Поделиться
Еще начиная с третьего квартала 2016 года, в частности в офисном и складском сегменте, наметились позитивные тренды - пошло снижение уровня вакантных площадей и стабилизация ставок аренды, говорится в свежем обзоре Collers International. При этом торговый сегмент на протяжении года демонстрировал больше качественные изменения, как проведение реконцепций действующих торговых центров, вымывание с рынка слабых игроков, повышение качества управления объектами и другие. Эксперты связывают позитивные изменения на рынке коммерческой недвижимости со стабилизацией экономической ситуации в России - снижением инфляции до исторического минимума, укреплением национальной валюты, стабилизацией цен на нефть. Прогнозы минэкономразвития и Oxford Economics на 2017 год говорят о восстановлении экономики России.
Общая динамика инвестиций в коммерческую недвижимость остается положительной, констатирует председатель совета директоров консалтинговой группы IPT Сергей Нотов. Финансовые вливания участников рынка в 2016 году составили почти 280 миллиардов рублей. Так, по данным Collers International, общий объем инвестиций по итогам прошлого года составил $4,17 миллиарда, что на 40 процентов выше результатов предыдущего года. На фоне постепенного восстановления макроэкономических индикаторов и укрепления курса рубля инвестиционный рынок постепенно увеличивает свою привлекательность. Офисный сектор доминировал на инвестиционном рынке, сформировав 72 процента от суммарного объема транзакций в прошлом году, свидетельствуют данные IPT. Аналитики рынка прогнозируют в этом году увеличение доли торгового сегмента в общей структуре сделок. Восстановление ставок аренды, сокращение инфляции и низкая стоимость входа в торговый сегмент привлекает многих инвесторов, которые активно интересовались качественными торговыми центрами.
По данным IPT Group, в 2016 году на российском рынке недвижимости наблюдается снижение ввода в эксплуатацию зданий жилого и нежилого назначения примерно на 6-7 процентов по сравнению с 2015 годом. В целом для строительной отрасли данный показатель является некритичным, так как падение зафиксировано прежде всего в индивидуальном жилищном строительстве.
При этом на фоне кризисных явлений в экономике происходили изменения в структуре источников финансирования. В ситуации высоких экономических рисков увеличилась доля собственных инвестируемых средств, на них приходится более 55 процентов инвестиций в основной капитал. По мнению экспертов, привлекаемые ресурсы в большей степени сформированы за счет "вливаний" вышестоящих и других заинтересованных организаций, примерно 40 процентов от привлеченных инвестиций, а также бюджетных средств, что составляет около 30 процентов. Ресурсы банковского сектора в связи с высокими ставками, а иногда и с высокими требованиями к заемщикам, были менее доступны. В целом в структуре средств, привлеченных в основной капитал от внешних инвесторов, на банковские кредиты приходилось почти 20 процентов, в основном это активы российских банков.
Резкий рост объема инвестиций в сектор коммерческой недвижимости (почти в два раза) эксперты IPT Group объясняют резким снижением цен на рынке коммерческой недвижимости в прошлом году. Одной из основных тенденций 2016 года стало смещение акцентов в сторону инвестиций в офисные помещения при одновременном сокращении в объекты торговой и складской недвижимости, а также в объекты гостиничного бизнеса. Обращает на себя внимание и постепенный рост интереса инвесторов к использованию в качестве инструментов закрытых ПИФов недвижимости, что говорит о качественных изменениях в данной отрасли. Говоря о тенденциях на рынке офисной недвижимости, аналитики IPT Group отмечают постепенное восстановление спроса и снижение доли вакантности в сегменте класса "А".
В то же время участники рынка, использующие средства кредитных организаций, в прошлом году столкнулись с проблемой обслуживания кредитов. ЦБ РФ в середине 2016 года был зафиксирован значительный рост просроченной задолженности в сегменте операций с недвижимым имуществом. Тем не менее в целом этот сектор экономики в 2016 году продемонстрировал позитивную динамику по ряду показателей, в частности по приросту выручки, а также постепенному увеличению рентабельности продаж. В 2017 году, по прогнозу экспертов, эта положительная динамика развития рынка сохранится.
Рынок недвижимости в России не теряет привлекательности для инвесторов. Войти в проекты, связанные с реальным нефинансовым активом, можно в качестве инвестора в строительный сектор или же приобретая уже готовый объект с целью последующего извлечения прибыли от его использования.