Обеспеченность жилыми помещениями населения России растет - их площадь в расчете на одного жителя с 2011 по 2021 годы, по данным Росстата, увеличилась с 23 до 27,8 квадратных метра. Можно предположить, что тенденция продолжилась и в 2022-м, когда в России ввели рекордные 102,7 миллиона квадратных метров жилья - на 11 процентов больше, чем в 2021-м.
Однако другой показатель - коэффициент доступности жилья - говорит о том, что финансовые возможности для покупки недвижимости не улучшились. Коэффициент показывает, за сколько лет семья из трех человек со средним доходом накопит на квартиру площадью 54 квадратных метра средней стоимости, если будет откладывать на это все, что зарабатывает. По данным Фонда "Институт экономики города", этот срок в среднем по России снижался с 2008 по 2018 годы - с отметки 5,3 до 3,2. Однако затем он начал расти и по итогам 2021-го увеличился до 3,6.
"Наиболее плохая динамика наблюдалась в крупных городах, где и концентрируется индустриальное жилищное строительство (на 17 агломераций с населением более миллиона человек приходится около 60 процентов всего ввода жилья в стране). В 2022 году коэффициент доступности жилья в нескольких агломерациях впервые превысил значение 6, что говорит о крайней недоступности жилья", - рассказала "РГ" вице-президент Фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди.
Уменьшение доступности жилья, по ее словам, связано с интенсивным ростом цен на недвижимость в 2019-2022 годах.
"В сравнении с 2020 годом по городам-миллионникам, а также в Московской и Ленинградской областях средние цены на новостройки выросли на 78 процентов, - подтвердила "РГ" эксперт "ЦИАН.Аналитики" Виктория Кирюхина. - А рост средней заработной платы в стране за три года, по данным Росстата, составил 28 процентов. То есть цены увеличиваются опережающими доходы темпами".
Хорошо, что в этом году, по словам эксперта, возможность для дальнейшего роста цен ограничена.
"Переход строительной отрасли на проектное финансирование, резкое удорожание материалов и дефицит рабочей силы привели к повышению себестоимости реализации проектов. В результате существенно выросла средняя цена квадратного метра в новостройках, - пояснила "РГ" управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. - Считаю, что власти способны принять меры, которые позволят сдержать дальнейшее удорожание первичного жилья. В частности, государство может ввести налоговые льготы для застройщиков или снизить плату за смену вида разрешенного использования земельного участка".
Приоритеты государства
Дать людям крышу над головой - важная социальная задача, и в России существуют различные механизмы ее решения. С 2018 года действует госпрограмма "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ", рассчитанная до 2030 года. Среди ее приоритетов - создание условий для роста предложений на рынке жилья и повышения его доступности. Этого предполагается добиться с помощью целого ряда мер: формирования эффективных рынков земельных участков, содействия в развитии проектов комплексного развития территорий, стимулирования малоэтажной застройки, повышения доступности ипотечных кредитов для граждан, организации института найма жилья и т.д.
Госпрограмма также включает обеспечение жильем отдельных категорий граждан: военнослужащих, ликвидаторов аварий на ядерных объектах, ветеранов боевых действий, семей с детьми-инвалидами, молодых ученых и т.д. В 2022 году за счет бюджета планировалось обеспечить жильем более 17,7 тысячи таких семей.
Решением жилищного вопроса занимается и нацпроект "Жилье и городская среда". Одно из его направлений - переселение людей из аварийного жилищного фонда. Как сообщил глава Минстроя России Ирек Файзуллин, в 2022 году план по расселению аварийного жилья был перевыполнен - в лучшие жилищные условия переехали 188 тысяч человек.
Поддержка семей
Копить на приобретение собственного жилья приходится долго, поэтому многие пользуются ипотекой. Помощь государства в этой сфере направлена на снижение процентных ставок по займам. Сегодня в России действует целый ряд льготных ипотечных программ.
Одна из них - "Семейная ипотека" была запущена в 2018 году. Сейчас ее ставка составляет шесть процентов. С момента запуска программы ею воспользовались более 400 тысяч семей, сообщили в ДОМ.РФ. Там считают, что в 2023-2024 годах к ним добавятся еще 240 тысяч заемщиков.
"400 тысяч семей - это примерно 1,2 миллиона человек, и это хороший показатель, - считает завкафедрой экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина. - "Семейная ипотека" позволяет обеспечить жильем нуждающихся. Поэтому хорошо, что условия ее получения были облегчены".
Действительно, правительство продлило действие "Семейной ипотеки" до 1 июля 2024 года и сделало ее более доступной. Раньше получить ее могли только семьи, где хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года, а теперь к ним добавились семьи, где есть два ребенка до 18 лет, и сроки их рождения неважны.
"Условия семейной ипотеки достаточно комфортные, большинство россиян могут позволить себе кредит под 6 процентов годовых, - рассказал "РГ" директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании "Метриум" Дмитрий Веселков. - Однако, на мой взгляд, следует увеличить лимит стоимости жилья по программе. Сейчас это 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, и 6 миллионов в остальных регионах".
Льготы для всех
Самая массовая льготная программа для всех категорий граждан стартовала в начале пандемии - в апреле 2020 года. Она была призвана поддержать строительную отрасль, стимулируя спрос на квартиры в новых домах, которые можно было купить в кредит под 6,5 процента годовых. Разницу между этой ставкой и рыночной банкам возмещало государство.
Программу несколько раз продлевали, последний - до 1 июля 2024 года. Максимальная ставка по кредитам тоже менялась - с этого года она повысилась до 8 процентов. Но реальные проценты даже чуть ниже, средневзвешенная ставка топ-15 ипотечных банков по этой программе - 7,6 процента.
Льготная ставка позволила многим улучшить свои жилищные условия. Например, в столичном регионе количество сделок в 2021 году на первичном рынке оказалось на 13 процентов больше 2019-го, отмечает Виктория Кирюхина.
Всего с апреля 2020 года программой "Льготная ипотека" воспользовались более миллиона российских семей, сообщил оператор программы ДОМ.РФ. Было выдано кредитов на общую сумму 3,5 триллиона рублей. "По нашим оценкам, в 2023 году этой мерой господдержки смогут воспользоваться около 215 тысяч семей", - сказал генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
Льготной ипотекой можно воспользоваться и повторно, но только если предыдущий такой кредит был оформлен до 31 декабря 2022 года, отмечает руководитель комитета НП "Российская гильдия риелторов" по аналитике Ирина Киселева.
"Льготное ипотечное кредитование, несомненно, является реальным рычагом поддержки всех игроков российского рынка недвижимости в период экономических встрясок, - отметила она. - По мнению аналитиков "Домклик", самой востребованной ипотечной программой в 2022 году стала именно ипотека с господдержкой. По статистике ЦБ РФ в декабре банки выдали рекордный объем кредитов - 701,3 миллиарда рублей. Население России голосует за программу рублем".
"У льготной ипотеки фактически нет альтернативы, поэтому к ней покупатели неизбежно вернутся, как только Центробанк ограничит выдачу кредитов с субсидией от застройщика, - рассказал "РГ" совладелец Группы "Родина" Владимир Щекин. - Между тем кредит на стандартных рыночных условиях уже подорожал до 11 процентов годовых, поэтому больше 90 процентов клиентов, не имеющих основания для участия в семейной ипотеке, будут получать льготную".
В октябре 2021 года правительство распространило программу льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). То есть средства кредита можно пустить на постройку или покупку готового частного дома. За 2022 год доля льготных программ в выдаче ипотеки на ИЖС увеличилась в четыре раза - с 19 до 80 процентов, а число предоставленных кредитов выросло до 26,1 тысячи, говорится в совместном исследовании ДОМ.РФ и "Домклик". При этом эксперты отмечают, что проникновение ипотеки в сферу ИЖС пока остается низким. Развитие кредитования на ИЖС ограничивает отсутствие рынка стандартных, ликвидных частных домов, что влияет на ставку по ипотеке.
Региональный расклад
Жители Дальнего Востока могут воспользоваться более выгодной ипотечной программой со ставкой не более двух процентов годовых и максимальным размером кредита в 6 миллионов рублей. Правда, участвовать в программе может в основном молодежь - семья или одинокий родитель в возрасте не более 35 лет, а также участники программы "Дальневосточный гектар" и "Повышение мобильности трудовых ресурсов", педагоги и медицинские работники с трудовым стажем не менее пяти лет.
С начала действия программы более 60 тысяч семей по "Дальневосточной ипотеке"приобрели или построили собственное жилье. Она положительно отразилась на объемах строительства новых домов, отмечает Виктория Кирюхина. "В 2021 году ДФО показал лучший прирост ввода жилья девелоперами относительно 2020 года (на 16 процентов), то есть эффект от программы есть, - отметила эксперт. - А рост цен за последние четыре года был даже ниже, чем в целом по стране".
Еще одна льготная программа - сельской ипотеки - призвана стимулировать людей жить в поселках и деревнях. Ставка по кредиту здесь не превышает трех процентов. Ипотеку дают на строительство дома или покупку уже готового в сельской местности.
Как сообщила в октябре прошлого года вице-премьер Виктория Абрамченко, всего за счет механизма льготной сельской ипотеки было выдано 103,4 тысячи кредитов на 203,6 миллиарда рублей.
В начале 2023 года правительство России одобрило снижение ставки сельской ипотеки до двух процентов по займам в ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областях. А жители приграничных территорий России смогут оформить сельскую ипотеку под 0,1 процента годовых.
Квартиры - специалистам
Существуют и госпрограммы, позволяющие обеспечить жильем на льготных условиях представителей важных для экономики профессий. К примеру, в прошлом году была запущена ипотека для работников ИТ-отрасли со ставкой не более пяти процентов годовых. К середине марта, по информации Минцифры России, такую ипотеку оформили более 7,6 тысячи специалистов.
В январе границы для участия в этой программе были расширены - снижен требуемый уровень зарплаты, расширены возрастные рамки (с 18 до 50 лет включительно). Получить ипотеку теперь смогут сотрудники всех аккредитованных ИТ-компаний.
В России также действуют программы "Земский учитель" и "Земский доктор". Их цель - привлечь специалистов в сельскую местность. Учителя, переехавшие работать в поселки или малые города, получают единовременную выплату в один миллион рублей. А в ДФО выплата составляет два миллиона. Закон не устанавливает, на что педагог может потратить эти деньги, но отмечается, что в числе наиболее популярных целей - покупка или строительство жилья. У врачей размер выплаты тот же, что и у учителей. У фельдшеров - вдвое меньше.
Существует также программа поддержки молодых ученых, предоставляющая им государственные сертификаты на приобретение жилья. Для этого нужно иметь стаж не менее пяти лет и ученую степень кандидата или доктора наук.
"Правительство заинтересовано в том, чтобы лучшие умы страны не утекали за рубеж, поэтому действующая жилищная программа для молодых ученых была изменена и теперь доступна не только для научных, но и для научно-педагогических работников научных организаций и вузов вне зависимости от их ведомственной принадлежности", - отметила Ирина Киселева.
Прогнозируется, что в 2023 году на такие сертификаты будут претендовать 3,4 тысячи человек, а средний размер выплаты составит около 3,5 миллиона рублей.
"Далеко не все могут потянуть выплату ипотеки по рыночным ставкам, в том числе люди нужных профессий для нашей экономики, - отметила Елена Иванкина. - Поэтому программы для отдельных отраслей - это очень важные направления развития ипотеки. И я думаю, что список таких отраслей и профессий будет расширяться".
Выгодная аренда
Повысить доступность жилья можно не только сделав дешевле его покупку, но и за счет льготной аренды, считают эксперты.
"В России минимум 50 процентов семей не имеют доступ на рынок ипотеки, для них обслуживание кредита даже с нулевой процентной ставкой обременительно. Доступное жилье для таких семей - это 10-15 тысяч рублей в месяц, включая оплату ЖКУ, - рассказала Татьяна Полиди. - Задача - создать вид доступного жилья, которое предоставляется семьям с невысокими доходами не бесплатно, но ниже рыночной ставки на условиях долгосрочного найма. Такие проекты могут реализовываться как государством, муниципалитетами, так и крупными предприятиями и университетами".
В конце 2020 года в России стартовала пилотная программа льготной аренды жилья. Первый региональный арендный дом открылся в Воронеже. Четверть из 165 квартир в нем были сданы со скидкой до 80 процентов льготным категориям граждан. Сегодня у ДОМ.РФ 16 подобных проектов в семи регионах России. До конца 2025 года планируется увеличить число регионов до 15.
В феврале 2023 года президент России Владимир Путин предложил запустить программу льготного арендного жилья для работников предприятий ОПК и поручил оперативно приступить к строительству таких объектов.
"Полагаю, что эту меру следует распространить и на представителей других профессиональных сфер: педагогов, врачей, тренеров, работников культуры, - отметила Надежда Коркка. - Хотя программа льготной аренды действует с 2020 года, пока ее нельзя назвать достаточно эффективной. Расширение программы необходимо, ведь это позволит государству не только улучшить жилищные условия нуждающихся, но и начать выводить из "серой зоны" рынок аренды".
"Нужны большие инвестиции, чтобы развивать льготную аренду, - отметила Елена Иванкина. - На сегодня самым важным игроком здесь является государство. Частному инвестору аренда невыгодна, поскольку не дает быстрой прибыли, срок ее окупаемости больше 10 лет".
Поликлиники и школы
Помимо современного жилья людям нужна и хорошая социальная инфраструктура. С 1 января 2023 года в России началась реализация пятилетней комплексной госпрограммы "Строительство". В числе ее основных задач - дальнейшее развитие коммунальной, транспортной, социальной и иной инфраструктуры, необходимой для формирования комфортной и безопасной среды для жизни.
Федеральный бюджет на реализацию госпрограммы предоставит около 4,7 триллиона рублей, сообщил заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин. Всего в программе несколько тысяч объектов: аэропорты, научные центры, детские сады, школы, поликлиники и др. Ее реализация несомненно улучшит и условия приобретения или аренды жилья по любой из госпрограмм поддержки.
