Студии перестали выбирать для инвестиций: Как запрет на микроквартиры изменил рынок недвижимости

Запрет на небольшие квартиры первыми в стране ввели столичные власти - в августе 2024 года. Новые правила были призваны остановить избыточное дробление жилого фонда и стимулировать девелоперов к выводу более просторных семейных форматов жилья. За два года первичный рынок столицы существенно трансформировался. В массовом сегменте запрет на микроквартиры спровоцировал глубокое падение такого предложения, подсчитали аналитики компании "Метриум". В августе 2024 года застройщики комфорт-класса предлагали 5,3 тыс. студий, а к августу 2026 года объем доступных лотов сократился до 1,5 тыс. единиц. Другие форматы жилья не показали столь сильного снижения: так, предложение однокомнатных квартир уменьшилось на 61%. Доля студий в структуре массового предложения упала с 23% до 16%. При этом средняя площадь продаваемой студии комфорт-класса за 2 года выросла с 24 до 26 кв. м.

Для массового сегмента запрет на жилье менее 28 кв. м обернулся ощутимым сужением покупательской аудитории и ростом минимального бюджета покупки, отмечает основатель SIS Development Ярослав Гутнов. Компактные студии долгие годы служили главным стартовым трамплином для молодых специалистов, студентов и покупателей с ограниченным начальным капиталом. Запрет же отсек от первичного рынка людей с минимальным бюджетом, которые не могут позволить себе приобретение полноценной однокомнатной квартиры. Часть этого спроса перешла в подмосковные проекты и вторичный фонд.

В бизнес-классе столицы влияние ограничений оказалось более умеренным. Число студий в продаже сократилось с 3,1 тыс. в августе 2024 года до 2,7 тыс. в августе 2026 года, то есть лишь на 12%. Но этот формат просел заметнее остальных типов жилья (к примеру, объем однокомнатных лотов прибавил 1%). Средняя площадь студии в этом сегменте увеличилась с 27,1 до 29,4 кв. м (+8,5%).

При этом выбор проектов со студиями площадью менее 28 кв. м еще есть на столичном рынке, поскольку они получили проектную документацию до вступления корректировок в силу, говорит коммерческий директор ГК "Основа" Игорь Сибренков.

В премиальном сегменте ситуация обратная - предложение студий за 2 года выросло быстрее всех остальных планировок, на 51%. Но здесь и ранее средняя площадь компактного премиального лота была около 32 кв.м, а сейчас увеличилась до 33,7 "квадратов". "В премиальном сегменте студии выполняют принципиально иную функцию и ориентированы на состоятельную аудиторию, которая приобретает такую недвижимость для подрастающих детей, сдачи в аренду или в качестве городского жилья формата рядом с офисом", - поясняет коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева.

В марте 2025 года Минстрой разослал рекомендации регионам, в которых предлагалось не проектировать студии меньше 28 кв. м, говорит директор портала "Всеостройке.рф" Светлана Опрышко. Но обязательными эти цифры не стали. В каждом регионе по-прежнему действуют свои нормы, и менять их вслед за рекомендациями Минстроя никто не обязан. И хотя разговоров было много, до реальных решений дошли немногие регионы. Например, аналогичный запрет на жилье менее 28 кв. м введен с января этого года в Ленинградской области.

Наиболее существенное сокращение предложения студий произошло в Санкт-Петербурге и Ленинградской области именно в 2026 году, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. В декабре 2025 года в Петербурге продавалось 8 881 студия, а к июлю 2026 года их количество сократилось до 5 557.

Тем не менее в продаже по-прежнему встречаются очень компактные квартиры, поскольку застройщик мог получить разрешение на строительство до введения ограничений, говорит руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. Например, в мае в Колпинском районе предлагалась студия площадью 18,85 кв. м за 3,14 млн руб, а в июле в Шушарах - студия площадью в 19,32 кв. м за 3,77 млн рублей.

Цифры сокращения в регионе показательные, но не стоит торопиться записывать это в результаты запрета, считает Опрышко. Предложение малогабаритных квартир начало сокращаться раньше запрета. То есть дело не только в решениях властей, но и в изменении портрета покупателя.

Еще несколько лет назад у студий был довольно большой круг покупателей-инвесторов, которые вкладывали относительно небольшие деньги и планировали сдавать квартиру или продать ее к моменту сдачи дома. Сейчас привлекательность этой схемы уже не та, говорит эксперт. Ипотека дорогая, цена выросла, аренда дает не самую высокую доходность.

После завершения эры массовой льготной ипотеки инвесторы уступили место покупателям жилья для собственного проживания, а девелоперы сместились в более дорогие классы, считает основатель и руководитель "Школы Девелопера" Эвелина Ишметова. Студия была инвестиционным продуктом, и без дешевой ипотеки инвестспрос ушел.

По данным "Циан", на 30 крупнейших рынках новостроек в 2023 году студии занимали 20%, а за январь-июль 2026 года - уже 15%. В то же время ситуация меняется от города к городу. В Сочи, например, три года назад студии составляли 56% предложения, а сейчас - 29%.

В Сочи количество небольших квартир в новостройках сократилось с 337 в апреле 2024 года до 224 в августе 2026 года, говорит риелтор Кирилл Флутков, хотя предложение и колеблется. Но все же они занимают заметное место на первичном рынке, поскольку привлекают покупателей более низкой общей стоимостью.

В Ростове-на-Дону вместо прежних 20% студий осталось 11%, в Краснодаре доля снизилась с 23% до 16%, в Екатеринбурге - с 20% до 15%.

Но есть и другие примеры - в Перми доля студий выросла с 10% в 2023 году до 23%, в Рязани с 8% до 15%, в Ижевске - с 10% до 17%, в Воронеже - с 16% до 20%.

Увеличение площади квартиры почти неизбежно означает увеличение ее общей стоимости. И часть покупателей, которым раньше хватало денег на совсем маленькую студию, может просто не потянуть более просторный вариант, говорит Опрышко. В городах, где никаких ограничений нет, застройщики продолжат ориентироваться прежде всего на покупателя. Если студии хорошо продаются, зачем от них отказываться? Поэтому вполне допустимо, что на некоторых региональных рынках их доля не только не уменьшится, но и вырастет.

Наибольшая доля студий сейчас - в предложении у Петербурга (около 30%), следом Пермь (23%), Воронеж (20%), Новосибирск (18%), Краснодар (16%), говорит Ишметова. Ещё важнее структура строительства: по данным ЕИСЖС за 2025 год, студии и однушки составляют 70% проектов в Ленобласти и 69% в Петербурге. Это следствие доступности, а не прихоти девелоперов: при дорогой ипотеке покупатель выбирает формат, который укладывается в платёж.

В ближайшие годы мы увидим дальнейшее сокращение предложения самых маленьких квартир в Ленинградской области по мере завершения ранее запущенных проектов, говорит Шинкевич. В Петербурге многое будет зависеть от решений самих застройщиков и спроса покупателей. Пока небольшие квартиры сохраняют ценовое преимущество перед более просторным жильем, интерес к ним продолжится.

Если регионы подтянутся к рекомендации Минстроя, часть микроформата уйдет в апартаменты, где такие нормы не действуют, считает Ишметова.

Нельзя все сводить к одному показателю - площади квартиры, считает Опрышко. Важно, что именно получает человек за свои деньги и насколько это жилье пригодно для повседневной жизни. Можно просто запретить строить самые маленькие студии, но нельзя запретом сделать более просторные квартиры доступными для тех, кому они сегодня не по карману. А для многих покупателей именно с небольшой студии начинается история собственного жилья.