На рынке недвижимости действуют те же правила trade in, что и на автомобильном рынке, с той разницей, что варианты передачи квартиры застройщику в счет приобретения нового жилья более разнообразны. Классический трейд-ин предусматривает продажу имеющейся недвижимости напрямую застройщику. Есть и другой вариант - реализация квартиры через "дружественное" риелторское агентство.

В любом из случаев проводятся две параллельные сделки - продажа старой квартиры и покупка новой, поясняет руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор. Плюсы такой продажи заключаются в возможности бронирования выбранной квартиры на срок продажи старого жилья и фиксирования ее цены.

Прямой выкуп застройщики используют редко. Компании, основной деятельностью которой является строительство и продажа нового жилья, не нужна недвижимость в старом жилом фонде. Однако прямой выкуп позволяет диктовать клиентам условия, самостоятельно устанавливать цену и, владея квартирой, давать возможность теперь уже бывшим владельцам жить в родных стенах до момента получения ключей.

Чаще всего на трейд-ин действует система надбавок и бонусов. К примеру, квартира продается дешевле рыночной стоимости, но на новую дается скидка. За аренду квартиры покупатель платит застройщику, но эти платежи "зашиваются" в стоимость новой квартиры, а та в свою очередь оплачивается кредитными деньгами. В итоге покупатель жилья вносит ежемесячно только ипотеку и не чувствует привычных остальным арендодателям неудобств. Хотя с финансовой точки зрения застройщик не действует себе в убыток.

При посредничестве риелторов выселяться из квартиры придется сразу после продажи. Однако собственник более свободен в установлении цены, так как фактически нанимает риелторское агентство. "В последнее время некоторые застройщики создают в своей структуре отделы продаж для таких сделок, но все равно бесплатно оказывать такие услуги никто не будет, и размер комиссии едва ли будет ниже, чем у обычного риелтора. Выставить квартиру на продажу самостоятельно значительно выгоднее", - считает Моор.

Основной причиной отказа от трейд-ин являются денежные потери. Чаще всего цена квартиры, которая идет в счет оплаты новой, сильно занижается - на 15-25 процентов. Это помогает найти покупателя быстрее. Но даже если риелтор устанавливает справедливую цену, собственнику приходится снижать ее самому, чтобы ускорить продажу. "В договоре бронирования квартира закрепляется за клиентом на определенный срок - от одного до трех месяцев", - поясняет Моор.

Снижение цены серьезно бьет по карману. Так "однушка" в старом фонде Москвы за 7 миллионов рублей потеряет в цене от 1 до 1,7 миллиона, если пойдет в счет оплаты новостройки.

Но не только застройщику свойственно занижать цену, но и владельцу жилья ее завышать. "Нередко собственник оперирует ценами пятилетней или десятилетней давности, когда он в последний раз "для интереса" сам делал оценку своей квартиры на основе предложения в его районе. И крайне неохотно соглашается с тем, что ликвидность его квартиры за это время снизилась", - рассказывает коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим.

Кроме того, на продажу возьмут тоже не каждое жилье. "Оно должно соответствовать критериям, которые определяет конкретный девелопер. Как правило, в Москве в трейд-ин можно отдать только жилье в старых пределах столицы и 20 километров от МКАД. "Расплатиться" можно квартирой целиком, комнаты и доли не принимаются. Отказ можно получить и по квартире, в которой прописан несовершеннолетний, так как это осложняет проведение сделки.