Изменения в федеральный закон защитят права дольщиков
"С одной стороны, эти новации правильные, потому что, если я хочу построить, например, 50 тысяч квадратных метров жилья, то у меня должно быть хотя бы 200 миллионов рублей, чтобы достроить свой объект недвижимости, - рассуждает директор юридического департамента компании Ingrad Артем Азизбаев. - Но зачастую на практике происходит так, что компания-застройщик выводит со своих счетов денежные средства на цели, не связанные со строительством объекта. Для этого есть большое количество разнообразных способов. А механизма контроля за целевым использованием денежных средств не существует".
Помимо этих поправок вступят в силу внесенные изменения, которые определят, на что конкретно можно тратить средства дольщиков, а на что нельзя. Но и здесь существуют пробелы. Так, остается открытым вопрос об оплате расходов на постановку объекта недвижимости на кадастровый учет.
"Если трактовать закон буквально, то получается, что на эти цели застройщик не может тратить средства дольщиков, - сетует Артем Азизбаев. - Но без этого объект недвижимости не может быть передан дольщику".
Также пока остается неурегулированным вопрос о строительстве коммуникационных сетей.
"В том случае, если освоение участка земли идет постепенно, сначала строятся дома первой очереди, потом второй и так далее, то прокладывание коммуникаций происходит сразу, и к будущим объектам тоже, - поясняет Артем Азизбаев. - Этот процесс нельзя разделить на несколько этапов и каждый раз тянуть, например, трубы к вновь вводимым домам. Но по закону так не получается, и как быть в этой ситуации - непонятно. Надеюсь, что этот вопрос будет рано или поздно урегулирован".
Еще одним новшеством в законодательстве станет использование счетов-эскроу. На Западе эта модель давно применяется и хорошо себя зарекомендовала. Суть использования таких счетов заключается в том, что денежные средства передаются в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если одна сторона выполнила свои обязательства перед другой. По сути, это гарантия того, что на денежные средства никто не посягнет до тех пор, пока строительство не будет завершено. Гражданин, который по сути является соинвестором и вносит свои деньги на возведение объекта, должен быть уверен, что получит свою квартиру в срок.
Но здесь возникает вопрос о том, на кого ляжет процентная нагрузка при такой схеме. Потому что, если застройщик не сможет воспользоваться деньгами дольщиков, пока не достроит объект, то ему нужно где-то кредитоваться, зачастую под довольно высокий процент, что непременно отразится на стоимости квадратного метра жилья. Поэтому механизм долевого строительства и получил широкое распространение, так как открывал застройщику доступ, по сути, к беспроцентным кредитам от физических лиц.
Пожалуй, одним из главных и самым обсуждаемых сегодня нововведением стало создание Государственного компенсационного фонда долевого строительства.
Фонд создан "в целях возмещения гражданам убытков и завершения строительства объектов при неисполнении застройщиками своих обязательств по договору участия в долевом строительстве", говорится в поручении президента РФ. Основные функции фонда - это получение взносов от застройщиков и контроль за их поступлением; осуществление полномочий арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика, если он делал взносы, хотя бы в отношении одного объекта; выплаты возмещений гражданам - участникам долевого строительства при банкротстве застройщика; предоставление займов, в том числе беспроцентных, а также оказание финансовой помощи застройщику, который берет на себя обязательства по завершению строительства.
Участники рынка надеются, что этот инструмент окажется более эффективным, чем механизм страхования, который никак себя не зарекомендовал.
"Страховательный механизм не сработал, - заявил профессор кафедры инвестиционно-строительного бизнеса РАНХиГС, первый заместитель генерального директора компании Coalсo Development Михаил Викторов. - Не было ни одного прецедента, когда страховщик начал платить по недостроенному объекту. Каждый раз страховщики действовали по одной и той же схеме. Когда всем становилось понятно, что у компании-застройщика серьезные проблемы и объект не будет достроен, начинались переговоры со страховыми компаниями, и они всегда отвечали, что сроки сдачи объекта еще не подошли, а значит, страховой случай не наступил. Через некоторое время страховая компания объявляла себя банкротом, и на этом все заканчивалось. Поэтому только теперь, когда государство, по сути, взяло на себя роль страховой компании, дольщики могут быть уверены в своих вложениях".
Плюсы от нового механизма ощутят не только участники долевого строительства, но и сами застройщики. Это станет для них дополнительной гарантией и добавит баллов в глазах потенциальных дольщиков. Однако процент отчислений в компенсационный фонд долевого строительства, который еще не утвержден, может оказаться неподъемным для мелких строительных компаний.
"Но даже при существующих недочетах новый документ поможет вывести строительную отрасль к совершенно другим горизонтам", - уверен директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов.