Рынок ждет четких правил игры: Эксперты рассказали, какое жилье сегодня покупать безопаснее

"Эффект Долиной" изменил поведение покупателей, отмечает член комитета "Российской гильдии риелторов" по ипотеке Ирина Киселева. Страх признания сделки недействительной способствует оттоку покупателей со вторичного рынка в сторону новостроек. Тенденция наблюдается несколько месяцев - новостройки с эскроу-счетами или договорами купли-продажи с юрлицом воспринимаются как "убежище".

На ситуацию реагируют цены. Спрос на первичке поддерживает рост цен в пределах 5-15% в год в зависимости от региона, говорит Киселева. На вторичном рынке возникла стагнация или снижение цен (на 3-10% в наиболее "запуганных" случаях).

"Особенно это касается квартир с потенциально сложной историей собственности (недавние наследования, доли, сделки с пожилыми родственниками). Продавцы вынуждены давать "скидку за риск". Ценовой разрыв между сопоставимыми объектами на вторичке и в новостройке остановился на 30-60% и не снижается", - говорит Киселева. В ближайшее время цены на вторичке могут достичь "дна", привлекая самых риск-ориентированных инвесторов, считает она, а на первичке - упереться в платежеспособный потолок.

"Пока не будет сформировано однозначных законодательных гарантий защиты добросовестного покупателя на вторичном рынке, этот эффект будет доминировать. До принятия системных мер регулятора - либо через судебные прецеденты, восстанавливающие доверие, либо через прямые законодательные изменения. На это потребуется больше года. Рынок ждет не просто успокоения, а четких правил игры. Фундаментальный перекос в спросе останется главной чертой рынка до тех пор, пока правовая безопасность сделки не будет гарантирована во всех сегментах одинаково", - говорит Киселева.

В то же время полностью вторичный рынок не остановился. Шум вокруг мошенничества создал панику, но реальных примеров таких ситуаций мало, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. Хотя покупатели нервничают и любая громкая история усиливает тревогу.

Снижение спроса на вторичное жилье в Москве с начала года на 21,7% многие связывают с "эффектом Долиной", но такая связь не просматривается, уверен гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Октябрь показал рост интереса почти на 9% к прошлому году, отмечает он. "Это говорит о том, что рынок продолжает движение, а покупатели не испугались громких дел. Однако они внимательно следят за судебными решениями, которые создают новую зону риска", - говорит Летенков.

Ситуация с Долиной подрывает в целом доверие к рынку недвижимости и ставит под вопрос старые сделки. Есть случаи, когда суд принимает сторону продавца на основании заявлений о "непонимании происходящего" или ссылок на возможное влияние третьих лиц, и эти выводы формируются спустя шесть лет после продажи. Причем справки из психдиспансера и нотариальное оформление не дают защиты: человек может не стоять на учете, но заявить, что в момент подписания он "не понимал сути". Поэтому инструментов, которые однозначно закроют риск, нет.

"Сейчас рынок ждет решений противоположного характера, которые защитят покупателя и покажут, какие доказательства суд считает безусловными. До этого момента любой участник сделки видит юридическую неопределенность. Но говорить о "заморозке" рынка нельзя: спрос меняется под влиянием ставок, ожиданий и финансовых возможностей, а не одного судебного кейса", - говорит Летенков.

"Я сталкивалась с проблемными сделками и каждый раз оценивала только одно - логику действий продавца, - говорит Шинкевич. - Когда мотивация не совпадает с темпом или ценой, ситуация требует проверки. Ошибки чаще совершают риелторы, которые гонятся за выгодой и теряют контроль над деталями". Были случаи, когда удавалось вывести людей из таких сценариев, рассказывает риелтор. Но кто-то ушел в другое агентство и все-таки продал квартиру мошенникам.

Иногда звучат мнения, что панику на вторичном рынке подогревают девелоперы, подчеркивая преимущества первичного рынка. Но первичный рынок сильно, особенно сейчас, увязан с вторичным (многие покупают новую квартиру, продав старую). При этом и с покупкой новостроек все не так просто, отмечают эксперты.

При покупке новой квартиры деньги блокируются на счетах эскроу. "Но деньги блокируются до момента получения застройщиком разрешения на ввод, - отмечает адвокат Анастасия Поликыржа. - После получения разрешения в течение 10 дней счета эскроу раскрываются и деньги направляются застройщику. И с чем сейчас столкнулся рынок новостроек? С тем, что разрешение на ввод получено, а квартира не передана, и этот срок может быть долгим. Может быть шесть месяцев, причем это прописано в договоре долевого участия. Может быть и дольше, потому что сейчас застройщики в рамках антикризисных мер освобождены от уплаты неустойки".

Дом может быть даже не поставлен на кадастровый учет, то есть собственность нельзя зарегистрировать, квартиры фактически не готовы к передаче; не завершены внутренние или отделочные работы; застройщик не подписывает акты приема-передачи. Сроки передачи по договору долевого участия (ДДУ) уже нарушены, но дольщик не может взыскать неустойку, потому что по закону момент раскрытия эскроу считается выполнением обязательства.

Второй серьезный момент, с которым сейчас сталкиваются дольщики, в том числе одного из столичных ЖК, - застройщик продавал квартиры по первому договору своей же аффилированной компании (эти договоры зарегистрированы в Росреестре, и формально все выглядит законно), а добросовестные дольщики покупали их по договору уступки прав. Однако квартиры этим аффилированным лицам продавались по заниженной цене (условно - за миллион рублей). А реальному покупателю - уже по рыночной. На счет эскроу же попадала только сумма по первому договору - заниженная.

"Сейчас есть просрочка передачи объекта, дома тяжело достраиваются, и если, не дай бог, начнется банкротство застройщика, то при расторжении договора участник строительства сможет претендовать только на ту сумму, которая лежит на счете (не более миллиона)", - поясняет адвокат.

Поэтому рынок новостроек тоже очень сложный и рискованный, считает Поликыржа. Самый безопасный вариант покупки жилья сейчас, по ее мнению, - это приобретение квартиры в уже построенном и введенном в эксплуатацию новом доме. "Сейчас очень много у застройщиков нераспроданных квартир. Разрешение на ввод получено, дом стоит на кадастре, застройщик автоматически оформляет непроданные квартиры себе в собственность. И продает их уже по договору купли-продажи готового объекта", - говорит эксперт.

Кстати, такие квартиры также можно приобрести по льготной ипотечной программе - если покупать у застройщика, то это жилье также считается новостройкой, хотя и не на стадии строительства.