Коттеджным поселкам добавят инфраструктуры
Без вертолетных площадок
Несмотря на то что на прошедшем в Ярославле первом "Градфоруме" цифры назывались внушительные (из более 700 тысяч квадратных метров жилья, построенного в Ярославской области в 2017 году, почти половина пришлась на индивидуальное жилищное строительство), эксперты к этой статистике относятся несколько скептически. По их мнению, немалая доля такого жилья была построена раньше, а в прошлом году просто прошла процедуру регистрации.
Как рассказала аналитик группы компаний "Метро" Анастасия Голлай, в Ярославской области в 2012-2013 годах, когда рынок недвижимости рос и развивался, жилых комплексов "в рекламе, на бумаге, в проектах" было очень много. Причем многие участки реализовывались "с подрядом", то есть застройщик, кроме продажи куска земли с коммуникациями или без, гарантировал возведение дома - чаще всего в соответствии с разработанной концепцией: можно было выбрать проект из предложенных вариантов, но стройматериалы и элементы оформления были для всех построек поселка одинаковы.
Однако идиллический европейский вариант, когда глазу открываются ряды "клонированных" домиков, под Ярославлем, да и в многих других регионах РФ, не прижился. Оказалось, что соотечественники предпочитают строить исключительно по своему вкусу и разумению.
В те годы на ярославском рынке недвижимости, по словам Голлай, было представлено около 50 проектов индивидуальной застройки с совершенно невероятным разбросом цен - от 10 до 250 тысяч рублей за сотку. Дорогие варианты были рассчитаны в первую очередь на москвичей, и в таких поселках застройщики обещали все возможные блага цивилизации вплоть до вертолетных площадок, при-чалов, бассейнов и тому подобного. Ни один из грандиозных проектов реализован не был, в большинстве из существовавших на бумаге поселков не было продано ни одного участка, и в 2015-2016 годах все они в полном объеме были выставлены на продажу.
Сегодня ситуация более-менее выровнялась, сотка в среднем стоит 30-40 тысяч рублей, участки чаще продаются без подряда или с уже готовыми домами, а поселки "сменили дислокацию" и сосредоточились в основном в Ярославском и Некрасовском районах, то есть там, где удобно ярославцам, а не москвичам. Да и осталось их, после неудачной охоты на столичных жителей, поменьше - около сорока. Но зато большой процент из поселков уже оснащен коммуникациями и имеет огороженную территорию.
- Ближайший пригород получается во многом удобнее города, но большой минус коттеджных и малоэтажных поселков - проблемы с социальной инфраструктурой: детсадами, школами, поликлиниками, - поясняет аналитик. - У нас все это привязано к регистрации, что, на мой взгляд, сильно тормозит развитие таких комплексов. Потому что, живя там, человеку для устройства ребенка в детсад, школу или для постановки на учет в поликлинику приходится регистрироваться в другом месте. Иначе, например, жителю коттеджного или малоэтажного поселка, расположенного в заволжской части Ярославского района, в поликлинику придется ездить через три городских района в поселок Дубки. Конечно, в идеале вся инфраструктура должна развиваться в самих этих поселках, но к комплексному развитию территорий готовы пока не все застройщики.
Изменчивый закон
А те, которые готовы, как выяснилось, чувствуют себя не слишком уверенно из-за часто меняющихся правил игры.
- Сейчас градостроительное законодательство находится на стадии реформ, привычные порядки уже не действуют, а новые работают больше на бумаге, чем в реальности, - говорит юрист, кадастровый инженер Елена Анисимова.
Например, совсем недавно помещения в блокированных домах без особого труда можно было зарегистрировать как индивидуальные, но с 2018 года ситуация изменилась, и если сейчас на кадастровом учете стоит индивидуальный дом, но по факту он представляет собой строение, состоящее из нескольких секций, то разделить его без смены статуса невозможно. Для этого придется делать реконструкцию либо идти в суд.
Каждый блок такого дома сейчас должен стоять на самостоятельном земельном участке, и уже известно много случаев, когда построенные блокированные дома оказались незарегистрированными, потому что невозможно выделить земельный участок под каждым блоком.
Между тем подобное жилье у потребителей довольно популярно. Его часто выбирают те, кому не нужны соседи сверху и снизу. Но сбоку, чтобы не чувствовать себя на отшибе, соседи вполне допустимы.
- Мы проектируем, тратим деньги, строим, и потом оказывается, что мы не можем построенное зарегистрировать и поставить на учет, - это очень и очень печальная ситуация, потому что тогда застройщик будет виноват по всем позициям, - сетует гендиректор строительной компании Владимир Липанов.
Нестыковки в документах
Немало недоразумений вызывают и разночтения в градостроительной документации. Так, по словам Липанова, в Градостроительном кодексе РФ к жилой застройке отнесены индивидуальные жилые дома, индивидуальные жилые дома блокированной застройки, среднеэтажные блокированные дома, многоквартирные дома. А в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Карабихского сельского поселения, где застройщик реализует свой проект, значатся индивидуальные дома с участками до 25 соток, блокированные дома с участками до 20 соток, дома квартирного типа...
- Чтобы получить разрешение на строительство, данные в Градостроительном кодексе и в ПЗЗ должны совпадать, - объясняет Липанов. - Да, у меня есть право внести изменения в ПЗЗ, но это займет полгода...
Более сложной, чем раньше, стала вдруг и процедура перевода сельхозземель в статус земли для индивидуального строительства.
- Сегодня комиссии на местах в случае перевода запрашивают документов гораздо больше, чем вчера, - рассказывает почетный строитель России Андрей Гранько. - Если раньше можно было перевести землю из одной категории в другую как бы по намерениям, то сейчас требуют множество бумаг вплоть до планировочных схем и технических условий. Такой набор документов, на мой взгляд, "перегрет". В законе этого нигде нет, в нормативной базе тоже нет - ни в местной, ни в региональной, ни в федеральной. Это необходимо как-то отрегулировать. Вот сидишь на заседании и думаешь: у человека на этой стадии есть понимание, что и как строить, но пока он два года будет собирать документы, может измениться ситуация или законодательство.
И все-таки, несмотря на все проблемы, утверждение, что за комплексным освоением территорий будущее, многие застройщики уже не оспаривают, хотя и не уверены, реально ли это в данный момент. Например, в жилом комплексе на 40 гектаров у деревни Кормилицино под Ярославлем, по проекту, кроме малоэтажных домов разного типа, должны появиться спортивно-оздоровительный центр, детсад на 100 мест, торговый центр, скейт-парк, велодорожки. Есть там свои очистные сооружения и инженерные сети, а дороги занимают больше четверти всей территории. Зато по соседству удобствами не озадачиваются.
- Если наш проект планировки удовлетворит градостроительные требования к ширине дорог, инженерным коммуникациям, к социальной инфраструктуре, то рядом действуют умно - они просто взяли участок, разбили его на 15-20 соток, сделали дорогу для проезда одной машины и спокойно на протяжении 50 лет будут продавать там земельные участки тем, кто выезжает за город лишь летом, - без оптимизма заглянул в будущее Владимир Липанов. - А у нас задача в течение пяти лет освоить территорию и уйти с этого участка. Сможем ли мы это сделать?
К сожалению, в цепи комплексного освоения территорий слабым пока звеном остаются и банки. Как рассказал Владимир Липанов, они приглашали банкиров, чтобы узнать, интересно ли им финансировать такие проекты. Откликнулся один человек, да и тот потом, после обсуждения с начальством, отказался от всяческих контактов.
Анастасия Голлай, аналитик:
- Сейчас на рынок жилья пришел реальный покупатель, то есть не тот, кто купил участок земли и перепродал его, а человек, который будет жить в доме, жилом комплексе. Для таких людей, конечно, интересно комплексное освоение территории, то есть на ней должны появиться ограждения, охрана, видеонаблюдение, инфраструктура, социальные, досуговые, коммунальные объекты, в частности своя управляющая компания, потому что единолично решать все коммунальные проблемы готовы далеко не все, хотя горожане и ругают постоянно коммунальщиков. И тогда индивидуальное домостроение будет не дачным вариантом, а местом для постоянного проживания.