Новости

16.12.2008 04:10
Рубрика: Экономика

Квадратура замкнутого круга

Вторая волна снижения цен на жилье негативно отразится на строительной отрасли

Губернатор Николай Денин призвал строителей снижать цены на жилье. Однако те утверждают, что отрасль и без того на пороге банкротства.

Путаница в показаниях

За осень объемы продаж на рынке недвижимости снизились в несколько раз, а некоторые застройщики и посредники не продали ни одной квартиры. Если летом средняя стоимость квадратного метра составляла 35-40 тысяч рублей, то сейчас упала до 30. Впрочем, радости это никому не принесло. Раньше большая часть покупок совершалась с помощью банковских кредитов, а теперь условия их выдачи ужесточились. Еще в сентябре прирост жилищного строительства к уровню прошлого года составлял 28 процентов, а в октябре - 13.

В связи с этим губернатор Николай Денин обратился к строителям с непопулярным призывом:

- Цены на жилье снизилась, и все остановилось. Просчитайте хорошо себестоимость, ведь можно продавать квадратный метр и по 25 тысяч. Цемент подешевел на треть, металл - едва ли не вдвое. Но прикрываясь разговорами о мировом финансовом кризисе, и банки, и предприятия выуживают свою выгоду. Хотя любая нестабильность указывает лишь на то, что раньше что-то делалось неправильно.

По признанию губернатора, в проблемах увязла крупнейшая стройплощадка области - около поселка Мичуринский. Здесь должен появиться большой микрорайон с многоэтажками и особняками. Как заявил Николай Денин, Брянская ипотечная корпорация, гарантии которой давал областной бюджет, уже начала выбиваться из графика. Власти занялись поиском нового инвестора. А сдавать, по сути, нечего.

Цемент подешевел на треть, металл - почти вдвое. А для строителей это не аргумент

Разумеется, Николай Денин не призывает строителей работать в убыток, однако в регионе по-разному судят о себестоимости жилья. Реальные цифры - едва ли не тайна за семью печатями. Они сильно разнятся, будто строители и сами не ведают, в какую сумму обходится "квадрат". Руководитель СМУ-1 ОАО "Брянскстрой" Сергей Анипченко понимает желание властей снизить цены, но у него своя арифметика.

- Себестоимость квадратного метра у нас - 28 тысяч рублей, - сообщил он корреспонденту "РГ". - В ноябре мы не продали ни одной квартиры. Сейчас я распорядился снизить цену до 29 тысяч. Это позволит выплатить работникам хотя бы по паре тысяч в счет зарплаты, по которой уже накопилась задолженность. Около 80 процентов покупателей использовали кредиты, а теперь банки закрыли перед ними двери. Положение ухудшится, если люди начнут расторгать договоры долевого участия. Спасение вижу в обвале доллара либо в государственном заказе на жилье.

Замерли до лучших времен

Если каждый строитель знает, что в цене квадратного метра лишь семь "цементных" процентов, то некоторые составляющие с трудом поддаются просчету. Никто не скажет, в какую сумму обошлось выделение земельного участка. Разноречивы и сведения, касающиеся прокладки инженерных сетей.

Предприниматель Владимир Самосватов рассказал корреспонденту "РГ", как он перепроверил мощные фирмы. Для этого ему пришлось построить свой дом.

- Я включил все затраты, даже на приобретение земли в пригороде и подводку коммуникаций. Правда, траншею рыли таджикские рабочие, труд которых - копеечный. В итоге квадратный метр обошелся мне вдвое дешевле, чем на городском рынке. Убежден, что половина стоимости жилья идет в карман чиновникам и чрезмерно жадным хозяевам строительных фирм...

Однако председатель Союза строителей Брянской области Анатолий Шилин расчеты "кустарей" признает ущербными:

- Себестоимость квадратного метра - 27-30 тысяч рублей. При строительстве по ипотечным программам, как правило, есть обременения в виде прокладки инженерных сетей, а это - огромные затраты. Разумеется, инвесторы и подрядчики не хотят продавать квартиры дешевле 30 тысяч рублей за метр. И на протяжении 2,5 месяца рынок словно замер. Люди ждут дальнейшего снижения цен либо не могут получить кредиты в банках. Поэтому строители оставляют дома в средней или низкой степени готовности и сосредотачивают усилия на тех, которые можно сдать в ближайшие недели. Свободных работников отправляют в отпуска. Вероятно, предстоит 30-процентное сокращение персонала. С трудностями столкнулись и производители стройматериалов. Силикатный завод выпускает в месяц уже не 5,5 миллиона кирпичей, а три. Упал спрос на железобетон.

Мы встречались с банкирами, - продолжает Александр Шилин. - Они оправдывают ужесточение условий кредитования различными причинами. В Брянске работают только филиалы столичных банков, а там не уверены, что жилье будут покупать. Предлагаемые ими ставки - от 17 до 25 процентов. Строители просто не могут предоставить требуемые залоги.

Впрочем, пока мы не утонули, а медленно плывем. Определились с объектами, которые будем вводить. Намерены, как и в прошлом году, сдать около 320 тысяч квадратных метров жилья. Для этого поддержим стабильных подрядчиков. Около 40 процентов строительных предприятий - убыточные. В самом тяжелом положении - небольшие фирмы, которые пытались построить несколько домов. Кредитов им не дают, они хотят продать недострой и просят помощи, а мы бессильны. Директор одной из строительных компаний жалуется: когда работали, платили за электроэнергию 40 тысяч в месяц, а теперь остановились, так "дерут" по 90 тысяч. Я уверен, что сейчас нельзя повышать тарифы - иначе погубим отрасль.

Цепная реакция

Впрочем, власти понимают: строительная отрасль "в наибольшей степени пострадала от экономического кризиса, поэтому находится в самом трудном положении". Об этом говорилось на внеочередной сессии горсовета, посвященной разработке антикризисных решений. Администрация города уже дала поручение руководству МУП "Брянский городской Водоканал" рассмотреть возможность реструктуризации платежей по техподключению строящихся жилых и коммерческих объектов к водопроводным и канализационным сетям. Аналогичное предложение, касающееся энергоносителей, муниципалитет направил губернатору. От его решения также зависит, снизится ли арендная плата в отношении домов, возводимых на средства дольщиков.

- Когда было отменено постановление водоканала о взимании платы за участие в инвестпроектах, строители стали вносить точно такие же суммы при выдаче техусловий. То есть, по сути, изменилась лишь формулировка, - заметил в разговоре с корреспондентом "РГ" Анатолий Шилин.

По его словам, плата за техприсоединение - обычно около 20 процентов от общей стоимости объекта. Брянские застройщики выступают не за полную ее отмену, а лишь "за более разумный подход, когда уже построенные сети предоставляются бесплатно". В этой связи "регион и муниципальные власти должны принимать активное участие в строительстве инженерных сетей", а плату за присоединение к ним требовать лишь "после окончания строительства и поступления денег от дольщиков". Иного выхода из стагнации нет. Ведь оборотных средств у строителей практически не осталось.

Пример тому - завод крупнопанельного домостроения, который брянские власти занесли в "черный список". Он задолжал городской казне в общей сложности 1,7 миллиона рублей. Администрация потребовала погасить долг по налогу на доходы физических лиц до 25 декабря. Предприятие оказалось в трудном положении из-за того, что несколько строительных фирм не рассчитались с ним за проданную продукцию. Долговые цепочки стали возникать и между другими участниками рынка...

Между тем

На крупнейшем цементном заводе в городе Фокино за ворота отправлены 715 работников. Градообразующее предприятие работает лишь с 15-процентной загрузкой. Еще недавно фокинский цемент был недоступен брянским строителям, поскольку его отправляли на столичные стройки. Теперь на складах скопилось 400 тысяч тонн невостребованной продукции. 

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость Экономика Недвижимость Инфраструктура Филиалы РГ Центральная Россия ЦФО Брянская область Брянск