Последние несколько недель эксперты констатируют приостановку цен на недвижимость и снижение спроса. Ответ на вопрос о том, как именно повлияет банковский кризис на рынок недвижимости, вызывает у аналитиков некие затруднения и разногласия. Одни уверены в том, что кризиса на рынке недвижимости не будет и рост цен осенью возобновится, характеризуя нынешнюю ситуацию сезонным падением. Другие считают, что рынок жилья, особенно в крупных городах, перегрет: доля спекулятивных денег превысила критическую отметку в 35 процентов, что может привести к падению цен. Финансисты в свою очередь, увидев, что цены на жилье ползут вниз, предпочтут закрыть свои позиции на рынке, а это чревато оттоком денег из недвижимости.
Отметим, что сейчас во многих компаниях по продаже квартир уже уменьшилось количество предоплаты по новостройкам. Спрос упал на 30 процентов. Эксперты отмечают, что рост цен на рынке недвижимости задушил спрос и летом почти прекратился. Так, стоимость квадратного метра в июне в Москве практически перестала увеличиваться, поднявшись всего на 5 долларов за метр (0,3 процента). Для сравнения, двумя месяцами раньше темпы роста составляли 4-5 процентов. По данным экспертов, средняя стоимость жилья в РФ в 2003 году выросла на 26 процентов, в Москве - на 40 процентов. Доходность вложения в недвижимость на сегодня почти равна нулю. Правда, аналитики уверены, что мгновенного и резкого снижения цен на сегодня не произойдет, а о последствиях нынешнего банковского кризиса можно будет реально говорить только через 4-6 месяцев.
В то же время эксперты отмечают совершенно нетипичный для этого времени года всплеск интереса покупателей к недорогой (до 100 тысяч долларов) загородной недвижимости. Число интересующихся дачными домиками и небольшими земельными участками выросло по сравнению с концом июня на 45 процентов. Эксперты считают, что все это связано с событиями на банковском рынке, в результате чего появилось много частных лиц, экстренно снявших деньги с депозитов и желающих вложить их в недвижимость.
Однако, несмотря на наступление летнего периода и спад деловой активности в столице, продолжает расти спрос на аренду элитного жилья вместе с арендными ставками. Cтремительное повышение спроса на аренду элитных квартир обусловлено несколькими факторами. Одним из них является постепенное снижение арендных ставок относительно стоимости жилья, так что цена квартиры растет быстрее, чем стоимость ее аренды. Если три-четыре года назад арендатор платил в год в среднем 17-20 процентов от рыночной цены арендуемой им квартиры, а ее полную стоимость - в течение 5-7 лет, то сегодня годовая стоимость аренды в большинстве случаев не превышает 10 процентов от цены квартиры, а срок ее окупаемости составляет не менее 10 лет.
Арендные отношения позволяют человеку проживать в элитной квартире и пользоваться всеми ее преимуществами, не требуя при этом извлечения из оборота значительной суммы денег, необходимой на покупку жилья. Арендатор также может позволить себе систематически менять квартиру в зависимости от собственных желаний и потребностей. Еще одно преимущество аренды заключается в том, что, ежемесячно выплачивая относительно небольшие деньги - несколько тысяч долларов, арендатор не привлекает внимания со стороны налоговых и прочих фискальных органов, которые в последнее время проявляют удвоенный интерес к рынку недвижимости. Так, в настоящее время Федеральная служба по финансовому мониторингу пытается законодательно обязать риелторские компании сообщать обо всех сделках суммой более 2,5 миллиона рублей. Если финразведке это удастся, то спрос на аренду элитного жилья наверняка заметно подрастет, а вот покупка элитных квартир может сильно сократиться.
Кстати, Госдума РФ перед уходом на каникулы приняла на дополнительном пленарном заседании во втором чтении 17 из 27 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Теперь бесплатная раздача квартир, практиковавшаяся в годы советской власти, останется лишь в истории. Получить бесплатную квартиру смогут лишь малоимущие, да и в этом случае она останется собственностью государства и выкупить ее можно будет лишь по рыночной цене. Другим же очередникам предлагается занять деньги под залог покупаемой недвижимости.
комментарии
Эксперты советуют не торопиться
покупать или продавать недвижимость
Елена Тофанюк,
аналитик РИА "Росбизнесконсалтинг",
специально для "Российской бизнес-газеты":
- Кризис доверия на банковском рынке, едва не переросший в системный, мог стать фактором, способным спровоцировать кризис на рынке недвижимости. В разгар кризиса доверия начали появляться сообщения о том, что банки начали избавляться от недвижимости, в которую инвестировали средства: на продажу выставлялось все - инвестиционные контракты, незавершенное строительство, готовые объекты. При этом недвижимость пытались продать с 20-30 процентов дисконтом. Действия банков в условиях паники среди вкладчиков, отзывающих свои вклады, имели целью восстановить ликвидность. При этом, как известно, многие мелкие и средние банки размещают привлеченные средства вкладчиков в проекты в области строительства как наиболее прибыльные. Впрочем, официальной статистики, отражающей объемы банковских инвестиций в недвижимость, не существует. Причина отсутствия таких данных кроется в схеме инвестирования. Банки не финансируют напрямую проект, предпочитая делать это через некую специально созданную компанию. Средства, полученные от банка данной компанией, отражаются на балансе кредитной организации как выданный кредит. Несмотря на отсутствие достоверных данных, в банковских кругах утверждают, что сделанные вложения в недвижимость и строительство огромны. При этом многие объекты не выставляются на продажу, а придерживаются банками с целью максимизации своей прибыли, что выглядит логичным на растущем рынке: в прошлом году рост цен на недвижимость в Москве составил 40 процентов, что само по себе настораживает. Главная опасность состоит в том, что недвижимость представляет собой товар, который, чтобы принести прибыль, должен быть продан. Кризис доверия на банковском рынке мог стать катализатором таких продаж, если бы он не сошел на нет так быстро. Если бы это случилось, банки в погоне за восстановлением ликвидности вынуждены были бы избавляться от проектов, однако в условиях, когда этим заняты все, продать недвижимость или инвестконтракт было бы не слишком просто. Столкнувшись с невозможностью избавиться от проектов, банки начали бы снижать цены, что не сильно отразилось бы на прибыли, учитывая огромную разницу между себестоимостью и ценой продажи, но привело бы к общему падению цен на рынке. Впрочем, активно обсуждаемого обвала рынка удалось бы избежать благодаря тому, что в России существует большое количество компаний, желающих войти на московский рынок. Такие компании смогли бы выкупить продающиеся с дисконтом проекты. В целом можно было прогнозировать снижение цен на новостройки на 20-30 процентов в течение нескольких месяцев, которое неизбежно привело бы к общему снижению цен на всем рынке. Существующее мнение о том, что население, изымающее вклады из банков, могло бы поддержать рынок недвижимости, начав покупки, на мой взгляд, не имеет под собой оснований. В среднем население хранит в банках небольшие суммы, недостаточные для покупки даже однокомнатной квартиры. Таким образом, вкладчики, изъявшие свои средства из банков, никак не могли бы сформировать необходимый уровень платежеспособного спроса.
Несмотря на тот факт, что банковский кризис закончился и его распространения на другие сегменты, включая недвижимость, удалось избежать, опасность кризиса на рынке недвижимости по-прежнему сохраняется.
Penny Lane Realty,
пециально для "Российской бизнес-газеты":
Различные секторы рынка недвижимости по-разному реагируют на банковский кризис. Рынок недвижимости отреагировал на банковский кризис мгновенно, ведь взаимосвязь и влияние друг на друга двух ведущих отраслей бизнеса очень велико.
Прежде всего необходимо заметить, что весомых предпосылок для краха рынка, который прогнозируют отдельные СМИ, сегодня нет, считает Георгий Дзагуров, генеральный директор. Во-первых, тех банков, которые активно инвестировали средства в реальный сектор экономики, в том числе и в недвижимость, в списках ненадежных сегодня как раз нет. Во-вторых, некоторое увеличение количества предложений недвижимости, выставленных на продажу, скорее всего будет компенсировано притоком на рынок средств, выводимых из банковского сектора. Более того, кризис наверняка спровоцирует увеличение количества сделок в долгосрочной перспективе. Однако в ближайшее время, вероятно, строительная и инвестиционная активность на рынке несколько снизится.
По словам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости, на сегодняшний день в прямой или "опосредованной" собственности банков имеется определенное количество жилья. На рынке "элитки" - до 5 процентов от общего количества квартир, всего по рынку жилых помещений - до 10 процентов. Никакой угрозы эта доля не представляет. По опыту западных стран, критическая масса "инвестиционных" квартир составляет 45-50 процентов. В то же время, вывод физическими лицами средств из банковского сектора приведет к повышению спроса на жилье - и эту тенденцию мы уже наблюдаем, хотя спрос на элитные квартиры кратно превышает предложение и без всякого кризиса. Однако на строительную активность, говорит Александр Зиминский, кризис может повлиять негативно, так как большое количество объектов строится с привлечением заемных средств.