Продление сроков сдачи дома: Чем рискует дольщик, подписывая допсоглашение

Что важно знать?

• Подписав допсоглашение, дольщик потеряет право на взыскание с застройщика средств за задержку передачи жилья (неустойки).
• Отказ от подписания не влечет каких-то санкций для дольщика.
• В некоторых случаях подписание допсоглашения может быть оправданно.

Содержание:

1. Что такое допсоглашение о продлении сроков и зачем его предлагает застройщик
2. Чем уведомление о переносе сроков отличается от допсоглашения
3. Каким образом застройщик может отправить уведомление
4. Основные риски для дольщика при подписании допсоглашения
5. Типичные уловки застройщиков при продлении сроков
6. Что будет, если дольщик откажется подписывать допсоглашение
7. Стоит ли расторгать договор и возвращать деньги с эскроу?
8. Когда подписание допсоглашения может быть оправданно
9. Когда дольщику выгоднее не подписывать допсоглашение
10. Как действовать дольщику пошагово
11. Часто задаваемые вопросы
12. Заключение

Что такое допсоглашение о продлении сроков и зачем его предлагает застройщик

Срок передачи квартиры в новостройке прописан в договоре долевого участия (ДДУ). Если застройщик затянул сдачу дома и не укладывается в оговоренные даты, он нарушает договор. Дольщик может взыскать с него деньги: неустойку.

Однако законодательство допускает, что стороны могут "передоговориться": согласиться, что дата сдачи дома будет сдвинута. Это фиксируется в дополнительном соглашении к ДДУ.

Допсоглашение: это договор, меняющий условия первоначальной сделки.Фото: iStock

Чем уведомление о переносе сроков отличается от допсоглашения

Согласно ч. 3 ст. 6 закона № 214 о долевом строительстве, если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до его истечения направить дольщику информацию о переносе сроков и предложение об изменении договора, поясняет судебный юрист, член общественного совета при Росреестре Илья Васильчук. Это и есть уведомление. "Уведомление носит информационный характер и не меняет условия ДДУ автоматически. С даты, следующей за крайним сроком передачи объекта по ДДУ, начинает начисляться предусмотренная законом неустойка", - говорит Васильчук.

Изменение же предусмотренного договором срока передачи квартиры происходит путем подписания дополнительного соглашения к договору. Если дольщик подписывает документ о переносе срока, он фактически соглашается с новыми условиями и теряет право требовать неустойку за период между первоначальной и новой датами передачи квартиры.

В отличие от уведомления, допсоглашение - это уже гражданско-правовой документ, договор, поясняет адвокат Анастасия Поликыржа.

Каким образом застройщик может отправить уведомление

Застройщик может сообщить об изменении сроков сдачи даже через мессенджер, если это прописано в ДДУ.Фото: iStock

Застройщик может направить дольщику уведомление и предложение об изменении сроков любым способом, указанным в договоре. Это может быть в том числе письмо на электронную почту или сообщение в любые мессенджеры, поясняет Анастасия Поликыржа.

Получали вы их или нет, для застройщика не важно: документ считается направленным, говорит адвокат.

Если дольщик соглашается оформить допсоглашение, то после подписания его нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. "Документ должен быть в той же форме, что и основной договор, - поясняет Поликыржа. - Поскольку ДДУ заключается в письменном виде и подлежит обязательной регистрации в Росреестре, то же самое касается и дополнительного соглашения".

Основные риски для дольщика при подписании допсоглашения

Основание для расторжения ДДУ - просрочка передачи квартиры более чем на 60 дней.Фото: iStock

Потеря права на неустойку

Допсоглашение - это официальный документ, согласие сторон о переносе сроков, поясняет Анастасия Поликыржа. Поэтому до срока, указанного в допсоглашении (нового срока), неустойка за просрочку сдачи квартиры начисляться не будет.

Отсрочка права на расторжение ДДУ

Еще один важный момент для дольщика: откладывается его право расторгнуть договор долевого участия, если застройщик не сдал дом в срок.

"Если с даты передачи квартиры, указанной в ДДУ, прошло два месяца, то дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор и вернуть деньги со счета эскроу", - поясняет Анастасия Поликыржа. Но если допсоглашением срок был отложен, то и право расторгнуть договор появится только через два месяца после новой даты.

Типичные уловки застройщиков при продлении сроков

"Мотивация" дольщика подписать допсоглашение помогает застройщику избежать штрафов.Фото: iStock

Застройщику, который переносит сроки, выгоднее заключить допсоглашение, чем выплачивать неустойку. Поэтому он "мотивирует" дольщика согласиться всеми возможными способами. Иногда - не совсем честными. Подписывать ли допсоглашение? Рассмотрим разные ситуации.

1. Застройщик грозит расторжением договора или отказом в передаче квартиры.

Комментарий юриста: "Это противоречит закону, к тому же застройщик сам заинтересован в скорейшей передаче объекта", - говорит Илья Васильчук.

2. Застройщик утверждает, что право собственности невозможно будет зарегистрировать без подписания допсоглашения.

Комментарий юриста: "Регистрация права собственности возможна на основании подписанного передаточного акта и оплаченной госпошлины, участие застройщика в этом процессе не требуется", - говорит Васильчук.

3. Застройщик обещает бонусы - скидки, бытовую технику и т.п.

Комментарий юриста: "Часто застройщики предлагают незначительные компенсации, несопоставимые с суммой возможной неустойки", - говорит эксперт.

4. Застройщик указывает, что в ДДУ есть условие об обязанности дольщика подписывать допсоглашения.

Комментарий юриста: "Такие положения ДДУ ничтожны. Дольщик не несет ответственности за отказ подписывать дополнительное соглашение о переносе срока, а застройщик не вправе принуждать к его подписанию".

5. Застройщик утверждает, что он вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке из-за отказа подписать допсоглашение.

Комментарий юриста: "Это не соответствует закону. Расторжение договора в таком случае возможно только через суд", - говорит Васильчук.

Что будет, если дольщик откажется подписывать допсоглашение

Дольщик с юристом изучают выписку с эскроу-счета и составляют заявление о расторжении договора.Фото: iStock

Соглашаться или нет на перенос сроков - выбор каждого дольщика, подчеркивает Анастасия Поликыржа. "Конечно, никто не может заставить подписать допсоглашение. Истории про то, что вам не передадут квартиру, не сделают ремонт, будут плохо относиться, не заключат договор управления или применят к вам какие-то повышенные санкции, - все это мифы. В действительности допсоглашение - право участника долевого строительства, а не обязанность", - заверяет адвокат.

Если дольщик не стал подписывать допсоглашение, он может:

• ждать окончания строительства и позже взыскать неустойку за просрочки в сдаче дома;
• через два месяца после первой даты сдачи дома расторгнуть договор и вернуть свои деньги со счета эскроу.

Стоит ли расторгать договор и возвращать деньги с эскроу?

Расторгнуть договор или подождать? Дилемма дольщика при нарушении сроков сдачи новостройки.Фото: iStock

Вернуть деньги с эскроу не всегда просто, отмечает Анастасия Поликыржа.

• Если сделка была без ипотеки, то все проще: дольщик направляет застройщику односторонний отказ, идет в Росреестр, и дальше информация об открытии счета эскроу в пользу покупателя квартиры поступает в банк, говорит Поликыржа.
• Если же квартира была куплена в ипотеку и там имеется залог, то финучреждение может не дать согласие на расторжение договора, продолжает адвокат. Тогда сделать это можно только через суд, а это чревато судебными издержками.

"Расторжение невыгодно из-за роста стоимости жилья за годы, прошедшие с момента заключения договора, - говорит Анастасия Поликыржа. - Проценты на эти средства не начисляются. А на ту же сумму, которая была вложена в жилье несколько лет назад, купить другую аналогичную квартиру дольщик не сможет. Поэтому случаи расторжения договоров с возвратом денег единичны.

Я не советую расторгать договор, лучше дождаться достройки дома. Делать это можно только в крайнем случае - если уже начата процедура банкротства застройщика".

Когда подписание допсоглашения может быть оправданно

Иногда подписание допсоглашения может быть оправданно, отмечает Васильчук:

• Если застройщик предлагает существенную компенсацию, превышающую сумму возможной неустойки.
• Если есть реальные риски банкротства застройщика и, как следствие, длительной процедуры восстановления нарушенного права дольщика. Тогда подписание допсоглашения - единственный способ завершить строительство и получить квартиру.

В 2019-2020 годах застройщики часто предлагали дольщикам, подписавшим допсоглашение, различные преференции, подчеркивает Поликыржа. Это могли быть:

• сертификаты на покупку кухни или мебели либо на ремонт;
• скидки на дополнительные метры, установленные при итоговых обмерах;
• спецпредложения на приобретение кладовки или машино-места.

Подписать допсоглашение о продлении сроков передачи квартиры было взаимовыгодно, говорит адвокат. Но позже появились моратории на начисление неустойки. И застройщики уже не предлагали участникам строительства таких преференций, как раньше.

Даты мораториев:

• 3 апреля 2020 - 31 декабря 2020-го;
• 29 марта 2022 - 30 июня 2023-го;
• 22 марта 2024 - 31 декабря 2025-го.

Взыскать неустойку за эти периоды нельзя. Более того, срок давности по взысканию неустойки с застройщика - три года. То есть в 2026 году, поясняет Анастасия Поликыржа, дольщики могут взыскать неустойку за период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года, а также за период с 1 января 2026 года.

Когда дольщику выгоднее не подписывать допсоглашение

Если застройщик не предлагает никаких бонусов, допсоглашение подписывать невыгодно - те, кто этого не сделал, в будущем могут взыскать с компании неустойку. Прав на квартиру дольщик в любом случае не теряет.

Как действовать дольщику пошагово

Что делать дольщику, если застройщик предложил допсоглашение о переносе сроков сдачи дома?

1. Проверьте условия ДДУ и указанные в нем сроки.
2. Рассчитайте период потенциальной неустойки.
3. Рассчитайте возможный размер неустойки (в целом она зависит от ключевой ставки ЦБ, но в последние годы, когда она высока, по решению правительства застройщики платили меньший процент).
4. Сравните, что выгоднее - неустойка или же бонусы от застройщика (если он их предлагает).
5. Оцените, насколько плохи дела у застройщика. Если начата процедура банкротства, то выбор встает между заключением допсоглашения и возвратом средств со счета эскроу. Возможно, допсоглашение в такой ситуации выглядит оптимальнее: дом перейдет другому застройщику, который пусть и позже, но завершит строительство.
6. Если бонусы более заманчивы, чем неустойка, подписывайте допсоглашение и регистрируйте его в Росреестре. Учтите, что застройщик не заинтересован предлагать бонусы больше, чем неустойка. Однако ее еще нужно будет взыскивать, а это время и нервы.
7. Если неустойка выгоднее - не подписывайте допсоглашение. Писать письменный отказ от этого необязательно.

Нужно ли подписывать допсоглашение о переносе сроков?

Заключение допсоглашения обычно более выгодно застройщику, чем покупателю квартиры. Но если компания предлагает весомые бонусы, можно задуматься о подписании.

Может ли застройщик заставить дольщика подписать допсоглашение?

Нет, дольщик может и не подписывать допсоглашение, а в будущем взыскать неустойку за просрочку. Отказ от подписания - не препятствие для получения купленной квартиры и оформления прав на нее.

Теряется ли неустойка после подписания допсоглашения?

Да. Если вы согласились на новый срок сдачи дома, подписав соглашение, то до истечения нового срока неустойка не начисляется. Если оформление допсоглашения произошло позже первоначальной даты ввода дома в эксплуатацию, то возможно взыскание неустойки за период между этими датами (от первой даты ввода дома до подписания допсоглашения). Но при этом в допсоглашении не должно быть особых оговорок по этому поводу (например, о том, что документ действует задним числом).

Можно ли оспорить уже подписанное допсоглашение?

Как правило, нельзя. Предполагается, что дольщик подписал документ, осознавая, что он делает.

Что выгоднее - ждать квартиру или расторгать ДДУ?

Зависит от ситуации. Если есть шансы, что дом будет достроен, пусть и позже - вероятно, лучше подождать. Расторжение ДДУ, особенно если есть ипотека, может привести к затратам на судебные заседания. Кроме того, дольщик вернет лишь ту сумму, которую положил на счет эскроу, без процентов. Из-за роста цен на жилье в последние годы на эту сумму вряд ли можно будет купить такую же квартиру.

Заключение

Подписание допсоглашения обычно выгодно именно застройщику, а не дольщику. Поэтому компании не стесняются "давить" на клиентов или же, напротив, задабривать их различными бонусами. При всем том дольщик вправе не подписывать допсоглашение, тогда позже он может взыскать неустойку за просрочку. Не поддавайтесь давлению и панике и оценивайте плюсы и минусы каждого варианта.