В последние месяцы состоятельные россияне бросились конвертировать свои капиталы в квадратные метры. Простые смертные, желающие приобрести жилье для своего проживания, тоже постарались побыстрее купить его, опасаясь роста цен на квартиры из-за ослабления рубля последних месяцев. И за первые четыре месяца 2014 года рост спроса на жилье составил от 30 до 100 процентов.
Однако он не сопровождался ценовым приростом, несмотря на колебания валют. Застройщики и продавцы могли бы проиндексировать цены за "квадраты" по доллару, однако рост рублевых доходов потенциальных покупателей отстает от роста курса американской валюты. В результате граждане вынуждены покупать не то жилье, которое им нужно, а то, на которое хватает денег. В этом плане ситуация в корне отличается от докризисных времен, когда доходы населения росли рекордными темпами, а банки предлагали кредиты с нулевым первоначальным взносом.
Эксперты, опрошенные "РГ", со скепсисом смотрят на слухи о приближающемся кризисе на рынке недвижимости, хотя и не исключают умеренную коррекцию цен на жилье в сторону понижения. Это произойдет в случае развития негативных факторов в геополитике и макроэкономике.
По словам директора Института отраслевого менеджмента РАНХиГС при президенте РФ Елены Иванкиной, прошло 6 лет с предыдущего кризиса, а шаг "волны" - примерно 7 лет. "Поэтому кризис назрел. За прошлый год рынок вырос на 13 процентов при росте ВВП на 2. Это является феноменом", - говорит она. Сейчас действительно существует потенциальная возможность снижения цен на недвижимость, соглашается руководитель аналитического Центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. "Если рубль будет слабеть, то в валютном отношении произойдет падение цен. Правда, в рублевом они останутся на месте", - отмечает собеседник.
Валютные колебания на жилье влияния не имеют, не согласен эксперт в сфере рынка недвижимости Павел Понурин. Зарплаты платятся в рублях, да и большинство кредитов - тоже. Оценка также происходит в рублях, добавляет Елена Иванкина, она базируется на российской земле и на российских стройматериалах. По ее мнению, даже если произойдет проседание рынка, то после кризиса всегда происходит отскок с пробитием предыдущего потолка.
Поэтому сегодня в недвижимость вкладываться можно. "Наши темпы роста потрясают любого иностранного инвестора. Ничто не дает такого устойчивого роста капитализации, как недвижимость", - подчеркивает эксперт. А по мнению Павла Понурина, в ближайшее время жилье дешеветь не будет.
Если же денег на московскую недвижимость не хватает, можно вложиться в Подмосковье или в квартиру в крупном городе. По данным Репченко, сейчас в регионах цены и не растут, и не падают. Для прироста сбережений выгодно вкладываться в любой город Подмосковья, говорит Иванкина. Тут не проблема в пределах 2,5 миллиона рублей найти "размашистую" по метражу "двушку". Строятся таунхаусы, развивается коттеджная застройка, возводятся новостройки экономкласса, можно купить землю без подряда с последующей застройкой.
А примерно в 30 регионах развито малоэтажное строительство с ценой 30 тысяч рублей за "квадрат". При малоэтажном строительстве возведение коммуникаций частично компенсируется государством, а земля бесплатна.
Но даже если цены на недвижимость упадут, ее всегда можно сдать в аренду. Ее окупаемость при арендном доходе - 5-6 процентов в год от себестоимости. Олег Репченко советует при наличии лишних денег только часть средств инвестировать в небольшое жилье в центральной части города-миллионника для последующей сдачи в аренду. Другую часть лучше хранить в валюте.
Рынок аренды также не стоит на месте. По мнению эксперта рынка жилья Марины Деминой, по сравнению с прошлыми годами возросло количество такого жилья. Вырос рынок апартаментов. Раньше было тяжело арендовать квартиру в Москве, сейчас же количество предложений по аренде возросло, отмечает Демина. Павел Понурин говорит, что в последнее время, с апреля по июль, на рынке аренды наблюдался спад спроса. Раньше квартира могла стоять две недели, сейчас может прождать и пару месяцев. На 15-20 процентов снизились ставки.