Специально для "Российской газеты" аналитик "Фридом Финанс" Валерий Емельянов, рассказал, за счет чего застройщики пытаются еще привлечь больше покупателей, и назвал лучшее время для покупки недвижимости:

- Рынок недвижимости готовится к волне ажиотажа после полного снятия карантина. Застройщики делают ставку на то, что покупатели, вынужденные перенести покупку с весны на лето, в июне бросятся наверстывать упущенное. Но при этом девелоперы не решаются сильно поднимать цены.

Напротив, большинство из них сейчас включило антикризисный режим продаж, предлагая скрытые скидки под видом акций и бонусов. Ключевой вопрос - насколько они выгодны.

Апрель оказался не таким провальным для рынка новостроек, как можно было ожидать. Несмотря на карантин, продажи квартир не остановились полностью, а сократились вдвое. При этом некоторые застройщики даже сумели нарастить объемы по сравнению с прошлым годом. Есть все основания полагать, что май будет как минимум не хуже: покупатели освоились с онлайн-продажами, а те, кто хотят лично увидеть объект перед покупкой, уже звонят и бронируют их на лето.

В первом приближении ситуация на рынке недвижимости выглядит так, будто скидок быть не должно вовсе. Во-первых, поднялась себестоимость материалов. Вслед за ростом курсов валют (на 15% с начала года) подорожало импортное оборудование и элементы отделки: от лифтов до красок и обоев.

Во-вторых, цены все сильнее толкает вверх переход на проектное финансирование. Самых дешевых строек с долевым участием - на ранней стадии - просто не осталось. А по готовым квартирам застройщики, как правило, не торгуются.

И, в-третьих, самое важное, это новая ипотека под 6,5%. Льготную ставку сейчас дают всем вне зависимости от региона проживания, наличия детей в семье и других условий, которые раньше были обязательны.

Государство субсидирует разницу между рыночной ставкой и сниженной, тем самым предоставляет покупателям косвенную скидку на квартиры. И это в принципе лишает застройщиков мотивации дополнительно снижать цены.

Если обновленную ставку перевести в ценовую разницу, то можно сказать, что в нынешней стоимости квартир уже заложен дисконт в размере 14%. Ровно на столько уменьшится стандартный платеж у ипотечника, который возьмет новостройку в кредит под 6,5% вместо обычных 8,6%.

Тем не менее застройщики не стали искушать судьбу и на всякий случай начали вводить акции, чтобы клиенты не откладывали покупку.

Многие девелоперы дополнительно субсидируют снижение ипотечной ставки за свой счет. В регионах сейчас можно найти ипотеку под 2-4% (например, в Татарстане и Удмуртии). А если жилой комплекс подпадает под критерии сельской местности (например, на окраинах городов), то он имеет субсидию до 3% от государства. Тогда застройщик совместно с банком-партнером еще скидывают от себя, предлагая квартиры в кредит под 1%.

В Москве крупнейшие девелоперы довели ставки до 0,5% и даже до 0%. Правда, не на весь срок, а лишь до года. Тем не менее в рублях экономия для клиента сопоставима с дополнительной скидкой на квартиру в 4%.

Помимо снижения ставок сейчас набирают обороты спецпредложения и акции. Застройщики готовы включить в базовую стоимость квартиры машиноместо, балкон или кладовку, отдают лоты с отделкой без повышения цены, вводят беспроцентную рассрочку. Экономия для клиента в некоторых случаях может достигать 10-15%. Но это не должно вводить в заблуждение.

Застройщики сейчас не в том состоянии, чтобы демпинговать по-настоящему. Подавляющая часть скидок рассчитана на неликвидные объекты, от которых продавцы не могли избавиться до эпидемии. Наиболее востребованные квартиры остаются в цене. На это указывает, например то, что средний ценник за апрель увеличился на 1,3%, несмотря на замораживание строек на целый месяц.

Средняя стоимость квадратного метра в столичных проектах сейчас составляет 205 тысяч рублей. Это не только не дешевле, чем было в марте, но и на 10% дороже, чем было год назад.

Иными словами, застройщики зафиксировали цены на максимумах, до которых успели довести их перед эпидемией, и сейчас держат, рассчитывая нагнать объемы за счет государственных субсидий и банков.

Банки, вложившие свои деньги в новостройки, теперь заинтересованы в скидках и ускорении продаж даже больше, чем сами девелоперы. Ведь по новому механизму дома будут построены в любом случае. Но если квартиры будут плохо продаваться, то качество кредита, выданного на стройку, будет падать.

Так что если кризис в отрасли грянул всерьез и надолго, то снижение цен произойдет не за месяц, а займет от года до 2,5 лет. И падение будет не на отдельные объекты, а на все, включая самые качественные, и оно составит до 20%. Именно так все происходило в предыдущие два кризиса после событий 2008 и 2014 годов.

Если предположить, что в этот раз рынок быстро отскочит, то спешить тем более некуда. Замедление спроса началось еще до эпидемии, поэтому государство вводило увеличенный маткапитал, сельскую и дальневосточную ипотеку. Условно говоря, весь арсенал поддержки рынка уже использован, и ценам просто некуда расти дальше.

Карантин пройдет, а вот низкие ставки никуда не денутся. Еще год назад 6% по ипотеке давали только льготникам, а сегодня банки готовы на "своих" стройках кредитовать почти бесплатно. Учитывая, что ЦБ жестко держит курс на снижение ключевой ставки, в среднем ипотека продолжит дешеветь.