Как в 2023 году прошел капремонт домов? Все ли планы были выполнены?
Анна Мамонова: Уже несколько лет результаты по капремонту стабильные. Понятны пулы подрядчиков, объемы, сбор денег. Взносы на капремонт, если и поднимаются, то очень плавно, так что общая сумма собранных средств практически не меняется. Другое дело, что на ту же сумму с каждым годом можно провести все меньше работ. Раньше замена лифта стоила 2,1 млн руб. Сейчас он стоит в среднем 3,7 млн руб.
Ежегодно сбор взносов на капремонт по стране составляет 250-260 млрд рублей, в среднем на эту же сумму и проводят ремонт. При этом уже на конец 3 квартала прошлого года были заключены контракты на выполнение работ на 335 млрд руб. (многие из них долгосрочные, на несколько лет).
При этом процент выполнения плана по стране очень разный. Это больше связано с тем, насколько грамотно когда-то эти планы были составлены.
От чего зависит, грамотно ли был составлен план?
Анна Мамонова: Реформа в сфере капремонта стартовала десять лет назад. В программы капремонта вошли все дома, кроме аварийных. Поскольку в регионах, в основном, утеряны базы данных о состоянии домов и о проведенных ранее ремонтах, регионам пришлось составлять планы, ориентируясь на год постройки дома. Одни регионы распланировали ремонт, исходя из сумм взносов на капремонт. Другие объявили, что отремонтируют все быстро, лет за десять, не учитывая количество средств, поэтому выполнить этот план до сих пор они никак не могут.
В 2023 году был принят закон о техническом обследовании домов перед капремонтом. Что это даст жителям?
Анна Мамонова: Даже одинаковые дома одного года постройки могут совсем по-разному эксплуатироваться - и сейчас один в нормальном состоянии, а в другом невозможно жить. Но даже если дом явно не нужно ремонтировать, изменить плановые сроки ремонтов можно только с согласия собственников, что практически невозможно.
Другая история - изношенные, но еще не признанные аварийными дома. В таком доме планом предписано, например, отремонтировать крышу. А дом через год признают аварийным и расселяют. На сегодняшний день таких работ проведено на сумму 2 млрд руб., это безвозвратные потери. Причем жители ветхих домов иногда выступают против проведения ремонта - они надеются, что дом наконец расселят как аварийный.
В 2023 году наконец приняты изменения в Жилищный кодекс о том, что программу капремонта можно корректировать в зависимости от технического состояния дома. В 2024 году мы ожидаем активность регионов в части проведения техобследования домов за счет бюджетных средств, после чего они начнут пересматривать программы.
Самой первой техобследование домов и пересмотр очередности ремонта провела Воронежская область, но властям региона пришлось отстаивать это право в судах. Их список сильно изменился - 5% домов ушли в аварийные, их ремонтировать уже не имеет смысла. Еще 5% - в углубленное инструментальное обследование (когда ставят "маячки" и следят за состоянием дома). Бывает, что дом совершенно нормальный с виду, но поплыли грунты, повело фундамент. Остальные 90% домов отранжированы по видам работ в зависимости от их фактического состояния.
Величина взносов на капремонт достаточная?
Анна Мамонова: В 2023 году средневзвешенный минимальный размер взноса, который устанавливают региональные власти равнялся 11,46 руб. за кв.м, это на 10% больше, чем в 2022 году. Но есть регионы, которые не повышали взнос много лет. Например, в Карачаево-Черкесии и Тюменской области он не менялся более 7 лет, в Ингушетии 5 лет, в Рязанской области 4 года.
Жители могут сами принять решение об увеличении взноса, чтобы ускорить ремонт своего дома. Но в этой ситуации страдают жители-льготники: на дополнительный взнос не распространяются никакие льготы, субсидии и компенсации.
Я думаю, скоро процесс сдвинется с места - в методических рекомендациях Минстроя должен появиться пункт об обязательности повышения взносов каждый год хотя бы на размер инфляции.
При этом важно, как преподнести это повышение жителям. Часто начинается возмущение - взнос на капремонт подняли на 50%. Это звучит громко. Но фактически взнос был 6 рублей, а подняли до 9 руб. с квадратного метра. То есть в целом платеж для средней квартиры вырос всего на 150 руб. в месяц. Это цена чашки кофе.
Может быть, нужно ввести единый размер взноса по стране?
Анна Мамонова: Регионы просят об этом. Тогда они могут сказать жителям - это не мы повысили, это федеральные власти. Но есть глава региона - губернатор, у него баланс доходов и расходов. Он должен посмотреть, сколько домов нужно отремонтировать и какие для этого нужны деньги. Если регион богатый - он может и не повышать взнос, просто субсидировать ремонт из своего бюджета.
Что происходит, если собранных взносов не хватает на ремонт всех запланированных домов?
Анна Мамонова: Регион может установить свои критерии - в каких домах ремонт будут делать в первую очередь. Остальные дома остаются в разряде нереализованных планов, их в среднем по России примерно 10%. И они распределены очень неравномерно.
Небольшое невыполнение, конечно, есть у всех регионов, но это связано с проблемой недопуска в квартиры. Жители, которые недавно сделали ремонт, не хотят пускать рабочих, чтобы они опять все поломали - сняли гипсокартон, демонтировали унитаз и пр. Но без этого не заменить инженерные сети. И если хотя бы одна квартира в 9-этажном доме не открывает двери рабочим, то ремонт бесполезен на всех этажах, системы не будут хорошо работать. Поэтому жителей принуждают, в том числе через суд, открывать двери. Но это затягивает процесс и приходится переносить ремонт.
В каких регионах капремонт идет лучше всего?
Анна Мамонова: Регионы-отличники - например, Московская, Свердловская, Тульская, Иркутская области. Шикарно делают ремонт в Калининградской области. Там его поставили на служение другой задаче - увеличению турпотока. И они, добавляя деньги из бюджета региона, преобразили и Калининград, и соседние небольшие города. Восстанавливают старинные двери, дверные ручки и т. п.
За последние два года резко улучшилась ситуация с капремонтом в Кабардино-Балкарии. Пришел новый директор фонда, они стали делать ремонт очень качественно, впервые начали менять лифты. И платежная дисциплина выросла - а это показатель того, что люди видят преображение домов.
Немало жалоб на то, что капремонт прошел, а, например, крыша течет. Почему так происходит?
Анна Мамонова: Зачастую это связано с тем, что очень условно было составлено техническое задание - в общих словах: "Ремонт кровли". Подрядчик сделал покрытие, но не сделал, например, воронки, через которые вода должна стекать, не герметизированы примыкания покрытия к стенам. В итоге вода через щели попадает в квартиру и течет до первого этажа. А подрядчик спорит и настаивает, что обязанности сделать эти воронки в техзадании не было, и их должна делать управляющая компания.
Сейчас мы хотим увеличить прозрачность всех процессов за счет цифровизации и стандартизации. Мы с Фондом развития территорий уже разработали модельную техническую политику, но она не обязательна, ее утвердили только 28 регионов. И сейчас мы будем расширять техническую политику, которая будет состоять из разделов: "Состав работ", "Типовые технические решения" и так далее. Чтобы было понятно - плоскую крышу мы ремонтируем вот так. Там уже будет и про воронки, и про примыкания. Региональный оператор в этой истории не должен проявлять творчество. Он должен использовать типовое задание - вот пятиэтажка с плоской кровлей, для ремонта ее фасада типовое техзадание такое, для инженерных систем такое. Думаю, за нынешний год мы это сделаем. Апробируем в некоторых регионах, а потом сделаем обязательным. За пару лет справимся.
Какой сейчас практикуется подход - ремонтировать в домах самые изношенные элементы или ремонтировать в доме все сразу, чтобы жители не жили в процессе ремонта несколько лет?
Анна Мамонова: Сейчас все больше регионы склоняются к совмещению ремонта всех внешних или внутренних конструктивов. То есть, если мы заходим внутрь, то надо сразу все делать - электрику, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение. Раньше могло быть, что ремонтируют только холодное водоснабжение, через два года - горячее, еще через два - канализацию и т.д. И люди десять лет жили в процессе ремонта. Снаружи - если отремонтировать только фасад, а крыша по-прежнему течет, то и срок службы фасада сокращается. Поэтому тоже нужно делать их сразу. Но делать одновременно и внутри, и снаружи не обязательно - если нет необходимости срочно ремонтировать фасад, то это ведет к лишним расходам жителей.
Дома-объекты культурного наследия нужно не ремонтировать, а реставрировать, и жители не тянут такие расходы. В прошлом году порядок ремонта домов-памятников упростили. Что изменилось?
Анна Мамонова: Это большая проблема. Есть дома-памятники, где определено, что именно охраняется - фасад, входная группа, лестница и пр. Есть те, где не определено. Есть так называемые "выявленные" объекты культурного наследия. Когда кто-то лишь предположил, что дом является подобным объектом. Но любой подход к этому дому, в том числе внутри квартир - уже считается реставрацией.
Например, в Московской области есть обычная пятиэтажка, вроде "хрущевки". Но на ней висит табличка: "Здесь жил Циолковский". Жил полтора месяца! И дом уже нельзя отремонтировать - его нужно реставрировать. Подрядчик-проектировщик должен сделать массу анализов - грунтов, штукатурки с каждого этажа и т.п. Это три коробки документов, и проект еще не согласован. Те же подрядчики проектируют реставрацию одного из павильонов ВДНХ - и затраты на это такие же, как на пятиэтажку. И если в соседнем доме ремонт кровли стоит 4 млн, то в доме Циолковского - 28 млн. Хотя работы и материалы те же самые.
Теперь же порядок чуть упрощен. Можно ремонтировать (не реставрировать) те элементы дома-памятника, которые не входят в предмет охраны. Например, если охраняется только фасад, то внутри дома можно проводить обычный ремонт. Примерно 15% объектов культурного наследия - мемориальные объекты, которые не имеют архитектурной ценности. И такой дом будет отремонтирован как обычная многоэтажка, табличка будет сохранена.
Сложнее с домами, где не определено, что конкретно в этом доме ценного и есть ли вообще что-то ценное. В этом случае решение вопроса, затрагивается или нет предмет охраны, заказчик (региональный оператор капремонта) должен взять на себя. Но уже после начала ремонта может прийти с проверкой местный департамент культуры. И если заказчик ошибся, то это уголовное дело на директора фонда. Поэтому пока никто не спешит взять ответственность на себя и начать ремонт. Мы готовим разъяснения и хотим принятие решения возложить на проектировщиков, которые имеют специальные лицензии.
Запретят ли использовать спецсчета на капремонт?
Анна Мамонова: Это самая дискуссионная тема. Проблем с этой системой очень много и очень много предложений по изменению системы. Базовая проблема - что нет единой точки сбора информации по домам на спецсчетах. При смене владельца спецсчета или способа формирования фонда капремонта информация теряется. Есть обязанность отчитываться перед органами госжилнадзора о проведенном ремонте, но если ты не отчитался - тебе ничего за это не будет. Ты отремонтировал в доме крышу, но нигде это не отражено. Участились случаи, когда люди приходят к властям в регионе и жалуются, что их обманули - деньги потратили, а ремонта нет.
Задача навести порядок со спецсчетами звучала у президента, реализация этой задачи приоритетна у Минстроя, законопроект внесен в Госдуму, в 2024 году, я думаю, он будет принят. Базовой системой для учета данных по расходам со спецсчетов планируется сделать ГИС ЖКХ. Если проблема сохранения данных и достоверности протоколов будет решена, то львиная доля проблем снимется.
Другая проблема - нецелевая трата денег. Жители тратят средства со спецсчета на то, на что им хватает и ремонтируют, к примеру, подъезд. А когда им нужно провести дорогостоящие работы, к примеру, заменить лифты, они переходят в "общий котел". В этом случае региональный оператор вынужден провести эти работы используя только имеющиеся в котле средства, "подвинув" ранее запланированные работы по другим домам.
На спецсчетах накоплено уже 250 млрд руб., которые не работают на улучшение жилищного фонда. Потому что объема накопленных средств на отдельно взятом доме зачастую не хватает на проведение полноценного капремонта.
Отменять спецсчета не планируется. У собственников всегда должен быть выбор. Часто на спецсчете собирают средства небольшие дома, которыми жители очень сильно дорожат. Например, в Москве это дома в центре города. Собственники домом занимаются, могут сложиться на что-то - зачем их загонять в "котел"? У них не будет права выбора материалов. А сейчас они могут, например, выбрать лифт для своего дома, а не ставить лифт подрядчика, который выиграл на аукционе.
На спецсчетах копят средства на капремонт 15% домов (23% площади жилья). Нужно лишь отрегулировать этот вопрос четкими правилами взаимодействия всех участников процесса и защитить интересы каждого собственника.
