Под Севастополем на месте сельхозугодий появится коттеджный поселок
Владельцы участков долгие годы добивались перевода земли под застройку индивидуальными жилыми домами. Земли совхоза имени Софьи Перовской были распаеваны в 1990-е, однако вплоть до начала 2010-х на поле росла лаванда. После 2014 года здесь активно продавали участки, а первые дома стали появляться в 2016-2017 годах. Сейчас их уже около 60.
Паи, выданные когда-то работникам совхоза, еще в украинские годы выкупили как сельхозземлю за скромные суммы. Сейчас участки в этих двух ТСН продают по цене от 3 до 7 миллионов рублей в зависимости от близости к морю. А когда они получат статус ИЖС (индивидуальное жилое строительство), стоимость земли вырастет еще больше.
- Дальнейшее использование участков для сельского хозяйства бесперспективно из-за их маленькой площади, - считает представитель ТСН "Нижняя Учкуевка" Борис Зеленский. - В непосредственной близости появился парк "Учкуевка", застроены соседние ТСН. Есть законодательный запрет на использование ядохимикатов, пестицидов на таких участках. У людей должна быть возможность жить в своем доме.
При Украине участки имели вид разрешенного использования "для ведения личного крестьянского хозяйства" и "для ведения товарного сельскохозяйственного производства". Согласно постановлению правительства Севастополя от 28.03.2016 N 228-ПП, все такие земли перевели в "сельскохозяйственное использование". Владельцы участков обращались в суды, чтобы добиться статуса земли для ведения фермерского хозяйства и хотя бы так получить право строить дома. По словам Зеленского, одному из членов СНТ уже удалось таким образом узаконить дом.
Позиция городских властей неоднозначна. Если в 2016 году землям присвоили статус сельскохозяйственных, то в проекте генплана Севастополя от 2017 года территории Нижней и Верхней Учкуевки перевели в категорию среднеэтажной жилой застройки. Владельцы участков во время публичных слушаний направили разработчикам свои возражения и просьбы о статусе ИЖС. По словам Бориса Зеленского, все их отклонили. Впрочем, этот процесс остановился, когда генплан было решено полностью переработать.
После внесения в Градостроительный кодекс РФ поправок о комплексном развитии территорий (федеральный закон от 30.12.2020 N494-ФЗ), у членов ТСН появился новый шанс. Они подготовили мастер-план развития территории и представили его на Градсовете.
Согласно мастер-плану, в Нижней Учкуевке на площади 35 гектаров расположат 279 участков, в Верхней, на площади 59 гектаров, - 449 участков. Есть две грунтовые дороги, в отдельных частях - электроснабжение, к некоторым участкам подведена вода. Территория прилегает к парку "Учкуевка" и улице Челюскинцев, по которой ходит общественный транспорт. Помимо жилых домов, в СНТ построят гостиницы. Так, в Нижней Учкуевке ИЖС займут 28,4 гектара, гостиницы - 0,63 гектара, а под дороги отводится 6,24 гектара.
Владельцы участков хотят, чтобы город взял на себя строительство дорог и инженерной инфраструктуры. За счет федерального бюджета предлагается провести две дороги шириной 10 и 12 метров, а за счет регионального - инженерные сети и уличное освещение. Поселку нужны трансформаторная подстанция, газораспределительная и канализационная станции. Участка для размещения канализационной станции у ТСН нет, для этого к поселку требуется присоединить часть городской земли.
В ТСН обещают открыть лишь группы кратковременного пребывания для дошколят, для которых сделают пристройки к индивидуальным жилым домам. Основная нагрузка ляжет на городские учреждения. Жителям коттеджного поселка потребуется около 300 мест в детсадах и школах. Дети будут ходить в ближайшую школу N40 и школу-интернат N5, которую закрыли на реконструкцию. Жители - посещать поликлинику горбольницы N4, а также пользоваться новой больницей - ее начнут строить у парка "Учкуевка" в этом году.
По мнению вице-губернатора Севастополя, главного архитектора города Николая Гордюшина, предпроектная документация соответствует нормативам.
Что же от реализации проекта получит город? Этот вопрос несколько раз задавали члены Градсовета. Налоговые отчисления в бюджет от владельцев участков ИЖС мизерные по сравнению с теми доходами, которые могло бы принести сельское хозяйство.
Против застройки выступил спикер Заксобрания Севастополя Владимир Немцев.
- Мы рассматриваем вопрос перевода паев, земель сельхозназначения в ИЖС. Они лягут нагрузкой на город, - считает он.
Владельцы сельхозземли в Севастополе уже не раз выступали с проектами застройки. Коттеджный поселок в Байдарской долине власти не одобрили (статья "Одно большое село" от 03.02.2021), а жилье на землях "Золотой балки" в Балаклаве, напротив, включили в новый проект генплана ("Коттеджи вместо лозы" от 17.03.2021). Кроме этого, уже принято решение о застройке по проектам комплексного развития территорий более 600 гектаров сельхозземли на окраинах Севастополя и в сельской зоне. Точку в спорах мог бы поставить генплан Севастополя, но его утверждение отодвигают вот уже шестой год.
Пока принято решение, что на землях ТСН Нижняя и Верхняя Учкуевка будет реализован проект комплексного ИЖС, но условия соглашения между городом и ТСН будут пересмотрены - товарищество должно взять на себя больше обязательств. .
Михаил Развожаев, губернатор Севастополя:
- Это важный прецедент - впервые группа собственников участков согласилась пойти путем комплексного развития территории, застроить землю с градостроительной логикой, чтобы избежать в будущем инфраструктурных проблем. Мы можем и дальше делать вид, что проблемы нет, пока весь Севастополь не будет хаотически застроен, когда не только к морю не пройдешь, но и между домами не разъедешься. Вдобавок возмущается масса людей, которые купили там участки. Поэтому мы начали диалог с владельцами. Они связывают надежды на развитие территории с деньгами бюджета. Предлагается город нагрузить строительством дорог, уличного освещения, прокладкой всех сетей. А сотни коттеджей около моря принесут серьезную прибыль инвесторам. Мы должны все просчитать и решить, какие обязанности будут возложены на обе стороны.