Специалисты рассказали о грядущих изменениях на рынке жилья
21 июля Центральный банк России может повысить ключевую ставку. Долгое время она держалась на одном уровне - 7,5 процента.
- Тем, кто планирует в ближайшие месяцы брать ипотеку с целью купить квартиру на вторичном рынке, моя рекомендация - как можно скорее совершить эту сделку, - советует президент гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский. - Изменение ключевой ставки повлияет на ипотечные кредиты. Они станут дороже: как правило, банки реагируют именно таким образом. В итоге у потенциальных заемщиков "ужмется" возможность получения займов. Нужно будет либо увеличивать срок кредитования, либо отказываться от покупки. Или придется искать дополнительные источники денег. Тем более что для вторички пока нет программ льготного кредитования.
Зато они есть для квартир в новостройках. По словам Виталия Злочевского, в свое время такие программы породили настолько мощный спрос со стороны покупателей, что застройщики с ним не справились. Учитывая, что строительство занимает как минимум два-три года, был период, когда существовал провал с точки зрения предложения.
Сейчас же ситуация обратная - рынок первичного жилья перенасыщен. Неудивительно, ведь прошлый год стал рекордным для страны по объемам сдачи жилья - 102,7 миллиона квадратных метров. В Амурской области, например, тоже обновился исторический показатель - введено 380 тысяч квадратных метров при плане 200 тысяч.
Еще одно следствие льготных ипотек - продавцы повышают цены на квартиры. В среднем по России первичка выросла в цене с момента ввода в действие программ на 80 процентов, а в Благовещенске - более чем на 100 процентов. Если три года назад средняя цена за "квадрат" составляла 65-70 тысяч рублей, то сейчас - около 150 тысяч. По всем этим причинам сейчас спрос на новое жилье значительно отстает от предложения.
- Льготные ипотеки разогнали цены на первичку слишком сильно, - констатирует Виталий Злочевский. - Общая тенденция сейчас такова, что власти постараются "поджать" цены на первичном рынке и "подтянуть" к нему вторичный.
Изменения коснулись и индивидуального жилищного строительства. Этот сегмент рынка сейчас растет как никакой другой и явно будет наступать на первичный рынок. Прежде практически не было ипотечного кредитования ИЖС. А в июне прошлого года вышло постановление правительства РФ, которое позволило банкам выдавать ипотеку на ИЖС без привязки к профессиональному подрядчику. И теперь можно строить даже самостоятельно, отчитываясь перед банком. В результате - большой ипотечный спрос на строительство индивидуальных жилых домов.
Эту сферу стремятся упорядочить - ожидается, что и для нее введут систему эскроу-счетов, что, скорее всего, обезопасит банки. К слову, государственный банк ДОМ.РФ объявил о запуске выдачи ипотек на индивидуальное жилищное строительство по эскроу-счетам.
Жители Амурской области в первом полугодии оформили более 2,5 тысячи льготных ипотек. Это на 50 процентов больше, чем в аналогичном периоде 2022-го. В общей сложности банки выдали около 12,4 миллиарда рублей.
- Безусловным лидером остается "Дальневосточная ипотека". На нее приходится порядка 70 процентов всех оформленных с начала года кредитов. Впервые на второе место по популярности вышла "Семейная ипотека", которую за этот период получили 426 амурских семей. Во многом это обусловлено расширением условий программы. Теперь оформить ее могут семьи с двумя и более детьми вне зависимости от их года рождения. Тройку лидеров замыкает льготная ипотека для поддержки строительной отрасли под восемь процентов годовых, которую оформили 351 раз. 41 человек получил "Сельскую ипотеку". Самой новой "IT-ипотекой" пока воспользовалось только четыре специалиста данной отрасли, - рассказала министр экономического развития и внешних связей региона Оксана Кукшенева.
По данным Сахалинстата, Сахалинская область за 2022 год ввела в эксплуатацию более 504,1 тысячи "квадратов". Это исторический рекорд, как и в Амурской области. Основная часть сданного жилья приходится на Южно-Сахалинск, который теперь из расчета на одного человека занимает по темпам строительства третье место в стране после Краснодара и Новороссийска. Что интересно, цены и на первичном, и на вторичном рынках жилья Южно-Сахалинска сейчас падают. Эта тенденция отмечалась и в январе в сравнении с январем прошлого года, и в течение первого квартала.
- К 2024 году в Сахалинской области планируется ввести около одного миллиона квадратных метров жилья, треть из которого составит арендное и социальное для переселенцев из аварийного фонда, - рассказала президент региональной гильдии риелторов Юлия Гулай.
А вот на соседней Камчатке прямо противоположная ситуация.
- Новое жилье почти не строится. А то, что строится точечно, по бюджету не попадает в суммы льготных ипотек. Поэтому квартиры от 80 квадратных метров продаются неактивно, - рассказала вице-президент камчатской гильдии риелторов Татьяна Клюс.
По ее словам, камчатский рынок недвижимости непростой. В связи с удаленностью полуострова и сложной логистикой стройматериалов цены очень высокие как на вторичном рынке, так на первичном. Для застройщиков регион не особо интересен - здесь высокая себестоимость и малый объем реализации.