События года
Рубрика: Экономика

03.12.2019 10:07

Как рынок отреагировал на реформу долевого строительства

С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Деньги покупателей теперь хранятся на банковских счетах эскроу, а строительство ведется за счет банковских же кредитов. Воспользоваться средствами дольщиков застройщики могут только после того, как сдадут дом в эксплуатацию. Рынок пока достаточно спокойно отреагировал на реформу, цены на жилье хотя и подросли, но не так драматически, как это прогнозировалось. При этом эксперты отмечают, что на адаптацию к новым условиям потребуется еще несколько лет.
 Фото: Pixabay  Фото: Pixabay
Фото: Pixabay

За месяц до реформы министр строительства Владимир Якушев предупредил, что в первое время после перехода на проектное финансирование произойдет повышение цен на жилье. Застройщики, в свою очередь, заранее предупредили, что после вступления закона в силу часть компаний не справится с новыми правилами и уйдет с рынка. Они также прогнозировали, что цены вырастут едва ли не вдвое. На деле же опасения оказались преждевременными. Пока рынок почти никак не отреагировал на реформу, за исключением отдельных эпизодов.

"Переход отрасли на новые условия работы в начале 2019 года прилично напугал многих потенциальных покупателей. Слухи о скором и резком подорожании жилья вынудили людей ускорить покупку, что привело к ажиотажному спросу и росту цен, - рассказывает Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101".

Этот ажиотаж был напрасен. Проектов, которые продаются через эскроу-счета, пока ограниченное количество. Большинство квадратных метров еще строятся по старой схеме. Чтобы завершить начатое строительство, девелоперам пришлось получить заключения о соответствии проектов определенным критериям. Поэтому цены на квартиры в домах, которые строятся "по-новому" почти не отличаются от цен в домах, продающихся по старым правилам. В целом, по данным Erzrf.ru за ноябрь, за год средняя стоимость квадратного метра в строящихся жилых комплексах страны увеличилась на 10,6 процента, достигнув 75,9 тысяч рублей.

"При этом девелоперы, которые уже перешли на эскроу-счета, используют этот факт в своих рекламных кампаниях, потому что с точки зрения покупателей новый формат работы дает больше гарантий достройки объекта и сохранности своих денег", - добавляет Дмитрий Цветов.

Рекламные кампании в итоге позволяют покупателям ознакомиться с реформой. Как утверждает директор по развитию Группы РКС Девелопмент Станислав Сагирян, население до сих пор еще очень плохо осведомлено об эскроу-счетах. "Покупатели никак не воспринимают данное новшество, зачастую мы слышим ответ "нам всё равно, что там у вас"", - делится Станислав Сагирян.

Зато повышение стоимости жилья волнует людей куда больше. Зафиксированный рост цен был спровоцирован не только реформой, но и рядом других факторов, отмечают эксперты. В частности, повышением налогов и увеличением себестоимости строительства, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE. "В крупных городах некоторые застройщики использовали переход к проектному финансированию как спекулятивный повод для поднятия цен", - говорит Мария Литинецкая.

Рано или поздно дома, строящиеся с привлечением средств на эксроу-счетах, выйдут на передний план. Как сообщила в начале ноября зампред ЦБ Ольга Полякова, открыто уже более 23 тысяч счетов эскроу, привлечены средства граждан на 74 миллиарда рублей. Ко второму полугодию 2020-го, когда проекты с эскроу сравняются по степени готовности с проектами, реализуемыми по старым правилам, спрос начнет смещаться в сторону первых. "Новостройкам, продаваемым по старым правилам, останется только привлекать клиентов с помощью дополнительного дисконта", - уверен Валерий Кочетков, заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость.

Как рассказали "РГ" в ДОМ.РФ, адаптация к новому механизму проходит успешно, объем проектов, реализующих жилье с использованием счетов эскроу, уверенно растет на четыре миллиона квадратных метров ежемесячно.

"С застройщиками уже работают 24 банка. По итогам 2019 года ожидается, что банковский портфель проектного финансирования достигнет одного триллиона рублей", - отметил заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов.

При этом рынку потребуется еще несколько лет, чтобы окончательно приспособиться к работе по новым правилам. Уйдут в первую очередь слабые игроки, которые не осилят конкуренцию, уверены эксперты. Проекты ряда участников рынка могут получить "удовлетворительный" или "слабый" уровень кредитоспособности, что на практике с высокой степенью вероятности означает отказ в предоставлении проектного финансирования - единственного источника средств на строительство. По словам Дмитрия Цветова, в будущем уход игроков может повлечь за собой повышение цен на жилье от 7 до 25 процентов. Особенно сильно это может сказаться на регионах, где маржинальность девелоперских проектов может составлять только около пяти процентов. Впрочем, есть пути преодоления отрицательных последствий реформы.

"Больше всего перспектив у программ так называемой "девелоперской франшизы", которые предполагают совместную реализацию проектов с крупными игроками. При этом степень взаимодействия может быть разной, вплоть до фактического выкупа бизнеса у небольших игроков за прибыль в будущих проектах. Острого дефицита предложения и резкого роста цен удастся избежать", - заключает Дмитрий Цветов.

По состоянию на 27 ноября, согласно данным в информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф), в России строятся 113,6 миллиона квадратных метров жилья. Разрешено привлечение средств дольщиков по проектам строительства 97,9 миллиона квадратных метров жилья (86 процентов жилья). Из них 73,9 миллиона квадратных метров - это проекты, строящиеся по старым правилам, 24 миллиона квадратных метров - проекты с использованием счетов эскроу и проектного финансирования.