Защита сделок с недвижимостью: Какие меры помогут предотвратить мошенничество
Рынок жилья сегодня живет в условиях, когда все чаще добросовестный покупатель рискует лишиться квартиры и денег из-за последующих решений суда. Договор купли-продажи подписан, переход права собственности зарегистрирован, деньги переданы, но спустя время сделка признается недействительной со ссылкой на заблуждение или обман продавца. Причем речь идет не о тех сделках, которые оформили мошенники, а о тех случаях, когда конкретный продавец сам лично продал недвижимость добросовестному приобретателю. Такая практика бьет по доверию к сделкам и создает дополнительные риски для граждан, которые вкладывают в жилье многолетние сбережения и ипотечные средства, считает председатель комитета Государственной думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов (фракция КПРФ).
По его мнению, новые мошеннические схемы требуют от государства и профессионального сообщества другой реакции: своевременных разъяснений высшей судебной инстанции, адресных поправок в закон и слаженной работы служб, которые первыми видят рискованные ситуации.
Так, для Верховного суда такие дела уже становятся набором "красных флагов", на которые важно реагировать. Депутат отмечает, что эффект, произведенный "делом Долиной", следует как можно скорее нивелировать, пока недобросовестные граждане не взяли на вооружение очередной способ обмана добросовестных приобретателей недвижимости.
"Первое направление - разъяснение высшей судебной инстанции по вопросам применения положений Гражданского кодекса о недействительности сделок с жильем и последствиях их оспаривания. Судам всех уровней нужен четкий ориентир: двусторонняя реституция должна означать реальный встречный возврат и квартиры, и денежных средств. Никаких отступлений от этого императивного правила быть не должно. Напомню, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты", - подчеркнул Гаврилов.
Второе направление - возможные точечные изменения закона. Обсуждается введение краткого "периода охлаждения" при переходе права собственности на жилье, когда деньги блокируются на специальном счете до завершения регистрации, а у продавца есть время еще раз оценить свои действия. Для пожилых граждан это дополнительная защита от давления мошенников, которые стремятся как можно быстрее получить доступ к крупной сумме. Третье возможное решение связано с институтом доверенных лиц. При совершении сделок с участием людей старшего возраста стоит закрепить обязанность уведомлять близких родственников или иных указанных ими лиц о подготовке договора и поступлении денег. "Это создает дополнительный контроль и снижает риск ситуаций, когда человек принимает важное имущественное решение в полной изоляции", - добавляет Гаврилов.
Четвертое направление - усиление взаимодействия инфраструктуры сделок с правоохранительной системой. Сотрудники МФЦ и иных сервисов, которые принимают заявления и сопровождают сделки, уже сегодня видят необычное поведение сторон, настойчивые подсказки посторонних, попытки увести человека в сторону при подписании документов. "Необходимо закрепить порядок передачи такой информации в компетентные органы и выработать алгоритмы превентивных действий, пока квартира еще не ушла и деньги не выведены", - уточняет депутат.
Юрист и руководитель Центра правопорядка в г. Москве и Московской области Александр Хаминский, считает, что Верховный суд, скорее всего, направит дело Долиной-Лурье на новое рассмотрение с тем, чтобы была дана объективная оценка уже установленным обстоятельствам.
"Сегодняшнее законодательство и так достаточно четко прописывает все процедуры, связанные с основаниями и последствиями признания сделки недействительной. А вот с единообразием правоприменения сейчас имеются проблемы. Причем эти проблемы уже признаны на самом верху судебной власти", - отмечает юрист. Именно разъяснения и акты официального толкования высшей судебной инстанции могут полностью изменить траекторию правоприменения, делая ее более справедливой, уверен Хаминский.
А вот попытки точечно вносить изменения в закон из-за того, что правоприменитель его неправильно применяет, не могут охватить все возможные обстоятельства, относящиеся к конкретному делу. Закон описывает общие критерии и подходы. "При общей схожести ситуаций в деталях они все равно разные", - добавляет юрист.
Например, обсуждаемое сегодня введение краткого "периода охлаждения" при переходе права собственности на жилье, когда деньги блокируются на специальном счете, как показывает практика, особого смысла не имеет. "В ситуации с Долиной вся схема развивалась достаточно продолжительный период времени. После получения денег от Лурье Долина внесла 70 млн рублей на свой счет в банке, после чего в течение двух недель перечисляла их на счета третьих лиц. И только по истечении трех недель после получения денег Долина решила выйти из сделки", - напомнил Хаминский.
Вместе с тем, если такой подход по изменению закона ради конкретных дел возобладает, в случае двухсторонней реституции стоит четко предусмотреть обязанность суда по наложению обременения на спорный объект недвижимости до тех пор, пока добросовестному покупателю не будут возвращены его деньги. "Именно на это должны быть направлены предлагаемые изменения законодательства", - констатирует юрист.