Внимание на задолженность и выбитые окна: пустующими квартирами займутся власти
Навести порядок с пустующими квартирами намерены депутаты и сенаторы. В Госдуму внесен законопроект о том, что власти смогут признавать это жилье, о котором фактически забыли собственники, пустующим и предпринимать меры по его вовлечению в оборот. Пока это касается только районов Крайнего Севера.
Сейчас, отмечается в пояснительной записке к законопроекту, многие граждане столкнулись с проблемой проживания в пустующих многоквартирных домах. Собственники бросают квартиры и перестают следить за ними. Особенно остро эта проблема стоит в северных и дальневосточных регионах (Коми, Забайкальский, Красноярский, Хабаровский край, Камчатка, Сахалин, Иркутская, Магаданская области).
Квартиры стоят с открытыми окнами, выбитыми стеклами. Это приводит к нарушению теплового контура здания зимой, к частым прорывам систем отопления, водоснабжения, водоотведения, повышенному износу инженерных систем. Кроме того, из-за слабого использования коммунальных сетей зимой они перемерзают, что тоже создает проблемы. А в пустующие квартиры проникают посторонние, что тоже не нравится соседям. "Сложившаяся ситуация создает критическое положение для добросовестных собственников, поскольку лишает их комфортных условий проживания и гарантий безопасности жизни и здоровья", - говорится в пояснительной записке. При этом решить вопрос нынешнее законодательство не дает.
Законопроектом предлагается установить в Жилищном кодексе возможность признания жилья в многоквартирном доме пустующим. Такие полномочия дадут органам местного самоуправления. Решение будет принимать комиссия с учетом ряда критериев. Признаками пустующей квартиры будет задолженность по оплате коммунальных услуг за год и более, по имущественным налогам за два года и более, отсутствие изменений счетчиков воды и электроэнергии в течение года, а также признаки длительного отсутствия жильцов - отсутствие или неисправность входной двери, стекол в окнах, отопительных приборов. Эти критерии будут действовать в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях. Если собственник отказался от пустующего помещения, оно перейдет в собственность местных властей.
"Жилищные права нанимателей и собственников пустующих помещений в многоквартирных домах предлагается обеспечивать по аналогии с нормами Жилищного кодекса, действующими в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", - говорится в пояснительной записке.
"Законопроект направлен на решение проблемы заброшенных квартир в многоквартирных домах, которая особенно остро стоит в районах Крайнего Севера и приравненных к ним территориях. Именно там пустующие помещения разрушают дома, создают аварийные ситуации и угрозу для соседей", - говорит один из авторов законопроекта, член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
Никакого принудительного изъятия жилья не будет, подчеркивает он. Если собственник оплачивает коммунальные услуги и налоги, его квартира не может быть признана пустующей. Речь идет только о реально заброшенных объектах. Если же собственник сам официально отказывается от права собственности, квартира переходит в муниципальную собственность, поясняет депутат. Муниципалитеты смогут использовать такие помещения в интересах жителей - предоставлять очередникам, сдавать по соцнайму или вовлекать в хозяйственный оборот. Компенсация при этом не предусмотрена, так как отказ от жилья является добровольным шагом самого владельца.
"Если собственник не отказывается от квартиры, но при этом она фактически заброшена и соответствует критериям пустующего жилья, решение будет приниматься в установленном законом порядке комиссией на уровне муниципалитета. Право собственности при этом не прекращается автоматически - речь идет о признании помещения пустующим для целей содержания дома и обеспечения безопасности соседей, - говорит депутат. - У собственника сохраняется возможность урегулировать задолженность, заявить свои права и вернуть квартиру в нормальный оборот. Наша задача не лишить человека собственности, а создать механизм для работы с действительно брошенными квартирами, которые годами стоят пустыми, разрушают многоквартирные дома и создают риски для других жильцов".
Напомним, с марта этого года вступил в силу похожий закон, касающийся заброшенных дачных и прочих участков. Если земля заросла бурьяном или завалена мусором, дом стоит с выбитыми окнами и провалившейся крышей, от собственника потребуют привести всё в порядок. Если он не принял меры, его могут оштрафовать, а позже, в крайнем случае, будет поставлен вопрос об изъятии участка.
Проблема пустующих квартир, на решение которой направлен законопроект, очень актуальна, считает президент Фонда "Институт экономики города", руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева. "Изменение в начале 1990-х годов системы управления деятельностью в районах Крайнего Севера привело к существенному оттоку постоянного населения, в том числе приватизировавших свои квартиры. В результате была создана проблема эксплуатации многоквартирных домов, которая требует решения", - подчеркивает Косарева.
Однако она считает, что, несмотря на актуальность проблемы, предлагаемые в законопроекте методы ее решения неэффективны. Во-первых, даже если квартира будет признана пустующей, то в соответствии с действующим законодательством собственника невозможно лишить права собственности и никакие изменения в этой части не предлагаются, отмечает она. Во-вторых, основания признания имущества бесхозной вещью, в том числе в случае отказа собственника от права собственности на вещь, и ее поступление в судебном порядке в муниципальную собственность установлены статьей 225 Гражданского кодекса РФ. Законопроект вступает в противоречие с этой статьей, предлагая внесудебный порядок возникновения муниципальной собственности на квартиру при отказе собственника от права собственности на нее.
"И наконец, законопроектом предлагается сносить дома, большинство жилых помещений в которых признаны пустующими, и выселять граждан из таких домов с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (то есть за счет бюджетных средств). В этой связи возникают вопросы. Каким гражданам предлагается давать новые квартиры - тем, кто реально проживает на Крайнем Севере, или всем, в том числе собственникам пустующих квартир? Куда предлагается переселять жителей - в те же поселения на Крайнем Севере или в другие регионы? За счет какого бюджета будут осуществляться переселение?", - рассуждает эксперт.
Проблема поднята весьма острая, но ее решение пока не найдено, говорит Косарева. По ее мнению, стоит начать со сбора сведений о пустующем жилье, при этом не только в районах Крайнего Севера.
Между прочим, проблемой пустующего жилья озабочены и власти других стран. Как отмечают эксперты Аналитического центра ДОМ.РФ, подорожание жилья и кредитов за последние пять лет на фоне ускорения урбанизации во всем мире сделали для многих покупку жилья недоступной. При этом миллионы квартир остаются пустыми или заброшенными. В Китае и в ряде стран Организации экономического сотрудничества и развития (в нее входят около 40 государств, в том числе большинство европейских стран) доля такого жилья превышает 10% жилого фонда при оптимальном уровне в 3-5%. Так, в Японии насчитывается около 9 млн пустующих единиц жилья, в Испании - 4 млн, в Китае - 60-80 млн единиц и более 50 "городов-призраков". В основном, это недвижимость в сельской или удаленной от городов местности или сезонное жилье (для личного отдыха и аренды).
Сложившаяся ситуация побуждает власти отдельных стран вести мониторинг нерационально используемого жилья и принимать меры по его возможной реинтеграции в рынок, отмечают аналитики. Большинство государственных мер направлены либо на ограничение простоя жилья (повышенные налоги), либо на стимулирование приобретения заброшенной недвижимости (субсидии и льготы на его восстановление).
Так, в Японии налог на пустующее жилье выше обычного в 6 раз, в Испании есть надбавка до 150% к налогу на имущество, во Франции взимают налог с пустующего жилья в 17% от годовой аренды в первый год и в 34% в последующие годы. При этом, например, в Испании, можно получить грант на сумму до 11 тысяч евро на покупку заброшенных домов в сельской местности.