Можно ли сегодня безопасно купить квартиру
Доверяй, но проверяй
Сегодня есть много различных способов проверить продавца недвижимости на благонадежность. Это и выписки из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), и социальные сети, и другие интернет-ресурсы. Однако даже если вы удостоверитесь, что на жилье нет ареста, оно не заложено в банке, - это не 100-процентная гарантия, что недвижимость "чистая", и ее не продают мошенники.
"РГ" уже рассказывала историю Алексея Ткаченко и его сестры, которые хотели купить новое жилье, но в итоге остались и без денег, и без квартиры, зато с долгами. При том что Алексей - въедливый и осторожный человек, который не любит рисковать. Он нанял риелтора, в ходе оформления сделки дважды запросил информацию из ЕГРН, но ничего подозрительного не заметил. Смутил лишь тот факт, что продавец (кстати, риелтор) приобрела жилье совсем недавно. Но женщина убедила покупателей: приобретала жилплощадь для дочери, которая решила уехать в другой город. В итоге договор подписали, документы сдали в Росреестр, деньги заплатили, документ о регистрации права Алексей получил. А затем выяснилось, что квартира - нехорошая: ее первая владелица, одинокая бабушка, умерла, а через два дня после смерти якобы пришла в МФЦ и оформила договор купли-продажи. После этого жилплощадь несколько раз перепродали, последним покупателем был Алексей. Возможно, все обошлось бы, если бы не объявился наследник, потребовавший вернуть квартиру через суд.
Кстати, Алексей Ткаченко - жертва той самой уфимской банды "черных риелторов". Его признали пострадавшим, суд передал квартиру наследнику. Впереди долгие тяжбы. Но Алексей настроен решительно и собирается добиваться справедливости.
Опасные двойники
Эксперты говорят: случай Алексея не уникален, на его месте может оказаться любой человек, ведь существует опасность стать жертвой мошенников еще на стадии получения выписки из ЕГРН. Специалисты управления Росреестра по Башкирии предупреждают: в сети зафиксировано более десятка сайтов-двойников их ведомства, которые не имеют никакого отношения к Росреесту, однако предлагают аналогичные услуги. К примеру, получение выписок из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). Часто аферисты без стеснения используют официальную символику Росреестра, а в названиях сайтов используют слова "rosreestr" или "egrn".
- К нам периодически поступают жалобы от граждан и организаций на недостоверную информацию, полученную на сайтах-двойниках. Есть случаи, когда мошенники брали предоплату и переставали отвечать на звонки. При этом нередко стоимость услуг двойников за предоставление сведений из ЕГРН в несколько раз выше официально установленной платы, - рассказывает заместитель руководителя управления Росреестра по РБ Марина Мартынова.
В ведомстве рекомендовали гражданам быть внимательными и пользоваться только официальными ресурсами для получения услуг Росреестра.
- Подать запрос и получить выписку из ЕГРН в бумажном виде можно в любом офисе МФЦ, а электронный документ - запросить на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.gov.ru), с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты (www.kadastr.ru) или на портале Госуслуг (www.gosuslugi.ru), - подчеркнули в управлении.
Но, получив правильную выписку, расслабляться не стоит. Есть еще опасные моменты.
Так что же делать?
Начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по РБ Сергей Мережников считает: первый признак сомнительной сделки - стремление продавца быстрее получить деньги.
- Сделка завершится только после оформления права, а сдача документов в Росреестр не означает, что все пройдет гладко. Поэтому мы советуем не рассчитываться полностью с продавцом до завершения регистрации. В таком случае (при рассрочке платежа) возникает ипотека в силу закона. Это предполагает некоторые неудобства: после полной оплаты придется вновь прийти в Росреестр и снять ограничение, но зато это дает возможность сохранить деньги, - сказал Сергей Мережников. - Можно обратиться к нотариусу, который обязан тщательно проверить документы, личность и мотивацию продавца, ведь нотариус несет ответственность, если по его вине имуществу гражданина причинен ущерб.
В любом случае эксперт рекомендует перед приобретением квартиры запросить историю объекта в Росреестре через МФЦ или в электронном виде и отказаться от часто перепродаваемой жилплощади. Нужно насторожиться, если продавец действует по доверенности: такие сделки чаще всего оспариваются в судах. Поэтому следует проверить подлинность документа через портал федеральной нотариальной палаты (это бесплатно и под силу каждому) и лично пообщаться с собственником. Нередко мошенники подделывают документы органов власти о предоставлении участка, разрешении на строительство, вводе в эксплуатацию и даже решения судов. Последний документ можно проверить на сайте суда.
Кстати, в 2020 году госрегистраторы регионального управления Росреестра в ходе проверок выявили и направили в правоохранительные органы 44 материала, в этом - 14. Большая часть из них стали основанием для возбуждения уголовных дел.
Нет связи - есть проблемы
Как же мошенники умудряются обмануть людей и специалистов?
- Проблема в том, что сегодня межведомственное взаимодействие органов власти еще не полностью отлажено, базы данных не всегда содержат актуальную информацию, в итоге страдают обычные граждане. К примеру, недавно нам пришлось приостановить госрегистрацию сделки из-за того, что паспорт одного из участников числился недействительным. Регистрацию завершили только после получения информации от правоохранительных органов. Но мы не занимаемся тотальной перепроверкой всех документов, эта процедура займет много времени, тогда как граждане требуют сократить срок получения услуги. Поэтому сегодня стоит быть предельно осторожными. Отказываться от сделки, если хоть какой-то момент покажется подозрительным: частый переход права собственности, спешка или неадекватное поведение продавца. Можно заранее предусмотреть в договоре оплату по факту регистрации, - отметил представитель управления Росреестра по РБ.
Елена Андреева, руководитель сети агентств недвижимости:
- Информационная доступность порождает иллюзию, что проверить объект недвижимости легко и просто: заказал выписку ЕГРН и все. Но когда речь идет о вторичном жилье, полностью учесть риски невозможно, ведь нереально встретиться с каждым из предыдущих собственников и предусмотреть все изменения в законодательстве.
Кроме того, мошенники отлично знают и пользуются несовершенством системы межведомственного взаимодействия. К примеру, сегодня слабо развито сотрудничество органов опеки и Росреестра, поэтому возникают проблемы с недвижимостью, купленной на материнский капитал. Недавно стало известно, что штамп в паспорте станет необязательным после вступления в брак, а как еще выяснить, женат ли продавец и не является ли этот объект совместно нажитым имуществом? Нет реестра, где это можно уточнить.
Бытует мнение, что при оформлении ипотеки банк все проверит и выступит гарантом честной сделки. Но и это не так. Равно как и ипотечное страхование не убережет покупателя от утери права собственности. Кстати, в крупных агентствах недвижимости страхуют профессиональную ответственность риелторов по аналогии с нотариусами, но пока это необязательная норма.