07.11.2006 02:40

Дорожная петля

Для новой трассы в Подмосковье будут изъяты тысячи земельных участков, но у собственников есть шанс не прогадать

В народе эту трассу называют "дорогой через дачи". Но если одним она позволит быстро и без пробок добраться до загородного дома, то у других она вызывает настоящее отчаяние. Ведь в полосу отчуждения у кого-то попали дома с гаражами, у кого-то - сады и огороды. На некоторые земли, прилегающие к территории ЦКАД (см. карту) пока наложен мораторий. Это значит, что нельзя ни продать, ни изменить назначение собственного земельного участка без согласования с рабочей группой по прокладке трассы. Это касается не только жителей, но и хозяйств, которые хотели бы, скажем, перевести сельскохозяйственные угодья под жилищное строительство.

Впрочем, не все так трагично. Закон предусматривает защиту интересов собственников. Но, как показывает печальная практика, именно незнание гражданами закона становится причиной затяжных земельных войн с властью и дорожниками. Тогда как их вполне можно избежать. Напомним, что согласно статье 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения. В этот список попали автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между ними. Сюда же относятся мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне их. Если нет других вариантов размещения этих объектов, дома и сады пойдут под бульдозер. Таким образом, строительство ЦКАД как раз подпадает под правила, установленные Земельным кодексом. Будет принято решение: трасса пойдет, например, между несколькими деревнями в Истринском районе, плюс к ней ляжет полоса отчуждения, где возведут автозаправочные станции, склады и мотели с ресторанами, - значит, жителям и владельцам садовых участков надо готовиться к переселению. Так записано в законе. Тратить время и нервы, чтобы доказать обратное, просто не имеет смысла. Другое дело - грамотно и своевременно подготовиться к тому моменту, когда станет известно, чьи участки попадут в зону строительства.

Пока в правительстве Московской области не без сожаления констатируют: разработка предпроектной документации по ЦКАД затягивается. Поэтому корреспонденту "РГ" наотрез отказались сообщить, сколько квадратных метров земли будет изъято и где именно. Так что к всевозможным слухам нужно относиться пока с осторожностью. Инженерный проект еще окончательно не утвержден, поэтому никто не скажет, где точно ляжет трасса. На волне слухов можно сгоряча продать участок, а потом окажется, что дорога пройдет мимо. Не исключено, что к вам постучится и ушлый перекупщик, по дешевке прибирающий к рукам "нехорошие участки". Цену их тоже никто пока не назовет. Однако известно, что ближе к началу строительства она может серьезно вырасти. Итак, совет первый - не паниковать и не совершать опрометчивых поступков.

Лучше заняться делом. Первое, что необходимо, - это оформить право собственности на владение землей и постройками, если это еще не сделано. Когда решение об отчуждении примут, будет уже поздно. А нет документов, нет и компенсации.

Совет второй - предварительно прикинуть, сколько может стоить ваш участок, чтобы иметь возможность сравнить эту цену с тем, что предложит власть. "Отчуждение земли для государственных и муниципальных нужд возможно только при условии равноценного возмещения ее стоимости, - пояснил зам. председателя Совета по земельным отношениям в Московской области Николай Дижур. - То есть вначале должна быть определена выкупная цена земельного участка. О ней собственник должен быть уведомлен не менее чем за год до самой процедуры. В пункте 2 статьи 281 Гражданского кодекса прописано, что в выкупную цену включаются рыночная стоимость изымаемого участка и имущества, которое на ней находится. Кроме того, убытки, понесенные собственником из-за изъятия, в том числе так называемая упущенная выгода". Предположим, дедушка торговал на рынке яблоками из своего сада, или, скажем, частный предприниматель имел на своей земле какое-то производство, которого теперь лишается. Эти потери им должны быть возмещены. Оценка - дело всегда сложное, и скорее всего без конфликтов не обойтись. "Если не достигнуто соглашение о выкупной цене, отправляйтесь в суд, - советует Дижур. - Там определят стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора".

Но лучше все-таки заранее обратиться к независимым оценщикам. Их адреса легко найти в городских и поселковых администрациях, БТИ и других регистрационных организациях. Правда, оценка стоит денег - чем больше размер участка и построек на нем, тем дороже. У сотни подмосковных фирм-оценщиков тарифы разнятся и порой доходят до 40 процентов от стоимости каждой сотки. Но пока время есть, можно выбрать оценщика "по карману", а в пожарном порядке вряд ли удастся.

Необходимо также выяснить, за какие деньги уходили аналогичные наделы на открытом рынке, то есть определить рыночную цену. Для этого неплохо бы изучить местные газеты с объявлениями или самому запустить "пробный шар". Отклики потенциальных покупателей - неплохой ориентир того, на какой сумме стоит настаивать. Понятно, что рыночная цена в разных районах будет сильно отличаться. "Сотка, предположим, в Бронницах или Наро-Фоминске стоит от 10 до 20 тысяч рублей, под Климовском потянет на 100 тысяч, а где-то не стоит рассчитывать на сумму больше 3 тысяч, - считает Дижур. - Однако не думаю, что появится много обиженных из-за занижения стоимости отчуждаемых участков. Власти пойдут навстречу землевладельцам, ведь на строительство ЦКАД предусмотрено выделить более 300 миллиардов рублей. Немалая часть заложена именно на возмещение затрат тем, у кого земля будет изъята".

Кстати, как правило, на оформление земельного участка для новой дороги уходит до 40 процентов бюджета строительства. Необходимо также помнить и то, что любой спорный случай рассматривает суд, а это серьезно затягивает дело. А это, понятно, ни строителям, ни властям невыгодно. И скорее всего с собственниками будут искать компромиссы без судебных проволочек. Тем, кого не устроит денежная компенсация, утверждают власти, могут быть предложены равноценные земельные участки поблизости.

Третий совет - не начинайте новое строительство на участке, который может попасть в "зону дорожной петли". По каждому из таких участков будет вынесено постановление правительства Московской области, которое вручат владельцу земли. В нем указывается местоположение, площадь обременения, кадастровый номер, категория земли. А также цель изъятия и его условия: срок, источник финансирования расходов, порядок выкупа или предоставление другого участка. Постановление должно быть вручено не позднее 5 дней со дня принятия. "Если после этого владелец вдруг решит построить сарай или что-то посадить, - уточняет Дижур, - то ему уже никто не будет возмещать убытки, когда он все-таки расстанется с отчужденным садом".

Надо отдать должное властям Московской области, которые, не дожидаясь окончательной трассировки дороги, в большинстве муниципальных образований уже провели общественные слушания по строительству магистрали. Поэтому многие собственники, чьи владения могут попасть в "полосу отчуждения", предупреждены об этом. Но замечу: при предварительной трассировке, как правило, резервируется полоса земли гораздо шире, чем этого требует дорога. Делается это для того, чтобы у проектировщиков была возможность для маневра. В частности, детальная проработка сложных участков дороги в Дмитровском, Домодедовском и Раменском районах с участием глав сельских поселений, землевладельцев, землепользователей, председателей садоводческих товариществ значительно сократила снос существующих зданий и объектов.

Чтобы не ущемлять интересы жителей, трассу удлинили с 480 до 520 километров, пустив в обход некоторых населенных пунктов. В связи с этим совет четвертый: не стоит игнорировать общественные слушания, которые будут проходить и дальше. Без них окончательного решения по прохождению трассы принято не будет, заверяют власти Подмосковья.