Поделиться
На сдаче жилья в аренду сегодня не удастся заработать крупную сумму, - уверена управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - В условиях нестабильной экономической ситуации и профицита предложения арендодатели снижают ставки, таким образом, падает основной показатель доходности.
Однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента "старой" Москвы в феврале 2017 года стоила 6,04 миллиона рублей. По оценке ЦИАН, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса составляла 30 тысяч рублей в месяц. Стоит учитывать, что при сдаче квартиры в аренду собственник как платит взносы за капремонт, берет на себя часть коммунальных платежей (наниматель, как правило, платит по показаниям счетчиков). "В итоге "набегает" примерно 1800 рублей ежемесячно, - подсчитала генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. Поэтому в "сухом остатке" доход арендодателя получается чуть больше 28 тысяч рублей в месяц.
"Даже если не учитывать динамику изменения арендной ставки, чтобы окупить объект, потребуется почти 17 лет, - подсчитала Мария Литинецкая. - Доходность от аренды составляет 5 процентов годовых. Средневзвешенные ставки по депозитам по данным ЦБ РФ на январь 2017 года (без учета Сбербанка) - 8,24 процента. Таким образом, доходность от сдачи в аренду на 3,24 процента ниже, чем по вкладу".
По данным "МИЭЛЬ-Аренда", примерная стоимость квартир, которые сегодня на рынке аренды сдаются за 30 тысяч рублей в месяц, начинается от 6-6,2 миллиона рублей. "Если эти деньги отнести в Сбербанк, где проценты по вкладам в рублях на сумму более двух миллионов рублей, в зависимости от срока вклада, составляют от 5,5 до 6,15 процента, то доходность от размещения на депозите всей суммы сроком на год составит чуть больше 6 процентов в год, - делает свои расчеты директор компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. А через 17 лет размещенные на вкладе 6 миллионов рублей без учета капитализации вкладчик позволят заработать 8,4 миллиона рублей, тогда как при покупке квартиры только вернет сумму сделки.
В "МИЭЛЬ-Новостройки" для примерного расчета взяли квартиру с нормальным ремонтом в районе Чертаново, которую можно сдать за 31 000 руб./мес. "Теперь рассмотрим вариант с продажей квартиры и размещением вырученных средств под банковский процент на депозите. Кадастровая стоимость квартир в районе того же Чертаново недалеко от метро Южная и Пражская составляет примерно 5,959 и 6,5 миллиона рублей соответственно, - продолжает вычисления Наталья Шаталина. - Усредним их до 6,23 миллиона рублей и представим, что именно за эту сумму и удалось без торга продать квартиру".
В итоге получилось (без учета инфляции), что продажа квартиры в Москве и размещение вырученных денежных средств на банковском депозите на 56 процентов выгоднее, чем предоставление аналогичной квартиры в аренду (на временной дистанции в 5 лет). Для удобства расчетов условно предполагалось, что все средства от продажи квартиры будут размещены в одном банке. Между тем эксперты настоятельно рекомендуют открывать депозиты в нескольких банках, в каждом из которых размещать не более 1,4 миллиона рублей. Кредитная организация должна входить как минимум в ТОП-100 (лучше ТОП-50) по величине активов и состоять в системе АСВ.
Есть еще одно но. При сдаче квартиры в долгосрочную аренду стоит обязательно учитывать амортизационные расходы, которые периодически возникают в процессе эксплуатации жилья, то есть время от времени необходимо делать хотя бы косметический ремонт, менять трубы и т.д. В "МИЭЛЬ-Новостройки" подсчитали, что для квартиры с евроремонтом и качественной техникой такие платежи могут составить от 5-10 до 20 тысяч рублей ежегодно.
Конечно, с финансовой стороны - депозит намного выгоднее. "Если положить средства на депозит по 1,4 миллиона рублей в несколько банков, то практически без риска можно получить в среднем более 8 процентов годовых в рублях, - говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. - Сдавая же квартиру в Москве, даже с умом, удачей и ловкостью, такой процент получить сейчас - проблема. По нашим расчетам очень хороший результат в нынешнее время - 6,5-7 процентов, большей частью это 4-5 процентов. Но ведь получение дохода при аренде связано еще и с массой затрат - как нервных, так и финансовых. Очень многие считают, что "ужасные собственники" гребут деньги ни за что, так им и надо. Понимая, что все собственники разные, все же выступлю на их стороне - их доходы и ужасное поведение сильно преувеличены. Посмотрел бы я, что бы сказал любой, если бы увидел зачастую отвратительное отношение к своей квартире со стороны арендаторов".
При выборе размещения средств на банковском вкладе следует учитывать не только то, что сумма страхования вклада физических лиц в банках РФ ограничена 1,4 миллиона рублей, но и то, что с 2012 по 2016 год количество банков сократилось на 25 процентов. Поэтому есть риск нарваться на недобросовестного игрока банковского сектора и потерять все сбережения.
При этом владение недвижимостью является хоть какой-то страховкой от крупных негативных макроэкономических событий, таких как экономический кризис, деноминация и пр. "Для российского менталитета владение конкретным имуществом является психологически наиболее близким и понятным, - считает Мария Литинецкая. - К тому же стоит учитывать и такой возможный вариант, что в течение нескольких лет будут сохраняться высокие темпы увеличения стоимости недвижимости, что в итоге не позволит купить аналогичный вариант квартиры через несколько лет, несмотря на депозиты".
Все опрошенные "РГ" эксперты уверены, что недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных активов, в отличие от банковского вклада или инвестиций в иностранную валюту. Именно поэтому, несмотря на тот факт, что годовая доходность от аренды ниже, чем по вкладам, все равно многие инвесторы предпочитают первый вариант.