Расселение пятиэтажек повысит спрос на квартиры в таких домах
В середине февраля депутаты Московской городской Думы предложили снести все оставшиеся в столице пятиэтажные дома. Эту инициативу поддержала Общественная палата. Все сошлись на том, что хрущевки непригодны для капитального ремонта, а потому такие дома проще снести, чем отремонтировать. "Российская газета" решила узнать, как отразилась заявленная идея на столичном рынке недвижимости и какого эффекта можно ожидать, когда программа реально заработает.
Программа по сносу пятиэтажек "второй волны" будет реализована, по самым оптимистичным прогнозам, в течение 20 лет. В реальности, скорее всего, сроки выполнения планов будут еще более значительными, отмечает Наталья Шаталина, гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки". Например, 1700 пятиэтажек, подпадающих под первую программу, сносили 17 лет, а во второй программе должно быть снесено восемь тысяч пятиэтажек, напоминает она.
Скорее всего, в первые три-четыре года заметных изменений не будет. Дальнейшее будет зависеть от большого количества факторов: темпов сноса и строительства новых объектов; от того, в каких объемах будет строиться муниципальное жилье, а в каких рыночное; с каких районов начнется программа по сносу ветхого жилья, а также от структуры предложения на первичном рынке на тот момент, уточняет Шаталина.
Руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова считает, что программа сноса пятиэтажек и реконструкции обжитых районов приведет к смещению активности застройщиков в сторону новых площадок на месте сносимого жилья, а также к изменению покупательского спроса от жилья на территориях промзон в пользу жилья в сложившихся благоустроенных районах.
Если объемы строительства в реконструируемых районах будут большими (а, скорее всего, таковыми они и будут), то цены на жилье в них не будут высокими. Да и предпосылок для завышения цен на жилье нет, так как сложившаяся экономическая ситуация и ее перспективы не способствуют увеличению платежеспособного спроса, высказывает свою точку зрения Калюжнова.
"В связи с этим я не ожидаю существенного роста объемов предложения из-за появления программы сноса пятиэтажек. Однако можно прогнозировать изменение географии застройки, появление новых точек инвестиционного роста и вытеснение ими уже сложившихся, смещение интереса девелоперов и спроса покупателей в сторону новых жилых объектов, качественно превосходящих текущие проекты, без изменения сложившихся ценовых трендов", - резюмирует эксперт.
Пока высказанная столичными властями инициатива привела лишь к небольшой вспышке активности на рынке вторичного жилья. Сообщается, что в разных районах города появились объявления на подъездах старых панельных домов "куплю квартиру в вашем доме". Риелторы отметили всплеск звонков с вопросами о судьбе пятиэтажек. Чуть позже, когда параметры программы станут яснее и она будет реально запущена, может случиться некоторый рост спроса на жилье в таких домах. На примере предыдущей программы сноса можно сказать, что есть люди, которые отслеживают, какие дома планируются к сносу в ближайшее время, и ищут в них квартиру для покупки. Но это не массовое явление, скорее, единичные случаи, отмечают в ИНКОМ-Недвижимость.
По данным Аналитического центра компании, сейчас на вторичном рынке жилья в столице (без учета Новой Москвы) представлено к продаже 4506 квартир в пятиэтажных домах, которые потенциально находятся "в зоне риска" попадания в новую программу сноса ветхого жилищного фонда. Это блочные, панельные и кирпичные "хрущевки" первого периода индустриального домостроения, прежде отнесенные к так называемым несносимым сериям (в частности, I-510, I-511, I-515, II-07, I-335, I-447 и их аналоги). В общем объеме предложения вторичного жилья в Москве их суммарная доля оценивается в 11,1 процента. Из них 1,6 процента - блочные пятиэтажки, 4,9процента - панельные пятиэтажки, 4,6 процента - кирпичные пятиэтажки без учета современных, а также "сталинских" кирпичных домов.
Пятиэтажный вопрос
Во многих субъектах РФ также не первый год задумываются о необходимости расселения хрущевок. Но программу удалось запустить лишь в Санкт-Петербурге.
Там она существует с 2008 года и официально называется программой развития застроенных территорий. Официальный срок ее завершения - 2019 год, но специалисты признают, что, скорее всего, уложиться в него не успеют. Об этом говорят цифры: так, вместо заявленных к концу 2015 года 4835 квартир городу переданы только 103, то есть не более двух процентов. В Смольном поясняют: в ходе анализа всех территорий, отведенных под реновацию, выяснилось, что 10 кварталов "практически не применимы для реализации программы", еще в четырех "работы затруднены". Эксперты обращают внимание на то, что тормозится процесс из-за мягкости программы: жителей переселяют в дома в границах квартала, переговоры с ними - порой до 1,5 года - ведет инвестор на рыночных условиях.
Включается и "синдром последнего жильца", когда собственник оставшейся квартиры начинает шантажировать инвестора. В городе есть примеры, когда две тысячи семей ждали, пока с владельцами последней квартиры в полностью расселенной хрущевке договорятся.
Что же касается финансирования, то в Петербурге в отличие от столицы затраты лежат на инвесторе. Идеи о том, чтобы город проводил программу за счет бюджета, озвучивались не раз, но средств на это нет. По оценкам экспертов, чтобы улучшить жилищные условия всех участников программы, необходимо порядка 300 миллиардов рублей.
В Самаре вопрос расселения и сноса хрущевок (к слову, в них проживает около половины населения города-миллионника) сейчас обсуждается только как далекая перспектива.
"Сейчас в Самаре ведется активно капремонт хрущевок, но надо думать на перспективу, чтобы эти деньги не оказались выброшенными на ветер. Ведь срок эксплуатации таких многоквартирных домов истекает, - пояснил "РГ" руководитель регионального центра "ЖКХ Контроль" Виктор Часовских. - Проблему надо решать за счет федеральных, региональных средств, а также за счет частных инвесторов. Скорее всего, это будет не снос хрущевок, а реновация. У нас есть единичные примеры в Самаре и регионе по настройке пятиэтажек до шести этажей (проекты начала 2000-х годов). Однако здесь есть одна существенная проблема. Увеличить площадь дома можно только с согласия 100 процентов всех собственников".
Подготовили Инга Бугулова, Анна Шепелева, Наталья Решетникова, Светлана Сибина, Роман Мерзляков, Ирина Белова