Что значит для рынка недвижимости сохранение ключевой ставки на уровне 14%? Мнения экспертов

23 октября Центробанк сохранил ключевую ставку на уровне 14%. Базовый сценарий предполагает среднюю ключевую ставку в диапазоне 12,5-13,5% годовых в 2027 году, говорится в сообщении Банка России. Следующее заседание по ключевой ставке запланировано на 18 декабря.

Для рынка недвижимости это означает, что продолжается период высоких ипотечных ставок. А с учетом недавних изменений "Семейной ипотеки", повысивших процент для родителей, не считающихся многодетными, можно предположить, что спрос на недвижимость останется отложенным.

Высокие ставки рыночных ипотечных программ сохранятся, а в некоторых случаях можно даже ждать незначительной коррекции ставок в сторону увеличения на 0,1-0,5 п.п., считает профессор Финуниверситета Александр Цыганов. Банки уже в начале октября стали выравнивать свои предложения и ужесточать условия на фоне роста стоимости фондирования и пусть и небольшого, но повышения депозитных ставок, что некоторыми банками было сделано для удержания вкладчиков. Тем не менее рыночной ипотекой продолжат пользоваться для альтернативных сделок, в расчете на быстрое погашение или снижение ставок в ближайшем будущем. Сохранят привлекательность и льготные программы.

Девелоперы вынуждены искать альтернативу ипотечному кредитованию, отмечает президент Региональной ассоциации оценщиков, профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Главным драйвером продаж в 2026 году стала рассрочка до сдачи дома в эксплуатацию. Это позволяет уменьшить сумму ипотечного кредита, который будет оформлен после завершения строительства. По-прежнему используется и коммерческое субсидирование ставок из маржи застройщика. В связи с тем, что за последние два года прибыльность девелоперских проектов существенно сократилась, предложить подобное субсидирование могут не все застройщики, но эта форма поддержки продаж пользуется спросом у клиентов, отмечает профессор.

Кроме того, некоторые покупатели пользуются схемой "трейд-ин с проживанием", при которой, продав старую квартиру в зачет новой, семья продолжает в ней жить до ввода новостройки в эксплуатацию.

"Все эти финансовые инструменты, которые получили широкое распространение после отмены массовой ипотеки с господдержкой, свидетельствуют о том, что рынок не рассчитывает в ближайшие полтора-два года на снижение стоимости кредитных ресурсов и ищет альтернативные формы поддержки продаж", - говорит эксперт.

Сохранение ключевой ставки означает, что рассчитывать на заметное снижение стоимости рыночной ипотеки до конца года не приходится, говорит замруководителя департамента стратегии и финансов "М2" Яков Новожилов. Сейчас средние ставки составляют около 18,8% на первичном рынке и 18,7% на вторичном.

"Более благоприятных условий по рыночной ипотеке мы ожидаем в 2027 году, по мере дальнейшего снижения ключевой ставки. Однако тем, кто действительно нуждается в покупке жилья, не стоит откладывать сделку только в ожидании снижения ставок. Покупателям, которые рассматривают именно новостройки, имеет смысл обратить внимание на предложения застройщиков в ноябре-декабре. В конце года девелоперы традиционно стремятся выполнить планы продаж, поэтому можно рассчитывать на дополнительные скидки и специальные предложения. При этом речь, скорее, будет идти о точечных скидках на отдельные квартиры и проекты, а не о масштабном снижении цен на первичном рынке", - говорит эксперт.

Горизонт планирования сдвигается: текущий уровень стоимости кредита сохранится не на несколько месяцев, а на более длительный период, говорит директор по стратегическому маркетингу OCTOBER GROUP Евгений Межевикин. В этих условиях продажи в новостройках по итогам 2026 года могут скорректироваться относительно прошлогодних - это следствие текущего уровня ставок по рыночной ипотеке и высокой базы предыдущих лет. При этом цены сохранят текущий уровень: себестоимость строительства существенно выросла. Но и заметного подорожания не будет - ожидается умеренный рост в пределах инфляции. Весомый сдвиг на рынке возможен только при ключевой ставке около 10%, когда рыночная ипотека сможет опуститься до 14-15%. Но такого сценария можно ожидать не раньше следующего года.

Конкуренция за покупателя будет идти через условия сделки, а не через открытые дисконты - на них у застройщиков нет экономического резерва. Рассрочка уже стала массовым инструментом в отдельных классах недвижимости, однако это, скорее, точечный инструмент, нежели прогрессивная замена ипотеки: у него есть ограничения по срокам и свои особенности для покупателя.

Если говорить о других инструментах - о трейд-ин или субсидировании ставки застройщиками, то, скорее всего, эти инструменты могут перейти в разряд более консервативных, считает Межевикин: некоторые банки, например, уже перестали выдавать субсидированную ипотеку на короткие сроки. Для покупателя это сигнал, что рассчитывать на эффектную низкую ставку на год-два больше не стоит, условия будут более предсказуемыми и умеренными.

Покупатели уже меняют модель поведения, говорит Межевикин. Спрос смещается в сторону более доступных вариантов и проектов на высокой стадии готовности: люди хотят точнее оценить сроки заселения и качество строительства. В Московском регионе часть спроса уходит в Подмосковье, где цены ниже, а предложение пополняется активнее.

В нынешней ситуации для покупателя есть определенные плюсы, считает эксперт. На рынке нет ажиотажа, есть время выбирать, сравнивать проекты и обсуждать индивидуальные условия. Фиксировать цену имеет смысл сейчас, не дожидаясь восстановления спроса, которое может начаться не раньше 2027 года, и то при условии, что регулятор перейдет к устойчивому циклу снижения ставки, говорит Межевикин.

Существенные изменения рынка могли бы произойти при уровне ключевой ставки в 12% и ниже, считает коммерческий директор департамента жилой недвижимости SEZAR GROUP Ольга Геннинг. Пока до этого уровня еще далеко, рынок будет адаптироваться к текущим условиям, а покупатели - более взвешенно подходить к принятию решений. Важным финансовым инструментом на рынке новостроек остаются программы рассрочки. Условия, которые девелоперы предоставляют сегодня, являются беспрецедентными за всю историю рынка и позволяют найти индивидуальное решение задач и приобрести недвижимость на крайне выгодных условиях.

Длительный период высокой ставки не означает остановку рынка, но усиливает требования к качеству продукта, считает заместитель гендиректора по коммерческой деятельности ГК "Таврида Девелопмент" Елена Кабешева. Например, курортный рынок уже давно показывает, что недвижимость может продаваться без доминирования ипотеки: решение о покупке нередко определяется не размером ежемесячного платежа, а инвестиционным потенциалом объекта, его редкостью, ликвидностью и способностью сохранять стоимость.