Почему города Сибири оказались в лидерах по росту цен на новостройки
Материалы дорогие, ипотека - дешевая
По данным портала "Мир квартир", средняя цена квадратного метра в южной столице Кузбасса за год повысилась на 51,3 процента - до 82,9 тысячи рублей. Квартира в новом доме стоит в среднем около пяти миллионов.
- Однокомнатная в новостройке после зимних каникул выставлялась на продажу за 4,3 миллиона рублей, тогда как в январе 2021-го - за 3,3 миллиона, - сообщила корреспонденту "РГ" специалист агентства недвижимости "Этажи" в Новокузнецке Евгения Карстен. - За два года цены выросли на тридцать-сорок процентов, а в последнее время наблюдаем просто рывок. Цены у нас уже сопоставимы с новосибирскими.
Областной центр от города не отстает - новостройки здесь подорожали на пятьдесят процентов.
- Цены выросли по всему Кузбассу, но особенно в двух самых крупных городах. С чем связан рост? Во-первых, у нас, как и по всей стране, произошел скачок цен на строительные материалы. Именно это стало одним из основных факторов, - отмечает министр строительства Кузбасса Ирина Печеркина. - Плюс действие программы льготной ипотеки привело к тому, что рыночный спрос превысил предложение. А специфика Новокузнецка еще и в том, что и застройщиков, и возводимого жилья здесь гораздо меньше, чем в Кемерове. Возможно, и это сказалось на динамике роста цен. Сыграли роль и программы сноса аварийных домов. Количество объектов недвижимости, требующих расселения, в обеих столицах области больше, чем на остальных территориях. Как и квартир, приобретаемых в рамках упомянутых соцпрограмм. Учитывая и то, что Кузбасс принял на себя повышенные обязательства для их реализации, стремясь сократить установленные сроки. Соответственно, и объем федеральных средств, которые выделили региону, получился весомым.
В то же время наращивания темпов жилищного строительства для расселения ветхих домов, видимо, пока ждать не стоит. Речь скорее о сохранении темпов ввода новостроек. В 2021-м в Кузбассе сдали в экс-плуатацию более 833,6 тысячи жилых "квадратов" (плюс один процент к уровню 2020 года). Перспективы на 2022-й - аналогичные. Эксперты говорят, что все дело в двух сдерживающих факторах - пресловутом удорожании стройматериалов и дефиците рабочих рук в строительстве. Так или иначе, но, по данным администрации областного правительства, предварительно минстрой РФ установил для Кузбасса план в 875 тысяч квадратных метров. Основная доля должна быть сдана в Кемерове, Новокузнецке и Кемеровском муниципальном округе.
Частный вклад
Что же до роста цен, то в последние годы его и правда стимулировала господдержка в виде льготных ипотечных программ. Молодым семьям стали предлагать жилищные кредиты до трех миллионов рублей под 6,5 процента годовых. А еще кузбасские власти объединили федеральную субсидию с региональной, подписав соответствующее соглашение. В итоге процентная ставка для получателей займов (в их числе - многодетные родители, инвалиды, ветераны боевых действий, работники бюджетной сферы) сократилась еще больше.
- Правда, в последнее время ставки поползли вверх, то есть и цены на квартиры должны притормозить, - полагает Евгения Карстен. - Думаю, это было бы справедливо.
Тем временем эксперты прогнозируют новый виток цен на недвижимость в Кемерове уже в самое ближайшее время. Причина - реализация масштабной программы сноса частного сектора, которая должна охватить в общей сложности четыре сотни домовладений в центре города, или около пяти тысяч жителей. Так, планируется реновация территории на улицах Гагарина и Терешковой со строительством инженерных сетей и расширением улицы Сибиряков-Гвардейцев (городу уже одобрен кредит свыше пяти миллиардов рублей). После реконструкции, включающей обустройство тротуаров, велодорожек и разделительных газонов, улица, как предусмотрено генпланом развития города, станет шириной в семьдесят метров. Одиннадцать из них займет проезжая часть с трамвайными путями посередине. А следующий этап - реконструкция улиц 9-го Января, Спортивной, Соборной и Пионерского бульвара.
Оценка недвижимости, которую власти намерены изъять под государственные и муниципальные нужды, выкупив у собственников по рыночной цене, продлится предположительно до конца января - середины февраля. Главное же опасение жителей в том, что денег, которые им выплатят, не хватит на покупку адекватного жилья.
- Подписывая соглашение с каждым собственником, мы выкупаем у него жилье, отдаем деньги, и все вместе ждем, когда будет сдана новая квартира. А люди продолжат жить спокойно в этих домах, никто с бульдозерами раньше времени туда не зайдет. Все получат ровно такие суммы, какие они могут получить за свою недвижимость на рынке в момент ее продажи. Есть, конечно, и завышенные требования. Но и мы не заинтересованы в занижении оценки. По опыту сноса домов на улицах Кирзаводских, например, выкупная стоимость колебалась в пределах от 3,5 миллиона до двадцати миллионов рублей за домовладение. В зависимости от качества, - сообщил журналистам глава города Илья Середюк. - Наша задача - никого не оставить на улице. Каждый должен получить жилье, аналогичное изымаемому. В том же районе, правда, не получится. Плюс-минус километр - да. К слову, на территории, которая подлежит реновации, совсем не обязательно строить дома-исполины. Собираемся заказать мастер-план, чтобы было понимание, где нужны доминанты, а где - понижение этажности, какой комфортности дома должны быть.
Чиновники между тем не исключают новых скачков цен на квартиры в Кемерове. И связано это может быть именно с отсутствием на рынке необходимого количества жилья. За прошлый год в городе построили 28 многоквартирных домов общей площадью 238,4 тысячи квадратных метров - на тридцать процентов больше, чем в 2020-м. А на 2022-й запланировано сдать 237 тысяч "квадратов".
По словам Ирины Печеркиной, следует увеличить как объемы вводимой недвижимости, так и возможности ее приобретения гражданами. Наряду с рассмотрением вариантов льготных цен для жителей территории реновации.
- У людей будет возможность покупать жилье либо земельные участки под строительство. Не в центре города, конечно. Мы убираем частный сектор из центра, - подчеркнула министр. - Очень много жилья сейчас строится в пригороде. Граждане смогут приобрести его.
Надежда на девелоперов
В Омске цены на новостройки побили все исторические рекорды. Квадратный метр за год подорожал практически вдвое и превысил 84 тысячи рублей. Рост составил 47,7 процента. При этом в соседнем Томске новостройки подорожали только на 29,8 процента, а в Новосибирске - на 23,1.
Средняя цена квартиры в новом многоэтажном доме в Омске составляет уже 4,6 -4,7 миллиона рублей. При этом в регионе наблюдается дефицит жилья. Число предложений на рынке стремительно сокращается. Недавно в городе достроили новый 20-этажный жилищный комплекс "Утиная гора" на улице Кемеровской с подземной парковкой. На момент введения здания в эксплуатацию в нем было выставлено на продажу всего две квартиры от застройщика. Покупатели разбирают новостройки еще на этапе котлована.
По мнению экспертов, резкий рост цены за "квадрат" в Омске обусловлен ажиотажным спросом, связанным со льготными ипотечными программами. В прошлом году ипотечными были семьдесят процентов всех сделок на рынке новостроек. Еще одна существенная причина - снижение темпов строительства в регионе и, как следствие, недостаток вводимых в эксплуатацию зданий.
- В городе фактически завершилось строительство новых микрорайонов Серебряный берег, Изумрудный берег, Амур-2, Биофабрика, - сообщила корреспонденту "РГ" риелтор Людмила Гапанович. - Осталась только точечная застройка. У местных застройщиков нет средств для того, чтобы осваивать новые площадки. Плюс ко всему в четвертом квартале 2021 года произошел резкий рост цен на строительные материалы.
Специалисты по недвижимости надеются, что ситуацию на рынке несколько изменит приход в регион иногородних девелоперских компаний. Застройщикам было предоставлено 52 земельных участка в Кировском округе Омска под строительство комплексов многоквартирных домов. "Брусника" обещает построить в городе 250 тысяч квадратных метров жилья, а "Эталон-Омск" - один миллион. По предварительным данным, цена за "квадрат" составит 100 тысяч рублей.
Между тем эксперты предполагают, что уже в ближайшее время спрос на новостройки в Омске вновь пойдет вниз. Банки поднимают ипотечные ставки, а покупательская способность омичей выше не становится. В регионе растет миграционная убыль трудоспособного населения.
- Большинство наших клиентов в этом году отказывается от приобретения новостроек и рассматривает только "вторичку", - отмечает заместитель руководителя ипотечного агентства Алена Ульченко. - Квартиры в новых домах сдаются в основном с черновой отделкой. На их ремонт и обстановку необходима также крупная сумма денег. Такие затраты многим не по карману.