Застройщики готовы давать скидки на квартиры в построенных домах. В каких городах это возможно?
В десяти крупных городах не менее половины непроданных на данный момент квартир в новостройках будут реализовываться более двух лет после ввода дома в эксплуатацию. Ненужный девелоперам груз вынуждает их делать скидки на готовое жилье. Хотя, казалось бы, из-за исчезновения рисков недостроя и отсутствия необходимости ждать финала строительства оно должно быть только дороже.
По итогам первого полугодия сроки реализации непроданных квартир в новостройках в ряде крупных российских городов увеличились по сравнению с первым кварталом, говорится в совместном исследовании bnMAP.pro, Фонда Росконгресса и Urban Hub. Из 19 рассмотренных городов расчетный срок реализации, исходя из текущих темпов продаж, вырос в девяти и только в трех сократился.
Дольше всего продавать жилье в новостройках будут девелоперы Владивостока - около 40 месяцев, или 3,3 года. Здесь сократился за квартал как объем нереализованных остатков (с 1,11 млн до 1,08 млн кв. м), так и среднемесячный темп продаж (с 28,1 тыс. до 27,3 тыс. кв. м). В Красноярске и Самаре показатели удержались на уровне начала года - около 35 и 34 месяцев соответственно. В Казани срок увеличился с 31 до 33 месяцев, в Омске - с 29 до 32 месяцев, в Новосибирске - с 25 до 28 месяцев. Заметное увеличение расчетного срока произошло и в Москве - с 21 до 24 месяцев. В Санкт-Петербурге он вырос с 20 до 21 месяца.
При этом есть рынки, где ситуация улучшилась. В Перми продажи выросли на 24%, а срок реализации квартир снизился с 31 до 25 месяцев. В Краснодаре срок сократился с 27 до 25 месяцев, в Ростове-на-Дону - с 18 до 17 месяцев.
Аналитики изучили, какая часть площадей будет продаваться уже после ввода домов в эксплуатацию. Выяснилось, что в 10 из 19 рассмотренных городов не менее половины площади остатков будет реализовываться в течение двух и более лет после сдачи дома. В предыдущем квартале таких городов было девять. Наименее оптимистичная ситуация - в Красноярске (66% остатков будут продаваться более двух лет после сдачи дома), Владивостоке - 65%, Челябинске - 64% и Краснодаре - 61%. От 50% и более показатель составляет в Самаре, Тюмени, Воронеже, Екатеринбурге, Новосибирске.
К этому моменту (два года после ввода) корпус уже длительное время находится в статусе готового жилья, а непроданные площади продолжают удерживать вложенный капитал и требуют затрат на дальнейшую реализацию, отмечает сооснователь bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. В этом случае, по его мнению, можно ожидать разнообразных способов стимулирования продаж.
Сами девелоперы меньше уверены в том, что будут предоставлять масштабные скидки на "застоявшиеся" квартиры.
Размер скидки и их необходимость для таких квартир зависят от конкретного проекта и темпов реализации, говорит гендиректор "Главстрой-Недвижимость" Алексей Гусев. В некоторых случаях целесообразнее ускорить продажи за счет изменения стоимости. В иных же выгоднее сохранить текущую цену и реализовывать оставшиеся лоты постепенно. Часто в число нераспроданных объектов входят неликвидные метры - с наименее удачными видами, первые и последние этажи, угловые варианты, отмечает PR-директор ГК "БЭЛ Девелопмент" Оксана Макеенкова. На них девелоперы предлагают скидки, чтобы не тратиться на их содержание. Скидки могут доходить до 15-20%, но чаще всего - в недорогих классах жилья массового сегмента. В премиальных и люксовых сегментах лоты, наоборот, придерживают, чтобы после ввода реализовать по более выгодным ценам. Покупатель стал более искушенным и менее рисковым, клиенты ждут от девелопера возведения хотя бы половины строящегося объекта или выхода с нулевой стадии строительства, чтобы начать присматривать варианты квартир. Поэтому многие застройщики целенаправленно скрывают некоторый пул лотов, чтобы не создавать переизбыток предложений и перегрев рынка.
По словам гендиректора Optima Development Давида Худояна, наличие квартир после ввода дома в эксплуатацию само по себе не является основанием для снижения цены. Напротив, готовое жилье в рамках одного проекта, как правило, стоит дороже аналогичных лотов на стадии строительства. Покупатель получает возможность сразу оценить качество дома, отделки, благоустройства и окружения, а также не ждать завершения строительства. В премиальном сегменте специальные условия или скидки на отдельные лоты возможны, в том числе после ввода дома в эксплуатацию, но это не массовая практика и не означает пересмотра ценовой политики всего проекта. Условия сделки могут корректироваться с учетом характеристик конкретной квартиры и запроса покупателя.
По словам риелторов, скидки от застройщиков на готовые квартиры можно найти и сейчас. В уже сданных домах скидки могут быть весьма заметными, говорит вице-президент "Российской гильдии риэлторов" (РГР) Игорь Горский. К примеру, квартира в одном из готовых проектов у метро в Санкт-Петербурге сейчас продается с дисконтом в 15% (экономия - около 5,7 млн руб.). Но базовые цены на жилье продолжают расти, отмечает эксперт - в том же Санкт-Петербурге средняя цена предложения выросла за год на 24%. В Екатеринбурге, говорит президент Уральской палаты недвижимости Василий Олейников, скидка на готовые квартиры большой площади может составлять 15-20%. Хотя самый распространенный размер сейчас - 5-10%, и речь идет не о массовом снижении цен на весь проект, а о точечных акциях на отдельные квартиры.
Из-за роста издержек в строительстве цены вряд ли будут снижаться, но застройщики активнее предлагают скидки, поскольку число непроданных квартир растет, отмечает и вице-президент РГР Елена Недоспасова. В Нижнем Новгороде, например, можно купить готовую четырехкомнатную квартиру со скидкой в 22%. В Ростове-на-Дону практически все ведущие застройщики готовы предоставлять скидки, по отдельным лотам дисконт доходит до 42% от заявленной цены, говорит аналитик РГР Петр Арбузов. Однако это чаще всего является некоторой манипуляцией: сначала витринная цена квартиры значительно повышается, а затем дается существенная скидка.
Скидки в сданных домах - это плата за скорость, поясняет Недоспасова. После ввода дома застройщик несет обязанность платить налог на имущество (до 2% кадастровой стоимости), расходы на коммунальные услуги и содержание пустующих квартир, а также платит процент по проектному кредиту. На этапе стройки банк не дает публично снижать цены - это обесценивает залог. После сдачи залог трансформируется в готовые квартиры, но среди них остаются самые неликвидные: большие метражи, верхние этажи, этаж над коммерческим, "глухой" вид из окна, неудачные планировки. Именно их нужно продать быстрее всего. Банк тоже в зоне риска: залог в виде неликвидных лотов сложно реализовать, а судебное взыскание долгое. Поэтому дисконт становится инструментом расчистки баланса. В итоге готовое жилье может быть дешевле строящегося. Но это не значит, что дешевеет весь рынок - ликвидные квартиры по-прежнему держат цену.
В ближайшее время будут не массовые распродажи готовых новостроек, а более точечная работа с остатками, считает Горский. Застройщик может дать дополнительную скидку на конкретную планировку, этаж или квартиру, которая находится в экспозиции дольше других, особенно если покупатель готов быстро выйти на покупку и использовать собственные средства. Но покупателю нужно смотреть не только старую и новую цену, а сравнивать итоговую стоимость с аналогичными предложениями в той же локации, советует эксперт.