Планомерно и комплексно
Общая площадь введенного в прошлом году в Новосибирске жилья составила 1,44 миллиона квадратных метров, что на 15 процентов больше показателя 2013-го. Город прирос 1 394 жилыми зданиями, из которых 121 многоэтажное, 1 273 малоэтажных и индивидуальных. На одного жителя пришлось в среднем 0,95 квадрата новостройки. Это довольно высокий показатель в сравнении со среднероссийским (на 1 января 2014 года он был составлял 0,48 квадратного метра), и, как считают власти, благодаря таким темпам Новосибирск может рассчитывать на федеральную поддержку строительства детских садов, дорог, переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
Говоря об особенностях 2014-го, эксперты отмечают планомерный - в течение всего года - ввод в эксплуатацию жилых объектов.
- Это позволило не только повысить качество строительно-монтажных работ, но и благоустроить придомовые территории в теплый период года, - отметил начальник управления архитектурно-строительной инспекции (УАСИ) мэрии Новосибирска Анатолий Мотыга.
К позитивным тенденциям относится и развитие комплексной застройки, где одновременно с возведением домов создается комфортная среда проживания. Такого жилья в прошлом году введено 619 тысяч квадратных метров. Кроме того, снижается доля панельных домов, а кирпичных, наоборот, увеличивается.
Отмечен рост жилых зданий выше двадцати этажей. В прошлом году возведено восемнадцать "высоток", это на шесть процентов больше, чем в 2013-м. Сейчас строится 79 жилых домов с количеством этажей более двадцати.
Из введенного в 2014 году жилья 52 процента составили однокомнатные квартиры, 31 - двух-, 15 - трех-, два процента - четырехкомнатные и квартиры площадью более 442 квадратных метров.
Между тем по-прежнему немного квартир сдается под ключ - всего около девятнадцати процентов от общего объема. Самоотделка жилых площадей их собственниками, отмечают в УАСИ, зачастую приводит к разбалансировке внутренних инженерных систем отопления и водоснабжения.
- Отделка новых квартир - целая отрасль, и она находится в тени, никто не платит налоги. Решения назрели, проблема только обозначена, и теперь надо создать нормативную базу для этого, - уверен мэр Новосибирска Анатолий Локоть.
Ориентир на "малоэтажку"
В прошлом году в строительную отрасль в Новосибирске было инвестировано почти девяносто миллиардов рублей. Значительный объем средств пришел на рынок в конце 2014-го: экономическая ситуация способствовала ажиотажному спросу на жилье, в покупку которого граждане вкладывали свободные деньги. Эксперты утверждают, что застройщики реализовали почти все новые квартиры. Их скупали не только россияне, но и жители Казахстана. По данным Росреестра, за девять месяцев 2014 года квартир в Новосибирске было продано на 33 процента больше, чем за три квартала 2013-го. Продажи некоторых строительных компаний в конце года выросли на 30-40 процентов по сравнению с этим же периодом 2013-го.
По оценке независимых аналитиков рынка недвижимости, стоимость квадратного метра жилья в новосибирских новостройках за год выросла на 9,4 процента и к концу 2014-го составила более 55 тысяч рублей. При этом цены взлетели в декабре: RID Analytics отмечает, что в этом месяце "квадрат" подорожал в среднем на 0,6 процента.
- В январе мы наблюдали последствия декабрьского ажиотажа, вызванного изменением курса рубля, - подчеркивает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. - Рынок стабилизировался, но активная скупка российскими гражданами недвижимости в декабре для сбережения накоплений привела к "вымыванию" предложения во всех сегментах, вне зависимости от типов домов, местоположения, ценовой позиции.
Наибольший рост в первый месяц наступившего года, по данным "Жилфонда", продемонстрировала средняя цена предложения самого ликвидного типа квартир - однокомнатных, которая выросла на 1,57 процента. Трехкомнатные квартиры подорожали на 0,92 процента, двухкомнатные - на 0,68.
В аналитическом отделе новосибирского "Центрального агентства недвижимости" полагают, что предпочтения покупателей по типам приобретаемого жилья сложно назвать постоянными, но тенденция наметилась. Так, наивысшим спросом в 2014 году пользовались квартиры улучшенной планировки: их доля в общем объеме продаж увеличилась с 29,1 процента в первом квартале до 33,8 в третьем, и лишь в конце года она незначительно снизилась. Следующие стабильные позиции у хрущевок и типовых квартир, а студии уверенно занимают в рейтинге потребительских предпочтений четвертое место.
В нынешнем году, предполагают специалисты новосибирских агентств недвижимости, наибольшим спросом будут пользоваться жилье экономкласса и небольшие квартиры.
Однако растет и число новосибирцев, желающих жить комфортно, имея собственный загородный дом с придомовой территорией, оборудованной парковкой и так далее. Неудивительно, что доля малоэтажного строительства с каждым годом увеличивается и в 2014-м впервые достигла сорока процентов от общего объема введенного в регионе жилья, или более 884 тысяч квадратных метров. По оценке президента Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения Инны Свечниковой, это существенная прибавка - в прежние годы доля "малоэтажки" составляла 27-30 процентов. Но если раньше больше было индивидуальных домов в стиле "кто как смог, так и построил", то теперь в этом сегменте появились комплексная застройка. В 2014 году в области началась реализация нескольких таких проектов - Березки-Новолуговое, Новая Кубовая, Новомарусино и так далее.
- Скоро мы увидим другие предложения на рынке. Уверенно будут развиваться компании, способные строить быстро, предлагать хорошую цену и иметь возможности для развития. Интерес потребителя переключится, прежде всего, на готовое жилье в зонах, где сформирована инфраструктура, - уверена Свечникова.
- Происходит переосмысление ценности жилья в пользу малоэтажного. Причем необязательно индивидуального - это могут быть дома на три-пять хозяев. И такое жилье приобретают для себя, а не рассматривают его как инструмент инвестирования, - отмечает коммерческий директор ООО "Зеленый дом" Лариса Ландман.
К сожалению, добавляет она, строители таун-хаусов и индивидуальных домов самостоятельно решают проблемы подключения к инженерным сетям, что приводит к удорожанию жилья.
В числе других проблем, которые необходимо решать для развития отрасли, - незаконная застройка в частном секторе и наличие проблемных домов. В 2013 году в области сдано девять долгостроев, в 2014-м - четырнадцать.
Кроме того, в Новосибирске заканчиваются свободные крупные земельные участки, доступные для комплексной застройки. Как признал на собрании строительного актива области губернатор Владимир Городецкий, фактически таких площадок осталось всего две - на Ключ-Камышенском плато и в районе бывшего аэропорта Северный. Кроме того, подчеркнул мэр Анатолий Локоть, развитие инженерной инфраструктуры города значительно отстает от темпов строительства.
Роковая ипотека
После ажиотажа в декабре 2014 года иркутский рынок жилья начал плавно "съезжать". Во втором-третьем квартале и аналитики, и сами застройщики ожидают серьезного сокращения продаж квартир. Правда, строители добавляют: "если не будет мер государственной поддержки".
В декабре 2014-го в Иркутске также наблюдался всплеск продаж квартир и в новостройках, и во вторичном рынке. По оценке директора агентства недвижимости "Слобода" Дмитрия Щербакова, вкладывали не только собственные средства: наблюдался рост сделок и с ипотечными кредитами, как в инвестиционных целях, так и для собственных нужд.
Несмотря на то, что пик спроса пришелся на новостройки, эксперты отмечают: повышенный интерес был проявлен во всех сегментах рынка.
- По всей видимости, стремясь вложить свободные средства, покупатели рассматривали практически любые объекты недвижимости, исходя из имеющейся суммы, и это раскрутило всю цепочку. К нам за квартирами в новостройках обращались люди, которые, в свою очередь, неожиданно смогли реализовать объекты, стоявшие на продаже годами - земельные участки, гаражи, комнаты в коммуналках, - пояснила директор мультилистинговой компании "ЭмЭлСи" Александра Финкельштейн.
Январь, вопреки ожиданиям, не был отмечен резким падением спроса на недвижимость. Конечно, как отмечает Дмитрий Щербаков, на деловой активности сказались каникулы, однако, далеко не все продавцы и покупатели успели совершить сделки декабрем, часть их перешла на январь. Однако в обозримом будущем объем рынка будет сжиматься.
- Во втором-третьем кварталах стоит ожидать заметное снижение продаж жилья. Думаю, это коснется и вторичного рынка, и новостроек, - прогнозирует аналитик рынка недвижимости Татьяна Галущенко. - Пострадает больше "первичка", поскольку именно она наиболее зависима от рыночной ситуации: нет спроса - нет денег, нет денег - не на что строить объекты.
Для потенциальных покупателей роковую роль сыграет фактическая недоступность заемных средств. Так, по наблюдениям "ЭмЭлСи", в январе ипотечные кредиты под первичную недвижимость выдавали только два банка. Причем в одном из них размер первоначального взноса должен быть, по новым условиям, не менее пятидесяти процентов (под все объекты "первички", за исключением только двух строительных компаний), а ставка устремилась к двадцати процентам годовых. И, в силу снижения уровня доходов, процент населения, способного накопить на первоначальный взнос и взять ипотеку, будет очень невелик.
Обвала не будет
Что касается строителей, то, по мнению Дмитрия Щербакова, кредитование банками строительных компаний тоже резко сократится - именно так было в кризис 2008-2009 годов, поэтому новых объектов ждать не стоит. Предложение в этом сегменте сократится в полтора-два раза, уверен эксперт. Но резкого обвала рынка не произойдет - некоторое время его будут поддерживать инвестиционные квартиры, которые начнут выставлять на продажу.
Застройщики дипломатичны в прогнозах, но особого оптимизма не демонстрируют, заявляя, что будут завершать объекты, начатые ранее, а новые проекты рассматривать "с осторожностью".
Относительно цен на квадратный метр мнения у аналитиков и застройщиков разошлись. Строители указывают, что произошел рост себестоимости за счет удорожания иностранной рабочей силы, импортных стройматериалов, техники, оборудования и отечественных стройматериалов, ГСМ. Но аналитики полагают, что цены не поднимутся, хотя и существенного снижения ждать не приходится.
- Застройщикам предстоит возвращать банкам заемные средства, поэтому они будут до победного удерживать сложившиеся цены. А вот их повышение на фоне снижения общего благосостояния населения - решение необоснованное и нерезультативное, - убеждена Татьяна Галущенко, директор по маркетингу группы компаний "Актив". - На вторичное же жилье цены еще в 2013 году стали снижаться, приближаясь к ценам на новостройки, поскольку люди стали верить, что дома будут сданы вовремя, и их вложения окупятся. Но этот год может изменить ситуацию к худшему, и мы столкнемся с реалиями прошлого кризиса - банкротством застройщиков и, как следствие, заморозкой строящегося жилья.
- Снижение цен на новостройки если и будет, то, скорее всего, завуалированное: в виде различных акций в духе "лоджия бесплатно". А на вторичном рынке цены, очевидно, упадут, поскольку предложение останется на прежнем уровне, а спрос сократится, - полагает Дмитрий Щербаков.
Впрочем, сами строители осознают, что ограничение платежеспособного спроса не даст им возможность перекладывать свои потери на покупателей и ищут пути решения проблемы.
Юрий Шкуропат, президент Союза строителей Иркутской области:
На совещании компаний, входящих в нашу организацию, предварительное решение было таково: необходимо делать резкий крен на жилье экономкласса. Но для этого нужны свободные земли: проекты развития застроенных территорий, которые планируются в Иркутске, не позволят вписаться в экономвариант. Мы ведем переговоры с администрацией Иркутского района и говорим о применении новых технологий, которые позволят автоматизировать процессы и отказаться от иностранной рабочей силы.