Надо сказать, что рынок аренды сильно пострадал в прошлом году из-за экономического кризиса, вызванного антироссийскими санкциями. Общий спрос на аренду пока не дотягивает до показателей 2021 года примерно на 10-15%. Тем не менее, он начал расти, потому что за последний год заметно повысилась мобильность населения.
Там, где растет спрос на аренду, экономика развивается быстрее, чем в других местах. Предприятия, нуждающиеся в кадрах, нанимают людей по всей стране, где имеются свободные специалисты. Они переезжают туда, где расположены производства, и им надо где-то жить. С существенным притоком населения столкнулись, например, Тульская, Калужская, Челябинская, Воронежская области и ряд других территорий.
Если сравнивать нынешние показатели со спросом на аренду осенью 2021-го, мы увидим, что он вырос в таких городах, как Череповец, Нижний Тагил, Южно-Сахалинск, Уссурийск, Пенза, Липецк, Оренбург, Комсомольск-на-Амуре и в ряде других мест. А вот спрос на аренду в Москве за то же время снизился больше чем в полтора раза.
Но в целом этот показатель остается вполне стабильным. Структура спроса на съемное жилье не меняется уже довольно долго. Как и ранее, арендаторы ориентируются прежде всего на однокомнатные квартиры - на них приходится 74% спроса, а также на двухкомнатные (21%). Ориентиры приемлемых арендных платежей также последнее время достаточно стабильны. Средний арендный бюджет, приемлемый для потребителей, составляет около 17 тыс. рублей в месяц. Несмотря на инфляцию, приемлемая стоимость аренды держится на этом уровне с 2021 года. Что создает дополнительные возможности для тех, кто вынужден перемещаться в другие регионы, где, опять же, есть спрос на рабочие руки.
Есть и еще одно обстоятельство, которое в недалеком будущем сделает рынок аренды жилья более значимым, чем сейчас.
С 1 октября 2023 года в России начали действовать новые правила выдачи ипотеки: банки теперь обязаны увеличивать резервы при выдаче кредитов с первоначальным взносом до 20%, а также при кредитовании россиян, которые уже сейчас имеют большую финансовую нагрузку. Это второе за год повышение резервных требований Центробанка, первое увеличение коэффициентов риска состоялось в июне. Очевидно, что такие меры направлены на стабилизацию ипотечного рынка и сокращение возможного числа дефолтов. Пока доля просроченных ипотечных кредитов невелика, около 0,4%. Однако наши исследования показывают устойчивый рост числа россиян, которые заявляют, что им все сложнее оплачивать ипотечный кредит. Их доля невелика, но она растет.
Таким образом, налицо снижение доступности ипотеки из-за ужесточения банковских требований, которое происходит на фоне роста стоимости недвижимости. И выходом для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, может стать аренда жилья. Так что спрос на аренду очевидно будет расти. В этой связи надо внимательно смотреть на российский и международный опыт социальной аренды, интерес также представляет недавняя инициатива Минстроя о субсидировании арендных ставок для молодых людей, которые копят на первоначальный взнос по ипотеке.
Очевидно, что в условиях повышенной ключевой ставки Центробанка субсидирование льготной ипотеки становится для бюджета слишком тяжелым грузом. Так что вполне вероятно реформирование программ льготной ипотеки. Но жилищная проблема останется, останутся в силе и поручения Президента об улучшении жилищных условий россиян. Так что о новых программах долгосрочной льготной аренды жилья для населения надо думать уже сейчас.
