Послесловие к Московской выставке зарубежной недвижимости: зачем покупать квартиру за границей, если ее отберут?
Послесловие к Московской выставке зарубежной недвижимости: зачем покупать квартиру за границей, если ее отберут?
Попасть на MIPS на Тишинке невероятно просто - каждый мог сгенерировать бесплатный электронный билет. Большинство людей приходили с конкретными планами: подобрать проверенный жилищный вариант. "Я смотрю квартиру не для постоянного проживания: просто есть свободные деньги, и хотелось бы их выгодно вложить, - говорит предприниматель Дмитрий Ганеев. - В Москве сейчас много чего строится, но опыт моих друзей подтвердил - намного прибыльнее приобретать жилье за рубежом, просто надо знать локации".
Дмитрия не смущает международная турбулентность: инвестиционное жилье планирует подбирать в курортных городах стран, которые далеки от санкционных войн. Пожалуй, среди самых ближайших к России инвестиционных вариантов - Грузия. Она достаточно популярна среди московских инвесторов.
Так, о приобретении недорогой квартиры в Тбилиси рассказала посетительница MIPS Елена из Дорогомилово. "Купила, чтобы сразу сдавать, для этого подобрала управляющую компанию".
Сумму грузинской сделки Елена не раскрыла, упомянула лишь, что ее инвестиционная квартира не дороже той, в которой живет сама. Вариант с управляющей компанией, как выяснилось, - самый распространенный сценарий владения жильем за границей.
Управляющая компания гарантирует подбор арендаторов и решение прочих правовых вопросов. Услуги эти в последний год существенно подорожали, признаются собственники турецких квартир. Если раньше инвестиционное жилье требовало постоянных вложений в пределах 100 тысяч рублей в год, то теперь ценник поднялся едва ли не вдвое.
Зато московских инвесторов привлекает выгодная рассрочка. Например, за квартиры в Турции с видом на море можно расплачиваться в течение года без процентов. Стоимость жилья начинается от 125 тысяч евро. Но это квартиры, а еще более выгодные в плане вложений виллы стоят от 250 тысяч евро. Покупателям нравится комфорт жизни на природе в сочетании с сервисом гостиничного уровня.
Россияне "долго запрягают"
Впрочем, нельзя сказать, что аудитория выставки готова прямо тут же сиюминутно заключать договоры. Многие москвичи, как и в целом россияне, "долго запрягают". То есть даже если есть деньги, долго взвешивают варианты, признаются брокеры.
"Долгие раздумья мешают выгодному инвестированию. Дубай - быстрый рынок. Здесь выводится в продажу колоссальное количество новых проектов, в сезон (с начала осени до конца весны) мы анонсируем по несколько стартов продаж каждый день, - отметила основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate. - И раскупаются проекты также молниеносно. Чем лучше локация, цены, уровень комплекса и репутация застройщика, тем быстрее его разберут".
Куда смелее становятся инвесторы, когда речь заходит о Таиланде, в частности, о Пхукете. По итогам восьми месяцев 2023 года - с января по август включительно - российский спрос на покупку недвижимости в Таиланде вырос на 16,88 процента относительно аналогичного периода 2022 года. В то же время интерес к некогда популярным в плане недвижимости странам - Испании, Хорватии, Черногории - постепенно снижается. Гораздо больше денег привлекают рынки недвижимости Таиланда, Турции, ОАЭ, к ним подтягивается даже не самый раскрученный Бахрейн.
Что ждет россиян в других странах
Антироссийские санкции и принятый Европой курс на дискриминацию создают все больше трудностей для тех россиян, которые имеют или собираются приобрести недвижимость в странах Старого Света.
Так, власти Финляндии изучают возможность реформирования законодательства, чтобы упростить конфискацию домов, квартир или долей в них, сообщила на днях телерадиовещательная корпорация YLE со ссылкой на министра юстиции страны Суоми Леену Мери. Как отмечает YLE, поводом для этого стало якобы то, что российские владельцы недвижимости и жилищных долей в последнее время все чаще пренебрегают своими юридическими обязательствами. Речь идет об уплате налогов, оплате ЖКХ. Вот только такая ситуация сложилась из-за позиции самой Финляндии, которая ввела санкции в отношении России и ограничила въезд россиян к своей частной собственности. К тому же счета граждан РФ в финских банках были частично закрыты, признает YLE. В итоге налоги остаются неоплаченными, пустующая недвижимость приходит в упадок, а местные органы обращаются в суды для погашения задолженностей.
Конфискация предполагается как крайняя мера. Пока же жилищные компании могут сдавать квартиры, владельцы которых не оплачивают счета, чтобы покрыть задолженность. Правда, это возможно только после уведомления собственника. Согласно нынешнему законодательству, его должны проинформировать письмом или лично. Однако сейчас, когда действуют западные санкции в отношении России, связь с владельцами, проживающими в РФ, тоже затруднена. По мнению министра юстиции, это можно исправить, внеся в закон о жилищных корпорациях пункт, что такие уведомления можно отправлять по электронной почте.
Однако большинство владельцев недвижимости в Финляндии пока не планируют ее продавать, хотя и опасаются конфискации, а некоторые собственники теперь добираются до своих "ранчо" через Норвегию. Об этом корреспонденту "РГ" рассказал со ссылкой на своих знакомых владелец дома с участком на берегу лесного озера недалеко от Иматры. Пользоваться им как дачей сейчас стало трудно, но летний сезон завершился, и дом законсервирован на зиму. Как сложится дальнейшая судьба финской недвижимости, пока не ясно.
- Нам всем очень помогает опыт пандемии коронавируса, - рассказал собеседник "РГ" из Санкт-Петербурга. - Тогда дома больше года стояли закрытыми, без хозяев. Но у всех нас есть в Финляндии доверенные люди, которые могут проконтролировать ситуацию, включить или выключить отопление, решить первоочередные проблемы. Так, кстати, было и до пандемии, потому что за границу быстро не сорвешься, да и дорога занимает несколько часов.
Собеседник "РГ" купил дом в 2013 году примерно за 120 тысяч евро, что было тогда по курсу примерно пять миллионов рублей. Дом был полностью готов к проживанию, меблирован, с баней, лодкой и небольшим личным причалом. Пользовались им как дачей практически каждые выходные. Ограничением служили только визовые требования: россиянам шенген позволяет проводить в странах соглашения не более 90 дней в течение полугода. После ужесточения антироссийских санкций, когда граждан РФ - собственников недвижимости в Финляндии - перестали пускать в страну, стали ездить через границу с Норвегией, где нет пропускного пункта в Финляндию. Однако это существенно увеличило время на дорогу и стоимость поездки - ведь только от Петербурга до Мурманска около 1300 километров, а еще надо проехать почти всю Финляндию до границы с Россией. Раньше путь занимал не более трех-пяти часов в зависимости от очереди на границе, сегодня - до двух суток. Поэтому на выходные в Финляндию петербургские дачники больше не ездят.
Отметим, что, согласно данным Национальной земельной службы, с 1994 года жители России приобрели в Финляндии 6614 объектов недвижимости. При этом в 2023 году - всего 64 объекта, что стало минимумом за 20 лет.
А вот в Республике Кипр, по данным местного департамента земель и исследований, граждане РФ заняли первое место среди иностранных покупателей по количеству приобретенной недвижимости на острове в первые месяцы 2023 года. При этом россиян, скупающих дома, квартиры и апартаменты на Кипре, пока не пугают стремительно возрастающие риски, связанные с инвестициями непосильно нажитых средств во все более недружественную и токсичную по отношению к ним юрисдикцию страны-члена ЕС. Рост стоимости недвижимости в курортной Ларнаке, деловом Лимасоле и респектабельном Пафосе, по данным кипрских риэлтерских агентств, бьет рекорды. За последние полтора года цены на квартиры взлетели чуть ли не на 50 процентов. Виной тому повышенный спрос, причем не только со стороны россиян. Недвижимость на Кипре также скупают британцы, израильтяне, ливанцы. Правда, только наши граждане оказываются в зоне риска при вложениях в кипрскую недвижимость.
Во-первых, надо отдавать себе отчет в том, что сложности неизбежно возникнут при расчете за предполагаемую покупку. Весной прошлого года крупнейший банк страны - Bank of Cyprus, а затем и другие кредитные учреждения приступили к принудительному закрытию тысяч принадлежащих россиянам счетов. Официальное обоснование нарушения прав наших граждан - налоговое резидентство РФ. Неофициальное - страх киприотов попасть под американо-британские и есовские санкции за обслуживание россиян. По тем же причинам открыть банковский счет на Кипре или завести деньги на остров для проведения сделки с недвижимостью будет проблематично. Так, корреспонденту "РГ" неоднократно отказывали в зачислении средств на счет в кипрском банке в результате "внутреннего решения банковской службы". Возникает вопрос: как в таких условиях оплачивать счета за ЖКХ или услуги управляющих компаний? Как содержать квартиру, расплатиться за услуги риелторов или заплатить налоги за свою зарубежную недвижимость? При отсутствии решения указанных нюансов риск утраты собственности у теплого Средиземного моря становится более чем реальным.
Во-вторых, Кипр уже как год отменил систему провиз и теперь для посещения островного государства нужно получать полноценную визу. Дадут ее или нет, зависит исключительно от кипрских властей, которые сегодня предпочитают руководствоваться не своими национальными интересами, а "держат нос по ветру" политики Брюсселя в отношении нашей страны. Кроме того, если раньше на Кипр можно было улететь из России напрямую семь дней в неделю, то в нынешних реалиях придется лететь транзитом через третью страну со всеми вытекающими проблемами стыковочных рейсов.
В Эстонии год назад власти пригрозили изымать жилье россиян в счет уплаты любого рода долгов. Такие заявления делались на фоне проблем у некоторых соотечественников с оплатой счетов российскими банковскими картами. Пока, в отличие от Финляндии, ситуация развития не получила.
Порой доходит до абсурда. Так, в немецком Баден-Бадене пожаловались на просадку в доходах от туризма, в том числе связанную со снижением числа гостей из России, и даже обвинили граждан РФ в продаже своих домов. Подобное недовольство звучало в регионах Болгарии, Италии и Франции. А в Испании участились случаи захвата пустеющего жилья, принадлежащего россиянам. При этом правоохранители не могут начать выселение без инициативы владельца, а разбирательство может длиться годами.
Наконец, недвижимость попавших в санкционные списки россиян уже была арестована в странах Евросоюза, руководство которого теперь решает, как ею распорядиться. Общая стоимость такого арестованного имущества россиян во Франции превышает 850 миллионов евро, в Италии - почти 2 миллиарда евро, а в Бельгии - больше 10 миллиардов евро. По данным Еврокомиссии, общая сумма по странам союза превышает 30 миллиардов евро.
Мнение экспертов: а нужен ли нам берег далекий?
Есть ли гарантии, что собственность россиян за рубежом не отберут, работают ли какие-то нормы международного права или в каждой стране свои правила? Эти вопросы "Российская газета" задала экспертам.
Для начала заметим, что приобрести квартиру в европейских странах сейчас россиянам не так уж и просто. Как отмечает Анна Ларина, директор департамента зарубежной недвижимости NF Group, проверенные и надежные компании могут предлагать недвижимость в Испании и в других странах Европейского союза, но только при условии оформления вида на жительство той или иной страны. Действует это условие именно для того, чтобы у покупателя не возникло потом сложностей с доступом к недвижимости и подобных проблем. Пока, заверяет она, на практике не наблюдается случаев, чтобы в популярных среди россиян локациях были нарушения права собственности и произошло изъятие недвижимости.
Ларина объяснила, что вид на жительство в любом случае страхует российского покупателя от проблем с доступом к своей недвижимости, потому что в основном они возникают именно из-за того, что владельцы не могут попасть на территорию страны. Если нет вида на жительство, подчеркнула эксперт, то нет и счета, и, соответственно, возникают сложности с оплатой денежных обязательств, накапливается большой долг, а дальше уже не исключено обращение в суд и так далее. "Если же есть вид на жизнь, соответственно, есть счет, и сам собственник имеет доступ к оплате расходов по недвижимости, налоги и счета", - отметила Ларина.
По мнению директора рынков России и СНГ fam Properties Валерия Тумина, если покупать недвижимость за рубежом для инвестиций, то на сегодняшний день стоит рассматривать только дружественные страны, которые зарекомендовали себя максимально добросовестно по отношению к гражданам РФ и нашим инвестициям.
"Мы видим, что прозападный мир работает по циничному принципу", - напомнил Тумин. Поэтому при инвестициях в зарубежную недвижимость эксперт рекомендовал тщательно выбирать страны и оценивать все факторы в комплексе. Он также посоветовал обратиться к профессиональным специалистам, если это недвижимость - к крупным агентствам, у которых есть большой опыт работы на этих рынках и свои аналитические подразделения. Тумин подчеркнул, что самое важное в любых инвестициях - защита рисков.
Если же говорить о конкретных странах, то здесь эксперт посоветовал обратить внимание на дружественные юрисдикции. Он привел в пример ОАЭ и, в частности, эмират Дубай, обосновав это тем, что рынок недвижимости в Дубае полностью прозрачен. "Существует big data земельного департамента Дубая, все сделки видны в режиме реального времени. И нет необходимости разбираться в недвижимости - можно просто открыть сервис земельного департамента, открыть конкретный дом и посмотреть, за какие деньги и в какое время продавались там квартиры. Это поможет принять решение: то предложение, которое вам предлагают - выгодно или нет. Это дороже или дешевле, чем такие же квартиры покупали потенциальные соседи", - объяснил эксперт.
В свою очередь, доцент кафедры экономической политики и экономических измерений Государственного университета управления Наталья Казанцева предупредила, что сейчас инвестиции в зарубежную недвижимость сопряжены с рядом рисков: ведь для европейской, азиатской и ближневосточной недвижимости существуют различные режимы правового регулирования, даже в трактовке международного права. Поэтому самостоятельное приобретение недвижимости почти невозможно. Однако российские агентства, перестраивая свою работу под новые реалии, учитывают эти подводные камни, констатировала эксперт.
Казанцева отметила, что возможна передача уже приобретенной зарубежной недвижимости в траст. Также расширили свои услуги зарубежные управляющие компании в сфере содержания и обслуживания жилья для российских владельцев жилой собственности.
"Десятки пакетов санкций, вводимых коллективным Западом, усложняют бизнес стран, вводящих их, и стран, подвергшихся их воздействию, и, конечно, ведут к удорожанию ряда бизнес-процессов. Но возможность приобретения выгод с обеих сторон все же стимулирует их развитие", - заметила Казанцева.