Эксперт рассказал о перспективах на рынке жилья на Дальнем Востоке

В России заговорили об ожидаемом снижении продаж жилья в IV квартале этого года. Как поведет себя этот рынок в ДФО, будут ли дешеветь или дорожать квартиры и что может на это повлиять, рассказал "РГ" президент гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский.

Виталий Васильевич, что сейчас происходит на рынке недвижимости?

Виталий Злочевский: Традиционно осенью на нем ощущается наибольший спрос. Как правило, в это время у людей появляются деньги. Например, Амурская область - золотодобывающая, аграрная и "бюджетная". Все эти факторы складываются именно осенью. По окончании сезона сдается золото, завершается сбор урожая, в том числе сои, и остается совсем мало времени, чтобы до конца года освоить бюджет - например, выделив новые квартиры сиротам. В этом году спрос на жилье неплохой, хотя и несколько ниже, чем обычно. Да, в центральных регионах России сообщают об уменьшении на 30-40 процентов заявок на ипотеку, наблюдается падение спроса и на вторичную недвижимость. К нам эта волна пока не дошла. Возможно, и не дойдет из-за нашей удаленности. К тому же у нас на одну льготную ипотеку больше - "Дальневосточную". Мы пока не ощущаем, что сильно упала востребованность ипотечных продуктов. Те, которые были одобрены до 21 сентября, реализуются. Аналитики Сбера подчеркнули, что не видят серьезных изменений в запросах на ипотеку и после этой даты. В ВТБ же заявили, что наблюдают падение примерно на 20 процентов.

Как изменилась стоимость квадрата осенью?

Виталий Злочевский: Что касается цен на недвижимость, то они как стабилизировались летом, так и держатся. Потому что спрос пока достаточный. Правда, в отдельных случаях люди дают скидку на вторичное жилье: оно меньше пользуется спросом, так как его покупка не предусматривает льготную ипотеку. На цены влияет много факторов. Например, в ноябре в Амурской области должен начать застройку "Дальневосточного квартала" крупнейший игрок на отраслевом рынке - ПИК. Я думаю, что продажи стартуют ближе к февралю-марту 2023-го. Прогнозировать, какие к тому времени будут цены, никто не возьмется, сейчас ежедневно что-то меняется. Но если говорить о тенденциях, то можно предположить, что застройщик наверняка постарается сделать жилье доступнее.

Дала ли свои ожидаемые результаты введенная несколько лет назад система эскроу-счетов?

Виталий Злочевский: Идея государства была понятна: сделать так, чтобы было как можно меньше обманутых дольщиков. И постепенно, действительно, проблема станет сходить на нет. Совсем обманутые дольщики не исчезнут. Банков достаточно много. Есть и такие, которые стараются удешевить кредиты для застройщика, а это не всегда оправдано. Сегодня наблюдается тенденция к уменьшению количества банков. В начале 2000-х в стране их было больше тысячи, сегодня - меньше 300. Ходят слухи, что в следующем году исчезнут еще 50. Постепенно бизнес укрупняется - кто-то уходит с рынка, кого-то поглощают, кто-то сам действует не в рамках закона и в итоге его ликвидируют. В Амурской области обманутые дольщики постепенно "закрывают свои позиции". Но это долги прежних лет. Пока нет предпосылок, чтобы стройфирмы банкротились. Но с приходом на рынок гегемона могут появиться.

Два прошлых года выдались для стройотрасли нелегкими из-за пандемии. Закрытие границ, нехватка иностранных рабочих особенно ударили по Приамурью. Как справлялись с ситуацией?

Виталий Злочевский: В целом приспособились. Конечно, в первой половине 2020 года застройщикам, в том числе амурским, пришлось тяжело. Они искали себе рабочих по всей России. Но привезенные обходились дороже, чем раньше китайцы. И здесь есть важное уточнение. Китайцы приезжали сезонно, на лето. За теплое время года ставили десятиэтажную коробку, зимой наши рабочие доводили дом до ума. Но лето 2020 года пропало, значит, сроки сдачи объектов сдвинулись на год. А строительным компаниям надо оплачивать проценты по кредитам. В то же время у нас были запущены льготные ипотеки: в конце 2019 - "дальневосточная", затем в течение полугода - "сельская", к лету пришла "президентская" на 6,5 процента. В Дальневосточном регионе они стимулировали бешеный спрос. Предложить же было нечего, потому что стройки встали. Соответственно, цена выросла процентов на 70-80. Если говорить о середине 2019-го, то средняя цена в Амурской области была около 80 тысяч рублей за квадрат, а в начале нынешнего года - 150-160. То есть выросла вдвое. В дальнейшем за лето она снизилась примерно на десять тысяч, но все равно осталась достаточно высокой.

В середине 2019-го средняя цена квадратного метра жилья в Приамурье была около 80 тысяч рублей за квадрат, а в начале нынешнего года - 150-160

Есть ли какие-то предпосылки к снижению цен?

Виталий Злочевский: Года два-три назад в российский минстрой поступило предложение ввести субсидирование перевозок строительных материалов из центра на Дальний Восток. Обоснование было такое - поможем дольщикам ДФО приобретать более доступное жилье. Будут ли реализованы такие идеи, неизвестно, так как ситуация постоянно меняется. Но если такое произойдет, то у получателей подобной субсидии окажется значительный запас на демпинг. Опять-таки надо будет анализировать происходящее. В целом государство держит курс на смягчение требований к застройщикам. Вот недавнее изменение в законодательстве в их пользу: с 1 сентября нельзя продать менее шести "квадратов" площади. Помните, была практика: когда частные дома попадали под снос, то люди продавали и 1/20, 1/30 площади дома, пытаясь выманить у застройщиков побольше денег. Теперь такое будет невозможно.

Инфографика "РГ" / Рафаэль Зарипов

Какие советы можете дать тем, кто задумывается о продаже или покупке квартиры именно сейчас?

Виталий Злочевский: Если у вас вторичка - посоветую продавать сейчас. Цены наверняка будут падать. По первичке - тенденция на снижение цены, но пока не близкое. Если необходимо покупать для собственного проживания, то тянуть не надо, так как быстро цена не изменится. Если же покупка инвестиционная, то есть смысл ждать примерно до февраля и анализировать происходящее. Это актуально для Амурской области. В других субъектах ДФО может быть по-другому. Скажем, в Приморье иная специфика. Туда приходят серьезные деньги. Думаю, цены на жилье будут идти вверх. Как минимум не должно быть падения. Или возьмем Сахалинскую область - это сам по себе дорогой регион, доставка туда обходится в копеечку, да и зарплаты там другие. Так что и там вряд ли будут дешеветь квартиры...