Кредит доверия
В последние годы, перед вхождением Крыма и Севастополя в состав России, финансовые учреждения Украины ежегодно выдавали ипотечные кредиты на сумму, эквивалентную трем миллиардам рублей. Это около трех тысяч условных однокомнатных квартир стоимостью миллион рублей. Но весной 2014 года рынок ипотеки по понятным причинам рухнул. Весь год российским банкам, пришедшим на смену украинским, было явно не до кредитования, поскольку они решали первоочередные задачи - формирование сети из более чем 540 отделений и запуск платежных систем.
По словам банкиров, старт ипотечных программ тормозит отсутствие в РК доступа к украинскому госреестру, в котором хранятся все сведения о сделках с крымской недвижимостью. А без этой базы данных невозможно выяснить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости - не находится ли оно в залоге и не наложен ли на него арест. К тому же и сами крымчане, не имеющие кредитных историй в российских банках, считаются ненадежными клиентами.
- До сих пор сохраняется правовая коллизия, потому что не ясно, кому жители Крыма должны отдавать ранее взятые кредиты и проценты по ним, - поясняет директор департамента ипотечного бизнеса "Локо-банка" Ирина Дзюба. - Пока эта ситуация не разрешится, будет мало желающих брать ипотечные кредиты и точно так же мало желающих их выдавать.
И все-таки российские банки всерьез рассматривают возможность "застолбить" этот сегмент финансового рынка. Перспективы у жилищного кредитования в Крыму огромные, учитывая увеличившийся спрос на местные квадратные метры и уже начавшийся в связи с этим строительный бум.
- Мы заинтересованы в развитии рынка ипотечного кредитования в Крыму, - сообщила заместитель председателя правления ЗАО "Генбанк" Елена Зверева. - Но работать по этим программам сможем только после того, как сюда придет Федеральное агентство по жилищному ипотечному кредитованию и мы запустим совместные программы кредитования.
Но вот назвать сроки, когда это произойдет, представитель "Генбанка" не смогла.
В крымском отделении российского "Крайинвестбанка" отметили, что тоже планируют открыть ипотеку, но не могут сказать, когда.
Банки поменьше, работающие в Крыму, признают: пока их руководство не рассматривает возможность включения жилищного кредитования в линейку услуг для физлиц.
Выбери меня
Первопроходцем стал крупнейший крымский банк, открывший ипотечное кредитование в республике и Севастополе в конце 2014 года. Взять кредит на жилье на вторичном рынке могут бюджетники, военнослужащие и правоохранители. В рамках ипотечной программы можно получить ссуду на покупку квартиры сроком от 3 до 15 лет. Ставка по ипотеке при этом составит 14,95 процента годовых, а первоначальный взнос - от 30 процентов стоимости жилья.
По программе "Военная ипотека" кредит предоставляется на следующих условиях: первоначальный взнос - 10 процентов на покупку квартиры и от 30 процентов на покупку дома с земельным участком, процентная ставка - 11,95 процента годовых. Срок и сумма кредита зависят от возраста и доходов заемщика. Расчеты между участниками сделки осуществляются в национальной валюте - рублях.
Минимальная сумма кредита - 300 тысяч рублей, максимальная определяется доходами клиента и стоимостью жилья. Чтобы получить ипотеку, необходимо предоставить в банк паспорт гражданина РФ, заявление-анкету, военный билет, справку о доходах. Дополнительно банк может потребовать свидетельство о заключении либо расторжении брака, паспорт гражданина Украины, справку о присвоении идентификационного номера (ИНН).
Как рассказала начальник отдела ипотечного кредитования Ирина Гурьева, более 130 клиентов уже получили одобрение запроса, срок действия положительного решения - четыре месяца. За это время заемщики должны найти подходящее жилье.
- Кроме перечисленных категорий клиентов кредит уже сейчас могут взять сотрудники компаний, которые получают заработную плату на карты банка. Вместе с бюджетниками и военными это более 80 процентов населения Крыма - имеющие официальный доход, - отметила Ирина Гурьева.
Но если теоретически ипотеку может получить большая часть населения, то фактически она по карману далеко не всем. Например, при стоимости квартиры три миллиона рублей, первоначальном взносе 900 тысяч и оформлении кредита на максимальный срок 15 лет ежемесячный платеж составит около 29 тысяч.
При рассмотрении ипотечной заявки учитывается совокупный семейный доход. Его размер зависит от ряда факторов, в том числе от состава семьи (количество работающих и не работающих), существующих обязательств (действующие кредиты, алименты, регулярные выплаты иного характера). При этом сумма ежемесячного платежа не должна превышать половины семейного дохода. К примеру, при оформлении кредита на один миллион рублей по одной из ипотечных программ сроком на 15 лет ежемесячный платеж составит около 14 000 рублей. Таким образом, совокупный семейный доход должен быть не менее 28 000 рублей.
Ипотечная субсидия
Правительство России приняло решение направить до конца 2015 года из бюджета 20 миллиардов рублей на субсидирование ипотечных кредитов. Предполагается, что эти средства помогут зафиксировать ставки ипотеки на уровне 12-13 процентов и тем самым стимулировать жилищное кредитование.
Заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков во время своего недавнего визита на полуостров пообещал "переговорить с агентством по ипотечному и жилищному кредитованию, чтобы они не забывали и про Крым" при реализации этой программы. Он также сообщил, что в феврале в Москве запланировано совещание, на котором рассмотрят крымский вопрос.
Но некоторые эксперты считают, что правительственная инициатива может пройти мимо и не повлияет на возрождение ипотечного рынка в республике. Другие же надеются, что российские чиновники не обделят вниманием местные финансовые учреждения.
- Субсидирование ставки по ипотеке местным банкам вряд ли грозит, ведь в этой программе прописаны жесткие требования к наращиванию объема выданных кредитов в ближайшие несколько лет. Крымские банки вряд ли найдут столько клиентов, - считает Ирина Дзюба.
Другого мнения придерживаются представители крымских банков.
- Республика Крым и город федерального значения Севастополь как регионы, недавно вошедшие в состав РФ, нуждаются в поддержке жилищного строительства в целом и в субсидировании ставки по ипотеке. Мы надеемся, что эта программа будет работать в КФО и расширит возможности ипотечного кредитования, - говорит Ирина Гурьева. И добавляет, что в полную силу рынок заработает только тогда, когда все предприятия пройдут перерегистрацию, застройщики начнут работать по российскому законодательству, а на вторичном рынке будет достаточно объектов, оформленных в соответствии с нормами РФ.
Пока крымчанам недоступно массовое кредитование, у застройщиков растут продажи новых квартир в рассрочку. Условия они предлагают следующие: за "однушку" стоимостью 33 тысяч долларов в еще строящемся доме покупатель сразу вносит 60 процентов предоплаты (19,8 тысячи) и получает рассрочку на шесть месяцев (ежемесячный платеж - 2,2 тысячи долларов). Есть предложения и с первоначальным взносом в 30 процентов с рассрочкой на год. При этом курс доллара не фиксируется и каждый месяц клиент платит по курсу Центробанка.
Застройщики признают, что заинтересованы в развитии ипотечного кредитования в Крыму, потому что около 30-40 процентов клиентов приобретают квартиры в кредит.
Ирина Изотова, директор по маркетингу группы компаний "Гринвуд":
- Застройщикам важны любые инструменты, которые могут стимулировать рынок и повышать покупательскую способность населения. Ипотека именно такой инструмент. Только пока он в Крыму не работает в полную силу. Дело в том, что на первичном рынке клиент чаще всего покупает жилье, которое еще не имеет юридического статуса недвижимости, то есть фактически он покупает договорные обязательства застройщика возвести дом, сдать и оформить будущую квартиру. Для банка же важны гарантии, а договор между клиентом и застройщиком не всегда соответствует его запросам.
В украинском прошлом в Крыму успешно работала ипотека первичной недвижимости под обеспечение гарантий государством - это программы "Доступное жилье" и "Льготная молодежная ипотека". Тогда государство аккредитовывало застройщика на межведомственной комиссии, и банк, предоставляющий кредит, оценивал застройщика и его надежность. Таким образом, ответственность сторон была высока и взаимна. В "Гринвуде" сделки по этим программам составляли от 10 до 20 процентов продаж в новых объектах. Сегодня в РФ работают госпрограммы поддержки молодых семей, они обязательно придут и в Крым. А пока застройщики и банки ищут возможности для кредитования, присматриваясь друг к другу, оценивая условия и обязательства. Наша компания ведет переговоры с несколькими банками.