Спасение памятников культуры не должно оборачиваться потерями имущества

Есть в Самаре фабрика-кухня завода им. Масленникова, построенная в 1932 г. Этот уникальный памятник советского конструктивизма в форме серпа и молота решили спасти от разрушения. С инициативой выступил четыре года назад депутат Госдумы Александр Хинштейн. "В начале 2014 года объект будет передан в собственность государства... Реставрационные работы начнутся в 2015 году", - говорил тогда депутат. А в июне 2015 г. макет этого комплекса министр культуры Владимир Мединский показал в правительстве и обещал вложить в реконструкцию архитектурной жемчужины советского периода 350 миллионов рублей. Тогдашний губернатор Николай Меркушкин распорядился о софинансировании 180 миллионов. Но до хеппи-энда по-прежнему далеко.

В 2013-м здание было в плачевном состоянии. Оно принадлежало ООО "Самарский пассаж", которое в соответствии с законодательством пыталось получить необходимые согласования, чтобы приспособить данное здание под коммерческие цели. Однако особенности этого уникального здания не позволяли осуществить такие работы. Спасать памятник архитектуры решили так: "Самарский пассаж" по договору мены передает фабрику-кухню ГБУ Самарской области "Центр размещения рекламы" (относится к региональному министерству имущественных отношений). По условиям этого договора ЦРР должен был передать "Самарскому пассажу" в срок до 31 декабря 2014 года в собственность нежилые помещения и машино-места в строящемся офисном здании.

Свою часть сделки "Самарский пассаж" выполнил, но застройщик ООО "Славичстрой" обанкротился, стройка остановилась на уровне 75% готовности. И ЦРР тут же вспомнил: в договоре мены есть фраза о том, что обмен состоится, когда здание будет достроено и оформлены права собственности. То есть, по его мнению, никто ничего не нарушает!

Не дождавшись своей части мены, "Самарский пассаж" подал иск в областной Арбитражный суд. Однако судья Р.М. Богданова не только отказала истцу в удовлетворении его требований, но и, исследовав сделку, признала ее ничтожной.

Корпоративные юристы вынуждены были указать суду на элементарные ошибки правоприменения. От вольной трактовки законов страдает не только "Самарский пассаж", но и нынешний конечный собственник фабрики-кухни - государство.

Интересно, что арбитраж признал сделку ничтожной, хотя ни одна из сторон судебного разбирательства не заявляла о недействительности договора мены и не предъявляла встречного иска. Судья ссылается на нормы Гражданского кодекса РФ, утратившие силу, и нормы, не применимые к отношениям сторон спора. Не привлекался к делу и собственник - государство в лице Росимущества.

В своем отзыве Государственный музейно-выставочный центр "РОСИЗО" вынужден был напомнить суду, где тот ошибся, где применил старую редакцию ст. 168 ГК РФ, и почему договор мены - оспоримая сделка, а не ничтожная.

Но даже принимая во внимание тот факт, что договор мены был заключен в соответствии с приказом минимущества Самарской области, все равно создается впечатление, что этот документ не произвел должного впечатления на судебные власти, которые и сделали вывод о том, что учреждение распорядилось имуществом самовольно. Неправовое, по мнению экспертов, решение суда бьет по основам гражданского законодательства: признанию равенства участников гражданских правоотношений, свободе договора, обеспечению восстановления нарушенных прав, их судебной защите.

Не применил Арбитражный суд Самарской области к договору мены и правила о купле-продаже (7-й параграф, глава 30 ГК РФ). Суд указал, что на момент совершения сделки мены "Самарский пассаж" не являлся собственником недвижимого имущества (эти права были оформлены позже) и не имел права заключать договор мены, хотя закон говорит об обратном. При таком договоре каждая из сторон признается продавцом и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

С тем, что выводы суда нарушают законодательство, согласно и министерство имущественных отношений Самарской области, которое тоже подало апелляционную жалобу.

Ситуация вокруг памятника архитектуры остается неопределенной. По сути, как считают эксперты, своим решением областной арбитраж признал правомерными действия властных региональных структур, которые фактически лишили коммерческую компанию имущества, ничего не дав взамен. Если к такому решению и были какие-то формальные основания, то это еще не значит, что добросовестные предприниматели, у которых в управлении оказались памятники архитектуры, должны нести имущественные потери. Не получится ли в результате так, что памятник не дождется задуманной реконструкции и просто будет потерян?