка НДФЛ
- С вычетом: Налог = цена продажи или кадастровая стоимость - 1 000 000 руб. x ставка НДФЛ
"При продаже квартиры нельзя одновременно применить к одному объекту и вычет 1 млн рублей, и расходы на покупку - нужно выбрать что-то одно. Но это не мешает заявить вычет при покупке нового жилья (до 2 млн рублей), если вы купили квартиру в том же году", - говорит Кирилл Данилов.
Пять подробных примеров с цифрами
Пример 1. Продажа дороже покупки, расходы подтверждены
Квартира куплена за 8,5 млн рублей, продана за 12 млн рублей. Кадастровая стоимость - 11 млн рублей. Региональный коэффициент - 0,7. Цена продажи (12 млн) выше кадастровой стоимости с коэффициентом (7,7 млн). Для расчета налога берется большая сумма - 12 млн рублей.
Налоговая база: 12 млн - 8,5 млн = 3,5 млн рублей.
Налог:
- с 2,4 млн - 13% = 312 000 рублей
- с 1,1 млн - 15% = 165 000 рублей
Итого: 477 000 рублей.
Пример 2. Продажа дешевле покупки, налога нет
Квартира куплена за 12 млн рублей, продана за 10,5 млн рублей. Расходы подтверждены. Дохода нет, налоговая база - 0. Налог к уплате - 0. Декларацию подать нужно.
Пример 3. Цена договора ниже кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость квартиры - 20 млн рублей. В регионе действует коэффициент 1. Квартира продана за 12 млн рублей. Налоговая база - 20 млн рублей (полная кадастровая стоимость). Расходы на покупку - 11 млн рублей.
Налоговая база: 20 млн - 11 млн = 9 млн рублей.
Налог:
- с 2,4 млн - 13% = 312 000 рублей
- с 6,6 млн - 15% = 990 000 рублей
Итого: 1 302 000 рублей.
Пример 4. Применение вычета 1 млн рублей
Квартира получена в наследство, продана за 8 млн рублей. Расходов на покупку нет.
Налоговая база: 8 млн - 1 млн = 7 млн рублей.
Налог:
- с 2,4 млн - 13% = 312 000 рублей
- с 4,6 млн - 15% = 690 000 рублей
Итого: 1 002 000 рублей.
Пример 5. Расчет для нерезидента
Нерезидент продал квартиру за 12 млн рублей. Расходы на покупку документально подтверждены - 8,5 млн рублей. Срок владения - менее 5 лет.
Налоговая база: 12 млн - 8,5 млн = 3,5 млн рублей.
Налог (30%): 3,5 млн × 30% = 1 050 000 рублей.
Как уменьшить налог: вычет или расходы
Выбрать можно только один способ уменьшения налога на один объект. Сравните варианты и выберите выгодный.
Имущественный вычет 1 млн рублей
При продаже квартиры имущественный вычет составляет 1 млн рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Его выгодно применять, если:
- документы о покупке утеряны;
- квартира получена по наследству или в дар;
- расходы на покупку меньше 1 млн рублей.
"Вычет при продаже можно заявлять в каждом календарном году - число таких обращений не ограничено. Однако лимит в 1 млн рублей применяется в совокупности ко всем проданным за год жилым объектам", - разъясняет Данилов.
Когда выгоднее использовать вычет
Вычет выгоднее, если нет документов о покупке или квартира получена безвозмездно (по наследству, в дар) и нет возможности подтвердить расходы предыдущего собственника.
Когда выгоднее учитывать расходы на покупку
Уменьшать доход на расходы выгоднее, если они превышают 1 млн рублей.
Купили квартиру за 8,5 млн рублей, продали за 12 млн. Если учесть расходы, налог посчитают с разницы - 3,5 млн рублей. Это 477 тыс. рублей. Если применить вычет, налог посчитают с 11 млн рублей - это уже 1,602 млн рублей. Разница - больше миллиона рублей. Поэтому если документы о покупке сохранились, почти всегда выгоднее уменьшить доход на расходы.
Какие документы подтверждают расходы
Для подтверждения расходов понадобятся:
- договор купли-продажи;
- расписки продавца;
- банковские выписки или платежные поручения;
- акт приема-передачи.
Если вы покупали квартиру с использованием кредитных средств, в расходы можно включить и проценты по ипотеке.
Договор и платежные документы на квартиру лучше хранить в течение всего срока владения, а после продажи - не менее пяти лет. Кирилл Данилов уточняет, что срок отсчитывается с 1 января года, следующего за годом сделки. Например, если продали квартиру в 2026 году, документы нужно сохранить как минимум до 31 декабря 2031 года. Без них налоговая при проверке декларации не учтет расходы. Тогда придется либо восстанавливать бумаги, либо довольствоваться вычетом в размере не более 1 млн рублей.
Как выбрать способ уменьшения налога
| Ситуация | Рекомендация | Почему |
| Квартира куплена недавно, есть документы о расходах | Уменьшить доход на расходы на покупку | Расходы почти всегда больше 1 млн рублей, поэтому налог будет ниже |
| Квартира получена по наследству | Учесть расходы наследодателя на покупку | Расходы наследодателя часто существенно превышают вычет 1 млн рублей |
| Документы о покупке утеряны | Применить вычет 1 млн рублей | Подтвердить расходы без документов невозможно |
| Семья с двумя детьми улучшает жилищные условия | Проверить право на освобождение от налога | При соблюдении всех условий налог не уплачивается |
| Нерезидент РФ | Подтвердить расходы на покупку (если есть документы) | Нерезидентам вычет 1 млн рублей недоступен |
Декларация 3-НДФЛ: сроки, документы и порядок подачи
Если вы продали квартиру, находившуюся в собственности менее минимального срока, и доход превышает размер вычета, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ.
Как заполнить декларацию
Самый удобный вариант - заполнить декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Система сама подставит ваши данные, проверит расчеты и подскажет, какие разделы заполнять. Также можно использовать бесплатную программу "Декларация" с сайта ФНС или заполнить бумажный бланк вручную.
Как подать через сайт ФНС
1. Войдите в личный кабинет налогоплательщика.
2. Перейдите в раздел "Доходы", выберите "Подать декларацию 3-НДФЛ" и нажмите "Заполнить декларацию онлайн".
3. Укажите отчетный год (в котором продали квартиру).
4. В блоке "Доходы" нажмите "Добавить источник дохода". Выберите "Физическое лицо или иной источник", укажите код дохода:
- при продаже целой квартиры, жилого дома, комнаты, земельного участка;
- при продаже доли.
5. Заполните поля:
- кадастровый номер объекта,
- кадастровую стоимость на 1 января года продажи;
- сумму по договору купли-продажи;
- выберите способ уменьшения налога: 903 - расходы на покупку (если есть документы) или 906 - имущественный вычет (1 млн рублей).
6. Прикрепите сканы подтверждающих документов.
7. Проверьте все данные, подтвердите и отправьте декларацию.
Когда декларация не требуется
Не нужно подавать 3-НДФЛ, если:
- срок владения квартирой превышает минимальный (3 или 5 лет);
- доход от продажи квартиры не превышает 1 млн рублей, и в течение года вы не продавали другие объекты недвижимости (в этом случае налог полностью покрывается вычетом).
Также декларацию не подают семьи с двумя и более детьми, если соблюдены все условия для освобождения от налога (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
Срок подачи
Декларацию подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Пример: квартира продана в 2026 году - декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года.
Если 30 апреля выпадает на выходной или праздник, срок переносится на ближайший рабочий день (п. 7 ст. 6.1 НК РФ).
Срок оплаты
Налог перечисляют не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.
Пример: квартира продана в 2026 году - налог нужно заплатить до 15 июля 2027 года.
Что будет, если не заплатить налог
Если не подать декларацию или не заплатить налог в срок, налоговая применит санкции.
- Пени. Начисляются за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока уплаты. Для физических лиц - 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ).
- Штраф за декларацию. Если не подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля, штраф составит 5% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей (ст. 119 НК РФ).
- Штраф за неуплату. За неуплату или неполную уплату налога - штраф 20% от суммы недоимки. Если налоговая докажет, что налог занижен умышленно - например, с использованием подложных документов или при систематическом сокрытии доходов, - штраф 40% умысел (ст. 122 НК РФ).
- Через сколько лет можно продать квартиру без уплаты налога?
- Обычно через 5 лет. В некоторых случаях (наследство, дарение от близких родственников, приватизация, рента, единственное жилье) - через 3 года.
- Какой налог нужно платить при продаже квартиры в 2026 году?
- Налог зависит от суммы дохода: 13% - с дохода до 2,4 млн рублей, 15% - с суммы превышения. Для нерезидентов - 30%.
- Нужно ли платить налог, если квартира продана дешевле, чем была куплена?
- Если цена продажи ниже цены покупки и расходы подтверждены документально, налог платить не нужно.
- Что выгоднее - имущественный вычет или подтвержденные расходы?
- Если расходы на покупку превышают 1 млн рублей, выгоднее учесть расходы. Если документов о покупке нет или расходы меньше 1 млн - вычет.
- Нужно ли подавать декларацию, если налог равен нулю?
- Если срок владения был меньше минимального, а доход от продажи превышает 1 млн рублей, но налог обнулился за счет расходов на покупку (например, продали дешевле, чем купили), то декларация обязательна. Если доход от продажи не превышает 1 млн рублей, декларацию подавать не нужно - вычет полностью покрывает доход.
- Как считается налог при продаже квартиры, полученной по наследству?
- Налог считается с разницы между ценой продажи и расходами наследодателя на покупку. Если документов, подтверждающих расходы, нет, можно применить вычет в 1 млн рублей.
- Можно ли уменьшить налог на сумму процентов по ипотеке?
- Да, можно. Если вы брали ипотеку на покупку продаваемой квартиры, проценты по кредиту можно включить в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход.
Заключение
- Налог при продаже квартиры платится, только если срок владения меньше минимального - 3 или 5 лет.
- Сумму налога можно уменьшить: либо на 1 млн рублей вычета, либо на подтвержденные расходы на покупку.
- Вычет или расходы - выберите тот вариант, который дает меньший налог.
- Проверьте кадастровую стоимость и региональный коэффициент - они могут увеличить налоговую базу.
- Декларацию подавайте до 30 апреля, налог платите до 15 июля.
- При сложных сделках проконсультируйтесь с налоговым специалистом.