Новости

17.10.2014 11:30
Рубрика: Экономика

Зарабатывать на зарубежном жилье стало опасно

Россияне с усиленным рвением продолжают скупать за границей дома и квартиры. Спрос на них увеличился на 35 процентов, особенно популярна недвижимость на морском побережье.

Однако многие покупатели даже не подозревают, какую "головную боль" они приобретают вместе с апартаментами. А, казалось бы, именно от проблем и собирались укрыться под новой крышей.

При выборе страны для инвестирования в недвижимость, люди опираются на свое личное мнение по поводу возможных рисков, говорит аналитик "Инвесткафе" Роман Гринченко. И часто этот выбор - не в пользу покупки на родине. Для этого есть несколько объяснений, поясняет эксперт.

Во-первых, ослабление рубля и ускорение инфляции делает инвестиции в зарубежную недвижимость привлекательней в плане доходности.

Во-вторых, рисков, связанных с возможностью потери своих зарубежных активов (за исключением активов конкретных лиц, которые могут попасть в санкционный список), немного. А риски при инвестировании в отечественный рынок недвижимости растут.

Это обусловлено замедлением экономического роста и благосостояния населения, что может привести к снижению цен. В таком случае, инвесторы могут понести значительные убытки.

Настрой россиян западные банки, как пионеры, всегда готовы поддержать. И санкции им не помеха.

"Не было зафиксировано ни одного официального отказа по национальной принадлежности заявителя. В некоторых случаях увеличивается срок рассмотрения заявки, поскольку банк помимо основных проверок, еще выяснят, не входит ли потенциальный заемщик в санкционный список", - рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

По его расчетам, в последнее время спрос россиян на зарубежную недвижимость увеличился более чем на треть. Подталкивают его и снижающиеся цены, тогда как в России пока заработать даже на небольшой особнячок для большинства населения несбыточная мечта. А за границей можно обойтись 1,5-2 млн рублей.

Мы составили список из ТОП-10 стран, где чаще всего наши люди покупают себе крышу над головой. Но если вы хотите заработать на зарубежной недвижимости, то не все так просто. В каждом из этих государств рынок недвижимости таит в себе "подводные камни", о которые могут разбиться ваши мечты.

Игорь Индриксонс предупреждает:

Турция. Политический кризис затронул в том числе и местный рынок жилья, вызвав падение продаж жилых объектов. Вкладывать в местную недвижимость рискованно, поскольку отсутствует уверенность в получении дивидендов в ближайшие два-три года. Единственными регионами, которые можно назвать более или менее стабильными, являются Стамбул и Бодрум, в недвижимость которых вкладывают и сами турки.

Болгария. Эта страна занимает одно из первых мест в списке самых неликвидных рынков жилой недвижимости. Количество продавцов значительно превышает число покупателей. Недолгий курортный сезон усложняет задачу арендодателям, которые хотят сдавать местные объекты на долгий срок.

Греция. Государственный долг в прошлом году вырос на 20 процентов относительно предыдущего года, цены остаются завышенными, а спрос практически не растет. При низкой доходности около 3,5 процента греческий рынок не представляет интереса для инвесторов.

Кипр. Невысокий спрос и доходность около 4 процентов не дадут получить материальное удовольствие от покупки.

Италия. Экономика Италии переживает период рецессии, и восстановление вряд ли произойдет раньше 2015 года. На фоне роста безработицы и инфляции при доходности примерно в 2,9-3,6 процента инвестиционная привлекательность Италии вызывает серьезные сомнения.

Германия. Немецкая система налогообложения считается одной из самых сложных в мире. Сократить налоговые выплаты, в том числе налоги на прирост капитала и доход от аренды жилья не получится. В результате при относительно невысокой доходности жилой недвижимости в районе 6 процентов годовых после вычета всех налогов получится максимум 3-4 процента.

Испания. Переоценка испанских объектов составляет приблизительно 30 процентов. Снижение активности в секторе строительства и экономический кризис негативно отражаются на рынке недвижимости, делая местное жилье доступным лишь для иностранных покупателей. А отсутствие крупных управляющих компаний несет в себе дополнительные проблемы для международных инвесторов. Учитывая, что доходность достигает 3,8-4 процентов в год, рисковать, вкладывая в подобный нестабильный рынок, не имеет смысла.

Финляндия. Неликвидный рынок с прибылью в районе 3,6-4,3 процента, а также высокий налог на доход от аренды, достигающий 30 процентов, отпугивают инвесторов. Среди россиян последнее время фиксируются лишь разовые сделки.

Чехия. В этом году налог на продажу недвижимости увеличился до 4 процентов. Доходность в среднем не превышающая 4,8 процента, слишком низкие арендные ставки.

Черногория. Местный рынок недвижимости, полностью оккупированный россиянами, нельзя назвать ликвидным. Его цены остаются завышенными, а доходность - низкой, в районе 3 процентов годовых.

Что и где покупать?

В случае, если недвижимость приобретается ради получения рентного дохода, стоит обратить внимание не только на сам объект, но и на географию его расположения, предупреждает Игорь Индриксонс.

Доходность от аренды недвижимости на стабильных рынках оказывается значительно выше, а риски - ниже. Среди таких стран, наш эксперт называет Великобританию, Австрию и Швейцарию.

"Кроме того, самыми лучшими активами в портфеле инвестора, - говорит он, - безусловно, становятся не жилые, а коммерческие объекты, такие как комнаты в студенческих общежитиях, ячейки складов самообслуживания или номера в отелях".

"Мягкая" эмиграция - это опасно?

Эксперты заговорили о сравнительно новом явлении - "мягкой"  эмиграция. Это когда россияне перебираются жить на зарубежные курорты, получив вид на жительство, сохраняя при этом гражданство РФ. Чем опасна эта тенденция? И надо ли "мягкую миграцию" останавливать принудительно?

"Не думаю, что это серьезно угрожает России в целом, так как все же процент таких людей очень незначителен, - успокаивает Роман Гринченко, аналитик "Инвесткафе". - Впрочем, есть некоторый риск снижения деловой активности, так как эмигрировать таким способом могут себе позволить в основном грамотные специалисты, либо бизнесмены. При этом я не думаю, что стоит как-то ограничивать это с помощью законов, так как не приведет к положительному эффекту. Основной причиной такой тенденции является не очень высокий уровень жизни населения и патриотизма, над чем и следует работать".

Экономика Недвижимость Экономика Финансы Инвестиции