Потенциал наращивания спроса на жилье за счет удешевления кредитования во многом исчерпан, говорится в опубликованном Банком России "Обзоре финансовой стабильности". Ключевым фактором в этом году является динамика цен на жилье и доходов населения.
Несмотря на быстрое подорожание жилья, его доступность в ипотеку выросла за счет роста сроков кредитования и снижения ставок (в среднем, соответственно, до 233,8 месяца и 7,23% на 1 апреля). По расчетам Банка России, если во II квартале 2019 года ипотечный платеж в 1 тыс. руб. в месяц позволял обслуживать кредит в 96 тыс. руб., то в IV квартале 2020 года - уже 121 тыс. руб. Однако даже при увеличении среднего срока до 240 месяцев и снижении ставки до 7% значение этого показателя не превысит 130 тыс. руб. и будет нивелировано уже при 6-процентном росте цен на жилье, что при сохранении роста цен на уровне 2020 года произойдет в течение двух кварталов.
Дальнейшее повышение доступности жилья без угроз для финансовой стабильности возможно только при росте доходов населения темпами, опережающими рост цен на недвижимость, считает Банк России.
Цены выросли из-за дефицита новостроек и снижения ставок, в том числе благодаря льготной программе ипотеки под 6,5% (продлена до 1 июля, сейчас обсуждаются варианты ее дальнейшего продления на более адресных условиях). Результатом двузначного роста цен в 2020 году стало снижение покупательной способности зарплат в отношении жилой недвижимости. Если к началу предыдущего года на среднюю зарплату можно было приобрести 0,76 кв. м жилой недвижимости, то к началу 2021 года - только 0,67 кв. м.
Как сообщала "РГ", Банк России уже начал "охлаждать" ипотеку: с 1 августа повышаются надбавки к коэффициентам риска по кредитам с первым взносом ниже 20%. У банков будет меньше стимулов выдавать такую ипотеку, особенно если заемщику придется тратить на платежи более половины дохода.
Новостройки быстро дорожают (в I квартале цены были на 17,6% выше, чем в тот же период 2020 года), почти вдвое (до 45%) выросла доля кредитов с низким первым взносом. Это произошло во многом из-за мягких условий льготных госпрограмм. Темпы роста задолженности по ипотеки составили 23% на 1 апреля (к апрелю 2020 года), и банки быстро копят кредиты с низким первым взносом, которые считаются более рискованными.