На чем споткнулось долевое строительство в Беларуси и России

В России подсчет обманутых дольщиков был сделан совсем недавно. Минстрой насчитал более 38 тысяч покупателей жилья, которые не получили обещанные квартиры. Всего по стране 830 проблемных объектов. Данные собрали со всех регионов вместе с планами, как местные власти собираются завершать недостроенные объекты. В 2017 году достроить планируется 139 объектов. График рассчитан сейчас до 2021 года, но наиболее ударными в плане завершения строительства долгостроев должны стать ближайшие три года.

Подобная работа несколько лет назад проведена и в Беларуси. На контроль было взято несколько сотен недостроенных домов. По каждому из них отчитывались местные руководители и строители, кое-кто даже лишился должности... Сейчас в стране насчитывается около 600 семей, которые не получили вовремя приобретенное жилье. Банкротство застройщика - сложная ситуация, российские власти всегда это понимали. Поэтому страховые механизмы в долевом строительстве присутствовали давно.

Наиболее безопасной покупку недвижимости сделал закон 214-ФЗ, которым были введены договоры долевого участия (ДДУ) с государственной регистрацией. Должны были застройщики и страховать свою деятельность. Но этот механизм себя не оправдал. За все время его работы ни одна страховая организация не взяла на себя обязательства при банкротстве застройщика.

С октября 2017 года в России начал свою работу новый механизм - Фонд защиты участников долевого строительства. "Основная цель фонда - контроль за проблемными объектами и помощь в их строительстве. Конечно, в первую очередь это сделано для повышения гарантий прав дольщиков", - говорит президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов. Все застройщики, которые получили разрешение на строительство и заключили первый ДДУ после начала его работы, должны отчислять в него 1,2% суммы договора с покупателем. В случае банкротства застройщика долгострой будет достраиваться или покупателям будут выплачиваться денежные компенсации за счет средств фонда. "К застройщикам в целом повышены требования по их финансовой деятельности. Так, наличие на счетах застройщика 10% от стоимости строительства до начала реализации объекта представляет собой финансовую гарантию для дольщиков, но осложнит реализацию проектов застройщиками. Помимо этого должны быть направлены значительные средства в уставной капитал", - напоминает Сухов. В целом риски для покупателей при участии в долевом строительстве все равно остаются. К примеру, компенсация из фонда не гарантирует возврата 100 процентов уплаченных по договору денег. Поэтому принято решение постепенно отказаться в России от долевого строительства. Президент России Владимир Путин на это дал три года.

Александр Нестеров, nesterov@sb.by, Минск

Долевое строительство жилья в Беларуси в последние годы сдерживается достаточно скромной покупательной способностью населения и высокой стоимостью квадратного метра. В Минске негативную роль также играет отсутствие свободных площадок. Наконец, потенциальные дольщики сейчас семь раз подумают, прежде чем решат вступить в финансовые отношения с негосударственными организациями: существует риск нарваться на не совсем добросовестную организацию. И все же основные факторы, сдерживающие развитие "долевки" в Беларуси, экономические.

1. Скромные объемы строительства

Объемы жилищного строительства в Беларуси уменьшаются. Если в 2011-2015 годах в стране было введено в эксплуатацию 25,8 млн кв. м жилья - более 5 млн в год, то в 2016-м - более 4 млн. Планы до конца пятилетки - 3,5 млн кв. м ежегодно. В Минске за 8 месяцев введено в эксплуатацию 390 тысяч кв. м жилья - на 16% меньше прошлогоднего показателя. Новых проектов предлагается все меньше. Доля новостроек, предлагаемых на продажу на начальных стадиях строительства, сейчас менее 10% от всего рыночного предложения.

2. Нехватка инвестиций

Из-за нехватки инвестиций в долевое строительство, осуществляемое в том числе посредством продажи так называемых жилищных облигаций, отдельные застройщики заявляют о невозможности сдать объекты в нормативные сроки. Требуется привлечение дополнительных заемных средств, однако поиск финансирования идет со скрипом. Ранее компаниям удавалось получать кредиты под залог незавершенного строительства, теперь банки не идут на такие условия. Несостоявшиеся жильцы бьют в набат: на стройках продолжительное время ничего не происходит. Местные власти в подобных ситуациях пытаются помочь застройщикам выбраться из круга проблем.

3. Колебания цен

Жилье, построенное на условиях долевого строительства, как правило, позиционируется как более дешевое. Однако во второй половине 2017 года новостройки в Минске дорожают быстрее, чем квартиры на вторичном рынке. При ограниченном предложении квартиры во вновь возводимых жилых домах вскоре могут стать дороже, чем на "вторичке". Росту цен предшествовало существенное снижение ставок кредитования. Приток кредитных средств на рынок жилья, полагают риелторы, стал одной из главных причин подорожания квадратных метров. Впрочем, пока в плюсе лишь застройщики, предлагающие квартиры небольшой площади: интерес покупателей к дорогостоящему просторному жилью невысок.

4. Кризисные явления в отрасли

В Комитете госконтроля Беларуси в ноябре констатировали: ситуация в строительстве говорит о приближении системного кризиса отрасли. По словам главы КГК Леонида Анфимова, если в 2014 году строительная отрасль занимала 10% в структуре ВВП страны, то сейчас этот показатель упал до 5%. За последние годы стройкомплекс страны потерял порядка 50 тысяч человек и только недавно начал восстанавливаться.